В 2021 году мало кто верил, что розничный ЗПИФ может стать системным игроком на рынке складской недвижимости. Сегодня фонд «Современный 7» управляет складами OZON, ВкусВилл, СДЭК и др. на 110 млрд рублей, а его портфель повторяет географию всей складской недвижимости России — от Московского региона до Сибири. А самое главное, что текущие договоры аренды имеют серьезный потенциал пересмотра в сторону увеличения ставок. Разбираем качество активов, потенциал доходности и реальные риски крупнейшего игрока на рынке коллективных инвестиций в недвижимость.

Рынок розничных фондов недвижимости — бенефициар снижения ключевой ставки и перетока средств розничных инвесторов из инструментов денежного рынка в альтернативные. Безоговорочным лидером рынка с долей более 50% является управляющая компания от Сбера - Современные фонды недвижимости, под управлением у которой сегодня почти 500 млрд в розничных фондах.

Самым большим фондом из всей линейки является Современный 7, который был создан в 2021 году и к текущему моменту полностью состоит из складских объектов недвижимости на более чем 100 млрд руб.

Иногда самые интересные идеи тонут в море неверных решений. Green Flow мог бы стать эталоном нового подхода к wellness-инвестициям на публичном рынке, но вместо этого рискует остаться примером того, как непрозрачность и краткосрочные интересы эмитента могут компрометировать даже самую перспективную концепцию. Получилось настоящее финансовое расследование, а не стандартный обзор фонда.

В 2024 году на рынке розничных ЗПИФ недвижимости появился новый фонд «Green Flow Скандинавия», который предложил инвесторам вложиться в строительство современного термального комплекса в Москве на территории нового жилого квартала в Новой Москве. Это первый фонд на wellness-недвижимость с гибридной моделью — первые два года происходит строительство комплекса, где инвестор зарабатывает на росте строительной готовности проекта, а после ввода в эксплуатацию — объект начинает генерировать доход от бизнеса термального комплекса, который далее выплачивается инвесторам.

В этой статье подробный аналитический обзор данного фонда, где мы проанализируем детально сам объект недвижимости и его рыночное положение, развитие рынка термальных комплексов, а также погрузимся в самую глубину проекта, его схему структурирования и финансовую модель, и конечно оценим все риски.