Делюсь собственным опытом бесплатного использования риелторов при продаже квартиры. Метод основан на циничном использовании корпоративной этики крупных риелторских контор.

Я давно живу на этой планете, поэтому периодически сталкиваюсь с необходимостью продать какую-нибудь квартиру. Время идет. На рынке недвижимости меняются законы, правила, инструкции и налогообложение. Вникать в эту муть — голову сломаешь. Да и полученные знания нужны раз в несколько лет. А кому-то — раз в жизни.

Если вы относитесь к небольшой группе людей с развитым мышлением (менее 20% населения), то для продажи квартиры вам не понадобится риелтор. Вам понадобятся только его знания и текущий опыт. Как их получить?

Рассказываю:

Идете в интернет и выбираете 3+ ближайших к вам офиса крупных риелторских контор. Одеваете костюм почище, причесываетесь и идете в первый офис. В нем должны быть две вещи — ресепшен и переговорная. Если переговорной нет, то идете в следующий офис. Там вы заявляете, что выбрали контору по рекомендации уважаемого человека и вам нужен комплекс услуг по продаже квартиры. Цель вашего визита — составить план действий (чтобы вписать их в свой график), определить бюджет сотрудничества и получить проект договора.

( Читать дальше )

BRIEF. Правительство обсуждает повышение налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с 13 до 15% для россиян, зарабатывающих более 1 млн рублей в год, и с 15 до 20% для зарабатывающих более 5 млн рублей в год — в обоих случаях повышенная ставка будет взиматься с суммы сверх порогов в 1 и 5 млн соответственно. То есть при доходе 7 млн в год, например, нужно будет уплатить 13% c первого миллиона, 15% со следующих четырех миллионов и 20% со следующих двух. Одновременно правительство рассматривает увеличение налога на прибыль с текущих 20 до 25%, сообщает со ссылкой на источники признанное иноагентом издание «Важные истории». Повышение налогов даст бюджету примерно 2 трлн 450 млрд рублей. Поправки могут внести уже этой весной, то есть после выборов и назначения нового правительства. Вероятно, изменения вступят в силу в следующем году.

Убытки от биржевых сделок можно учитывать на протяжении следующих 10 лет. А можно брать прибыль отчетного года и уменьшать на убытки 10-летней давности. Налоги можно возвращать за предыдущие 3 года. Часто возникает путаница в этих сроках и понятиях. Рассмотрим, как грамотно применять эти стратегии.

Перенос убытков прошлых лет

Если в прошлом у вас были убытки, вы можете использовать их для снижения прибыли текущего года. Однако есть правило: сальдировать эти убытки можно только в однородных операциях. Например:

— Убытки от сделок с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг (ОРЦБ), уменьшают прибыль от сделок с ценными бумагами, обращающимися на ОРЦБ.
— Убытки от сделок с ПФИ, обращающимися на ОРЦБ, снижают прибыль от сделок с ПФИ, обращающимися на ОРЦБ.

Предположим, в 2022 году инвестор потерял 150 тыс. рублей от торговли акциями, а в текущем 2023 году заработал на них 500 тыс. рублей. Вместо того чтобы платить налог с полумиллиона он может снизить прибыль на сумму убытка и заплатить налог с 350 тыс. рублей. Так с 65 тыс рублей налог снизится до 45,5 тысяч.

( Читать дальше )

Вчера был подписан простой и полезный закон о самозапрете на выдачу кредитов. Он призван оградить доверчивых россиян от недобросовестных действий мошенников, пытающихся взять на них кредит и увести кредитные средства. Россияне смогут установить в своей кредитной истории запрет на заключение договоров потребительского займа с кредитными и микрофинансовыми организациями (кроме ипотеки, автокредитов, кредитов на образование).

Установление и снятие запрета будет оформляться через МФЦ (с 1.09.2025) или через портал «Госуслуги» (1.03.2025) и направляться сразу во все квалифицированные бюро кредитных историй.

Банки и МФО будут обязаны до подписания кредитного договора и выдачи кредита запросить во всех бюро кредитных историй информацию о наличии запрета на выдачу. При наличии запрета гражданину откажут в услуге.

( Читать дальше )

Сразу прошу прощения за огромное полотно текста и расчетов. Но тема сложная и важная, так что по-другому никак. Для ленивых я специально сделал выжимку в самом конце поста, уместив весь смысл в 6 предложений.

1). Текущее положение дел

 За основу для данной публикации взяты цифры по состоянию на 01.01.2023. Все ссылки есть в конце поста, здесь и далее использованы официальные источники. Конечно, данные годовалой давности могут показаться устаревшими, но статистика за полный 2023 год выйдет ближе к лету 2024, а важные для нас метрики не меняются очень быстро. Можно предположить, что актуальные данные не будут отличаться более чем на 1-1,5%.

Взносы в Социальный фонд России

Если говорить о стандартном тарифе, то взносы в СФР сегодня составляют 30% от дохода работника. Совсем недавно фонды пенсионного и социального страхования объединили, но ставка (ранее разделявшаяся на три составляющие: пенсия, соцстрах, медстрах) не изменилась. Такая базовая ставка действует для доходов, составляющих в сумме 1,917 млн рублей в год на каждого работника. Со всего, что выше взносы взимаются по пониженной ставке — 15,1%.

( Читать дальше )

Надо уже признаться

Девелоперы с проектным финансированием и эскроу счетами потеряли контроль над своими бизнесами. Де-факто они как подрядчики у банков для реализации земельных активов.

«Дед, пей таблетки» — скажите вы, но нет, вот мои аргументы на тему того, что девелоперский бизнес полностью в банковских руках:

1. Банки регулируют цены и темпы продаж проектов. У каждого проекта есть ковенанты, ниже которых он не может продаваться. Эти ковенанты устроены так, что если проект не выполняет плана по цене или по темпу — девелопер должен занести свои бабки в банк. Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, — помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.

2. Банки регулируют выход новых объемов на рынок. Девелопер без проектного финансирования не может открыть продажи. Речь, конечно, про жилую недвижимость, на рынке офисной можно продажи хоть на этапе покупки площадки открывать.

( Читать дальше )

Как делать ИКСЫ на банках?

2023 год для банков вышел рекордным. Чистая прибыль сектора составила 3,3 трлн рублей. Прошлые результаты не предскажут будущего. 2024 год будет более сдержанным.

❗️Важно уметь выделять более прибыльные банки и держаться подальше от уязвимых игроков.

👇Эти показатели покажут реальную стоимость и эффективность банков.

P/E (Price-to-Earnings ratio) — отношение цены компании к чистой прибыли. Мультипликатор ответ на вопрос: «Через какое время инвестор получит свои деньги назад?»

☝️Чем ниже показатель P/E — тем дешевле стоит компания. 

P/BV (Price-to-Book Value ratio) — показывает соотношение рыночной капитализации к балансовой стоимости.

👉 0 < P/BV < 1 — капитализация компании меньшее балансовой стоимости банка. Акции можно купить со «скидкой».

ROE (Return on Equity) — отношение чистой прибыли компании к ее собственному капиталу. Насколько эффективно банк генерирует прибыль за счет капитала?

💪Чем больше, тем больше денег принесут инвестиции.

( Читать дальше )

Только что меня чуть не развели мошенники. Были близки. Но удалось их распознать на подступах. 

Суть мошенничества такова:

Я сейчас сдаю в аренду свою вторую квартиру (у меня их две). Одна в Москве, где я живу, вторая – инвестиционная – в Новомосковске (Тульская область). Разместил объявление на Авито. Звонок с сайта.

Легенда: Семья муж + жена. Женщина — врач. Ищут квартиру в том городе и моя им очень понравилась. Настолько, что готовы перевести стоимость проживания за первый месяц дистанционно, без просмотра, а заезд в квартиру и заключение договора с 10 февраля (через 2 недели). Типа, снимайте объявление с Авито, оплачивают прямо сейчас, чтобы квартира зарезервирована за ними была.

Но есть одна задача: для бухгалтерии по госслужбе нужен чек об операции от Сбербанка, что они перевели мне деньги.

Тут у меня появляются первые сомнения. Потому что как юрист я знаю, что все подтверждения об оплате остаются у плательщика.

Сомнительные моменты, которые были:
1. Им требовался чек по операции от меня, хотя данные должны были остаться у плательщика при оплате.

( Читать дальше )

Ни разу не сталкивался с такой схемой развода, поэтому лучше расскажу об этом вслух, может, кому-то удастся сохранить деньги на счету. Мошенники однозначно не сидят на месте, постоянно генерируя новые варианты по изъятию средств у населения. Теперь начали давить на больное — угрожают лишить того, к чему ты давно привык. 

У меня зазвонил телефон. Скрытый номер. Это ещё что за шифровальщик?
— Билайн! — отвечает приятный женский голос.
— А почему у вас номер засекречен? 
— Мы работаем через коммутатор, поэтому никак не можем повлиять на тот номер, что отсвечивается у вас на мобильнике, это автоматика.

В принципе, логично. Примерно же такая байда с номерами, которые звонят по объявлениям с Авито.

— Давайте дальше.
— У вашего номера заканчивается период действия. Уже через две недели он будет деактивирован. Вы будете продлять срок его службы или соглашаетесь с деактивацией?
— Чего? Какая ещё деактивация?
— Ваш номер действует уже много лет, заканчивается период его обслуживания. Вы будете продлять номер? Услуга абсолютно бесплатная, но нужно выбрать варианты, насколько вы будете его продлять: на год, на три года, на пять лет или бессрочно. Какой из этих вариантов выбираете?

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. 

 

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

( Читать дальше )