«Просто возьми ипотеку, купи квартиру и сдавай её. Аренда будет покрывать платеж, а через 20 лет у тебя будет своя недвижимость». Знакомый мантр, правда? Его повторяют на всех углах, как аксиому. Мой друг Артем поверил в эту сказку. И жестоко поплатился.

Сегодня я хочу развенчать этот розовый миф и показать обратную сторону медали — ту, о которой не говорят инфоцыгане и мотивирующие блогеры.

Мечта: Ключи к квартире — ключи к беззаботной жизни

Артем был уверен, что нашел золотую жилу. Взял в ипотеку однокомнатную квартиру в новостройке на окраине города. Расчеты на салфетке выглядели блестяще:

· Платеж по ипотеке: 30 000 рублей в месяц.

· Рыночная арендная ставка: 35 000 рублей в месяц.

· Чистая прибыль: 5 000 рублей.

«Пять тысяч просто так! Да я еще и квартиру за себя платить буду!» — радовался он. Казалось, что он гений финансового планирования. Но жизнь внесла свои коррективы.

Предлагаю подборку рублевых корпоративных облигаций из сегментов 1-го, 2-го эшелонов, а также сегмента ВДО. В условиях ожидаемого начала цикла снижения ключевой ставки в этом году, постепенно актуальным становится идея с удлинением дюраций портфеля. Хотя выпусков с дюрацией более двух лет пока на рынке немного.

Критерии подбора облигаций:

1. Сравнительно высокая ликвидность;
2. Доходность не сильно ниже КС – 21% в моменте (срез на середину торгового дня 13.02.2025, также отсекаются экстремально высокие доходности выше 31%);
3. Срочность по дюрации: 0,5-3,5 г.;
4. Сравнительно высокая надежность эмитента (рейтинги разбиты по группам: AAA/AA+ (1-ый эшелон), AA/AA- (верхний сегмент 2-го эшелона), A+/A- (нижний сегмент 2-го эшелона) и BBB+/BBB- (верхний сегмент ВДО)). Предлагаемая разбивка – авторская классификация;
5. Доступность неквалифицированным инвесторам;
6. Без субординированных, ипотечных и секьюритизированных облигаций.

Сформированный в августе 2023 г. модельный портфель рублевых облигаций в целом показывает сравнительно позитивную динамику, превышающую по доходности бенчмарк − RUEYBCSTR (ВДО и 2 эшелон). О финансовых результатах, составе портфеля и планах на будущее − далее в посте.