Представьте: вы пять лет держите ЗПИФ в портфеле, смотрите на расчетную стоимость пая — она стабильно растет, отчеты оценщика выходят регулярно, выплаты приходят.

И вдруг при ликвидации фонда оказывается, что реальная цена продажи объектов оказалась намного ниже той, что значилась в отчетах.

Именно это случилось с пайщиками «Арендного потока». Они оказались в серьезном минусе. Предлагаю подробно разобрать этот кейс.

А чтобы понять, почему это произошло, нужно разобраться с системой оценки активов в ЗПИФ.

В конце статьи минимум, который стоит делать по любому фонду в портфеле, чтобы минимизировать риски.

База про ЗПИФ недвижимости

У каждого ЗПИФ недвижимости есть расчетная стоимость пая (РСП). Ее определяет оценщик по договору с управляющей компанией (УК). Оценщик считает, сколько объект будет приносить в будущем, смотрит на рыночные аналоги и иногда рассчитывает стоимость постройки такого объекта. Получается официальная стоимость актива для публикации в отчетах.

( Читать дальше )

Привет, Smart-Lab!

Большую часть жизни я провел в финансах: казначейство, управление ликвидностью, работа с капиталом. И всё это время моим основным инструментом был Excel. Всегда хотелось как усовершенствовать имеющиеся модели. И хотя Excel при профессиональном подходе дает огромные возможности их все равно может не хватить под какую-то конкретную задачу. Также в последнее время с расцветом ИИ я как и многие увлекся вайб-кодингом, порог доступа к которому теперь стал ниже, чем был раньше. Решил раздвинуть рамки Excel моделей за счет python.

В этой статье я расскажу, как финансисту (не профессиональному разработчику) пересесть на Python и собрать свой инвестиционный терминал, который делает именно то, что нужно вам. Когда я начал глубже погружаться в изучение облигаций, то мне захотелось создать свой инструмент, в который я бы мог сам добавить те показатели, которые бы посчитал нужным.


Откуда я брал данные для терминала.

Первый вопрос любого цифрового проекта — данные. Вот откуда я беру данные для своего терминала

( Читать дальше )

Оценил реальную доходность активов за 25 лет, с 2000 по 2026 год. 
Наибольшую доходность показала жилая недвижимость при условии её сдачи в долгосрочную аренду — рост почти в 5 раз. Без сдачи в аренду лишь на 5 месте — рост в полтора раза.

На втором месте золото, оно сильно подорожало в последнее время, до этого было ниже в рейтинге.

На третьем месте инвестиции в российский фондовый рынок — рост почти в 4 раза.

Любопытно, что и недвижимость и российский фондовый рынок, показали наиболее бурный рост до 2007 года. Весь оставшийся период после 2007 года эти активы почти не обгоняли инфляцию.

Акции США оказались на 4 месте. Период с 2000 по 2008 года был не удачным для американского фондового рынка, падение почти в 2 раза. 2000 год — это локальный максимум фондового рынка США, поэтому выбор такого неудачного периода исследования сильно понизил позиции этого актива в нашем рейтинге.

Банковские депозиты и ОФЗ ожидаемо болтаются на уровне инфляции и позволяют лишь сохранить, а не приумножить богатство.

( Читать дальше )

Прошлую итерацию этого гайда делал в 2024 году. Пришло время сильно дополнить его новыми фишками.

Потратил часы времени для того, чтобы очистить формулы от большого количества мусора. Оптимизировал работу для того, чтобы Excel куда быстрее обрабатывал информацию.

Чего только стоил тот факт того, что можно не подгружать по каждой бумаге режим торгов и это оказался вообще ненужный элемент. На просторах интернета многое смотрел, но так и не нашёл ни одной статьи с этими формулами без ненужного подтягивания режима торгов.

Нашёл большое количество решений по реализации моих хотелок и делюсь с вами.

 

На какие вопросы ответит эта статья:

 

• Зачем нужно использовать Excel таблицы при инвестировании

• Подготавливаем Excel к работе

• Принцип работы формул с привязкой к API Московской биржи

• Как работают формулы Excel с ссылкой на API Мосбиржи

• Как устроена таблица для отслеживания информации по облигациям с фиксированным купоном

• Как устроена таблица для отслеживания информации по флоатерам

( Читать дальше )

Когда видишь авторский канал в Телеграме, примерно понятно, как он зарабатывает — реклама, партнёрки, подписка. Но сколько конкретно — уже загадка.

В прошлой статье я разбирал, как собрать канал и стоит ли вообще идти в этот бизнес. Теперь решил разобраться с деньгами.

Для этого я поговорил с тремя владельцами каналов — от 9 700 до 200 000 подписчиков — и попросил каждого показать конкретные цифры. Расскажу: из чего складывается доход Телеграм-канала, сколько остается после расходов и налогов, и реально ли на этом зарабатывать в 2026 году.

Дисклеймер: статья написана на основе интервью с автором канала «Фининди» (75 000 подписчиков), автором канала про вино «Адвокат брюта» (~9 700 подписчиков) и автором сети городских пабликов «Белгород №1» (200 000 подписчиков). Текст написан мной (Слава Рюмин), комментарии участников оформлены цитатами.

Канал про инвестиции: 75 000 подписчиков

Автор канала Finindie про инвестиции завёл его в 2019 году. Телеграм тогда рос, тема инвестиций была на пике интереса — первые 10 тысяч подписчиков собрались за 2-3 месяца. За все 6 лет он ни разу не заплатил за продвижение.

( Читать дальше )

Добрый день, друзья!

Представьте: вы купили квартиру более 20 лет назад. Сегодня она не только выросла в цене, но и всё это время приносила вам арендный доход. А теперь сравните с теми, кто вложился в акции или облигации. Кто оказался в выигрыше?

Свежие данные Росстата за 2025 год
🏠 Цены на вторичное жильё в РФ выросли на 4%
📈 Индекс акций МосБиржи (с дивидендами) вырос на 3%
💰 Индекс гособлигаций – прирост на 23% (рекордный год благодаря снижению ставки ЦБ!)

На первый взгляд, облигации «побеждают». В то же время, мы с Вами знаем, что инвестиции — это марафон, а не спринт. Чтобы оценить долгосрочную доходность, нужно смотреть намного дальше.

С акциями и облигациями всё понятно: для оценки их доходности применяются индексы полной доходности (MCFTR и RGBITR). В них учтены и дивиденды, и купоны.

А с недвижимостью – засада. СберИндекс и статистика от ДОМ.РФ учитывают только цену квадратного метра. Они не включают аренду. А аренда – это те же дивиденды (только с протекающим краном и звонками от соседей 😊).

( Читать дальше )

Сбер, Т-Банк, ВТБ, Альфа и другие банки запустили программу долгосрочных сбережений (ПДС). Это возможность создать личный капитал при поддержке государства — например, как дополнение к пенсии. И самое интересное, что в этом не надо принимать большое участие. По-началу звучит интересно, но так ли всё гладко? Давайте разберёмся, что из себя представляет ПДС, и почему я решил не участвовать в этом.

✔️ Как формируется капитал в ПДС?

Ваши накопления складываются из четырёх источников:

▪️ Собственные взносы — любые суммы, которые вы вносите. В первый год нужно внести минимум 2000₽.

▪️ Инвестиционный доход — тут можно гадать, но в среднем это диапазон 5-10-15% годовых через автоинвестирование

▪️ Софинансирование от государства — до 36 000 ₽ в год. Примечательно то, что, чем меньше ваш доход, тем больше доплата: ЗП до 80 000 ₽ — 1 ₽ от государства за каждый ваш рубль. ЗП 80–150 тыс. ₽ — 0,5 ₽ за рубль. ЗП выше 150 тыс. ₽ — 0,25₽ за рубль.

( Читать дальше )

Наткнулся на крутое раскрытие темы у американского инвестора Питера Люпоффа (Peter Lupoff) — управляющего хедж-фондом, который много лет работал в логике дистресс инвестиций и особенно известен по материалам и интервью конца 2000-х — начала 2010-х. Он часто в интервью отвечал развернуто на вопросы, связанные с катализаторами переоценки.

Как мы помним все, в России популяризатором понятия «катализаторы» является Элвис, а как он сам не раз говорил, он так сказать вдохновился этим, прочитав в одной из книг серии про Магов рынка. Если я ошибся, Элвис поправит в комментах.)

Тема катализаторов раскрывалась ранее на Смартлабе Элвисом, но тема очень! интересная, обьемная, а опыт Питера и его интервью позволили аккумулировать информацию и его взгляд про катализаторы.

Ниже будут его тезисы + дополнительные комментарии и раскрытие от меня.

Что такое катализатор переоценки (и почему «дешево» — не тезис)

Катализатор переоценки — это событие или измеримый процесс, который в обозримом горизонте времени заставляет рынок изменить ожидания будущей стоимости компании.

( Читать дальше )

Всем привет.

Я QA-инженер, в инвестициях уже 6 лет. Мой путь стандартный: сначала слушал «гуру», потом поумнел и собрал гигантскую таблицу в Excel. Я из тех, кто не покупает акцию, не посмотрев тренды выручки, маржинальности и ROIC за 5–10 лет.

 

 

В чем была моя личная боль:

На глубокий анализ одной компании по моему чек-листу (14 метрик в динамике) уходило около 2 часов. Забивать руками данные из Macrotrends в таблицу — то еще удовольствие. Самое обидное, когда в конце второго часа понимаешь, что компания — переоцененный шлак с падающей маржой, и время потрачено зря.

Еще одна боль — это «магия цифр» (это касается и книг и обучающих видео).
Книги и видео говорят: «Ищите рост выручки > 7% или ROA > 6.5%». Но почти никто не объясняет — почему? Откуда взялись эти цифры? Почему 7 и 6.5, а не 10 и 8 или не 5 и 3...

 

 

Что я накодил:

Написал сервис на FastAPI, который через API тянет отчетность и делает «Sanity Check» компании за 2 секунды. А вместо слепого следования догмам из книг и видео, я привязал все метрики к усредненным показателям компаний из S&P 500.

( Читать дальше )

Добрый день, друзья!

Завершился очередной год и наша исследовательская группа по уже многолетней традиции обновляет параметры оценки стоимости капитала на базе российской финансовой статистики (без использования недружественных источников информации).

Поскольку облигации недружественных государств больше не являются для российских инвесторов безрисковым активом, использование известных таблиц Дамодарана в целях построения финансовых моделей для российского рынка становится бессмысленным.

Мы оцениваем стоимость капитала для расчета ставки дисконтирования в целях определения чистого дисконтированного дохода по промышленным инвестиционным проектам. На финансовых рынках инвесторы могут использовать стоимость капитала для оценки стоимости акций по модели DCF.

Предыдущий расчет (по итогам 2024 года) см. здесь: https://smart-lab.ru/blog/1102051.php

__________

Стоимость собственного капитала определяется по модели CAPM:

где    R_e– ожидаемая доходность (стоимость) собственного капитала, %;

( Читать дальше )