Не так уж и плохи дела в сегменте новостроек:

▪️ Продажи жилья за 9 месяцев 2025 снизились на 15% г/г в кв. м
▪️ Из-за роста цен продажи в рублях снизились всего на 5% г/г

Если посмотреть на сентябрь, то показатели вообще растут: продажи в метрах +9% г/г, в рублях +16% г/г. 👍 ДОМ.РФ прогнозирует, что при сохранении динамики в 4 квартале продажи за год будут лишь на 6% г/г меньше.

А где кризис рынка? Выдача ипотеки за 9 месяцев сократилась на 33% г/г. На самом деле играют роль несколько факторов:

▪️ С июля 2025 учитывается низкая прошлогодняя база, когда рынок резко упал после отмены массовой льготной ипотеки
▪️ Конец лета – начало осени является сезонным пиком продаж
▪️ Рост популярности рассрочки – клиенты обходят банки с дорогой ипотекой, платят напрямую застройщику

👆 Ну и основное – сейчас на рынке сдаются и продаются объекты, стройка которых начиналась в 2022–2024 годах. 2023 и 2024 стали рекордными по вводу жилья и открытию продаж в новостройках. Именно поэтому девелоперы пока и держатся на плаву.

Неплохие квартальные показатели:

🔹 Продажи – 355 тыс. кв. м (+52% г/г)

🔹 Новые контракты – 11,2 тыс. шт. (+65% г/г)

🔹 Средняя цена – 213,1 тыс. ₽/кв. м (+1% г/г)

Ударный квартал по продажам и заключённым контрактам: компания продала почти столько же, сколько в 3 квартале 2023 года. Пессимизм на рынке жилья закончился?

🔸 Во-первых, эффект низкой базы. В 2024 году отмена массовой льготной ипотеки началась как раз в июле. Тогда продажи рухнули на 45% г/г, а количество контрактов – на 40% г/г.

🔸 Во-вторых, на рынке всё ещё остаются льготные программы (ИТ, семейная ипотека). На фоне снижения ставки до 17% немного вырос и спрос на рыночную ипотеку – её доля в продажах достигла 56%.

🔸 В-третьих, заметен переток средств с депозитов в недвижимость. Пока умеренный, но ставка снизилась, и часть сбережений населения пошла в жильё.

Этот тезис подтверждает рост доли продаж со 100% оплатой. Компания также сократила объём продаж в рассрочку. После провального первого полугодия третий квартал выровнял результаты: по итогам 9 месяцев снижение объёма продаж составило всего –10% г/г.

Лидер по объему текущего строительства нейтрально отчитался:

🔹 Выручка 171 b₽ (без изменений г/г)
🔹 скорр. EBITDA 57,5 b₽ (+7% г/г)
🔹 Чистая прибыль 1,8 b₽ (-62% г/г)
🔹 Net Debt/скорр. EBITDA 3,1 (+0,4 пункта с начала года)
🔹 Остатки эскроу 326 b₽ (+1% г/г)

На 96% выполнили план продаж за 1 полугодие. Несмотря на снижение объемов г/г, есть тренд на рост доли продаж продуктов без отделки и уменьшение доли ипотеки до 54%. Поддержал и рост цен на недвижимость. Кроме того, не стали реализовывать часть новых проектов — дождутся улучшения спроса.

Отреагировали на сложный рынок, сократив большинство крупных расходов (реклама, персонал). Также продали доли в некоторых дочках, получив 2 b₽ дохода. Без этих продаж компания оказалась бы в убытке, а EBITDA не выросла бы.

⚖️ Что с балансом?

Ситуация продолжает усложняться. Объем эскроу с начала года увеличился всего на 2 b₽, а проектный долг — на 50 b₽. Покрытие долга счетами эскроу составляет 59% (-6 п.п. с начала года). Финансовые расходы сравнялись с EBITDA. Проценты по долгам — около 50% фин. расходов, но это все равно внушительная сумма.

После того как котировки #SMLT практически достигли исторического минимума в декабре 2024, они отскочили после заседания ЦБ и прибавили почти 60%. Каковы шансы на продолжение роста?

📉 Какие проблемы сохраняются в Самолёте?

После заседания ЦБ, у компании ничего не поменялось. Да, хорошо, что ставка не 23%, но и 21% — практически заградительный вариант для желающих взять ипотеку. При этом накопившиеся в прошлом году проблемы остались:

1️⃣ Продажи падают

Отмена льготной ипотеки очень сильно давит на реализацию, т.к. на ипотечные средства приходится около 75% контрактов эмитента. По итогам 3 кв. 2024 г. новые продажи сократились до 50,9 млрд. руб. (-37% г/г) и 233,9 тыс. кв. м. (-45% г/г). Кроме того, сам топ-менеджмент закладывает на 2025 снижение темпов вывода объектов в ключевых для застройщика регионах – Мск и Мос. обл. И наращивать не планируют до тех пор, пока отложенный спрос не начнёт восстанавливаться, что скорее всего будет не ранее 2П 2025, а возможно и позже. 

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. По ней девелоперы больше не могли получать оплату за объекты напрямую на свой расчетный счёт. Для этого они должны были открыть специальный счёт – эскроу. Как это повлияло на застройщиков и насколько они стабильны в текущей турбулентности?

⚙️ Как работает механизм эскроу? 

Ключевое отличие в том, что деньги на эскроу-счёте принадлежат не строительной компании, а покупателю. Однако ни одна из сторон не имеет права пользоваться этими средствами. Банк, как гарант сделки, замораживает их до завершения строительства. В зависимости от того, как пройдёт стройка, средства будут переведены либо застройщику, либо возвращены покупателю. Банку в этом случае крайне невыгоден недострой, т.к. непрофильный актив будет висеть балластом на его балансе, к тому же недострой ещё и крайне неликвидный. 

⏳ Когда девелопер получает деньги? 

Застройщик сможет получить деньги, если завершит строительство дома в установленные сроки. Перевод средств произойдёт именно после ввода здания в эксплуатацию, что подтверждается для банка спец. документом, который выдаётся девелоперу профильными гос. органами. 

Точных данных ЦБ по инфляции за 2024 г. ещё нет, но, скорее всего, она будет близка к 10%. На последнем заседании явно прослеживался упор на точечные меры в борьбе с инфляцией. Подключились и другие министерства. Как будут решать проблему? 

1️⃣ Необходимость координации бюджетной политики с политикой ЦБ – это объясняется тем, что регулятор рассматривает бюджетный импульс как проинфляционный фактор. Ужесточение ДКП вызвано продолжающимся спросом на субсидируемые кредиты в условиях высокой ставки. Кроме того, объём уже сформированных таких кредитов довольно высок – 16% банковского портфеля, или 17 трлн. руб., из которых 10 трлн. руб. приходится на ипотеку, а ещё 7 трлн. руб. – на бизнес. Очевидно, что будут ужесточаться меры по ипотечным программам, из-за чего под давлением будут застройщики – ПИК (#PIKK), Самолёт (#SMLT), ЛСР (#LSRG) и Эталон (#ETLN).

2️⃣ Донастроить льготные кредитные программы на технологическую независимость и развитие экономики предложения – в первую очередь это вызвано необходимостью поддержать промышленность и ИТ-отрасль из-за ухода западных компаний и вендоров. Донастроить – можно трактовать как сократить и приоритизировать. 

Падение больше, чем у главного конкурента – ПИК (примерно -50%), и тем более чем у других застройщиков. Бонды Самолёта торгуются с доходностью к погашению на уровне 40% годовых, что для кредитного рейтинга А+ редкость. Что происходит и обоснованны ли слухи про банкротство? 

📉 Каковы ключевые факторы обвала? 

1️⃣ Отмена льготной ипотеки, из-за которой новые продажи в 3 кв. упали до 233,9 тыс. кв. м. (-45% г/г) и 50,2 млрд. руб. (-37% г/г). У компании почти ¾ всех контрактов заключаются с использованием ипотечных средств, поэтому чувствительность финансов Самолёта к этому фактору очень высокая.

2️⃣ Растущие ставки, которые повышают затраты на кредитование. При этом строительная отрасль всегда отличалась высокой долей заёмного капитала в структуре источников финансирования. Компания исторически работала с высоким кредитным плечом, а бизнес-модель работает при ставке в 14-16%, но не предназначена для 21-23%. 

3️⃣ Выход нескольких ключевых акционеров. Акции продаются с весны, и это давит на котировки. Такие объемы просто невозможно перекрыть покупками. И это мы еще не касаемся причины выхода бенефициаров. 

Крупнейший совладелец застройщика Михаил Кенин, владеющий 31,6% компании, ищет покупателя на свой пакет акций

Как сообщают источники, летом 2024 года, вскоре после завершения программы льготной ипотеки, собственники ГК «Самолет» начали искать возможность продать компанию. 

В самой компании это назвали не более чем слухами. Но источники в беседе с Forbes заявляли обратное: они правда ищут покупателя на долю Кенина.

В компании в последние полгода происходит что-то странное. Сначала выходит один бенефициар, притом прямо в стакан. Начинают экономить на всем, распродают земельный банк. При этом отчет за полугодие не выглядит кризисно и не хуже, чем у ПИКа, и намного лучше, чем у М.Видео или Сегежи. Поэтому если банкротство, о котором ходят слухи, и случится, то оно будет административно-политическим, а не финансовым. 

Учитывая размер застройщика, скорее всего, его купят либо целиком, либо долю Кенина. В качестве основного покупателя называется государственный Дом.