✈️ ГК Самолёт – продолжится ли рост?

После того как котировки #SMLT практически достигли исторического минимума в декабре 2024, они отскочили после заседания ЦБ и прибавили почти 60%. Каковы шансы на продолжение роста?

📉 Какие проблемы сохраняются в Самолёте?

После заседания ЦБ, у компании ничего не поменялось. Да, хорошо, что ставка не 23%, но и 21% — практически заградительный вариант для желающих взять ипотеку. При этом накопившиеся в прошлом году проблемы остались:

1️⃣ Продажи падают

Отмена льготной ипотеки очень сильно давит на реализацию, т.к. на ипотечные средства приходится около 75% контрактов эмитента. По итогам 3 кв. 2024 г. новые продажи сократились до 50,9 млрд. руб. (-37% г/г) и 233,9 тыс. кв. м. (-45% г/г). Кроме того, сам топ-менеджмент закладывает на 2025 снижение темпов вывода объектов в ключевых для застройщика регионах – Мск и Мос. обл. И наращивать не планируют до тех пор, пока отложенный спрос не начнёт восстанавливаться, что скорее всего будет не ранее 2П 2025, а возможно и позже. 

2️⃣ GR-риски

Помимо смены ген. директора и жалоб самих сотрудников о сокращениях, прошлый год был полон слухов о выходе из компании ключевых акционеров. Что именно происходит под капотом не ясно, но то что крупные игроки продают свои пакеты – в любом случае вызывает опасения. Из-за навеса в стакане SMLT отстает от всех других застройщиков (на графике). 

3️⃣ Высокие долги

Строительство всегда отличалось активным использованием заёмных средств. Поэтому с текущей ставкой неудивительно, что расходы на обслуживание долгов стремительно растут. По последним данным средняя ставка по которому составляет 12%. Однако удержание высокого ключа в 1П 2025 г. всё равно будет давить на процентные расходы, а средняя ставка SMLT будет постепенно расти. Ситуацию бы помогла решить постепенная реализация гигантского земельного банка. Но тогда сейчас её придётся продавать с дисконтом, а потом снова покупать за дорого, когда спрос восстановится.

📑 Как оценивать оферту Самолёта по облигациям?

SMLT запустил программу по выкупу своих бондов объёмом до 10 млрд. руб., согласно которой до 3 февраля держатели могут подать оферту. Предложение о выкупе распространяется на ряд выпусков общий долг по которым составляет свыше 60 млрд. руб. Мы полагаем, что такой ход менеджмент предпринял, чтобы показать инвесторам – «Мы готовы потратить 10 млрд., значит дела не так плохи и запасы кэша ещё есть». Но это больше символический жест, т.к. объёмы небольшие и ни на что особо не влияют. При этом также предполагаем, что продать в стакан будет выгоднее, чем подавать на оферту, т.к. на всех её может не хватить. 

📈 Почему подорожали застройщики?

На рынке стали появляться слухи о поддержке отрасли со стороны государства. На этом фоне резко подорожали все девелоперы, однако очевидно, что это не будут настолько мощные меры как льготная ипотека, которая была локомотивом сектора последние годы. 

Застройщики и так не снижают цены из-за отмены льготки, а просто продают меньшими объёмами по высоким ценам, что подталкивает вверх и так высокую инфляцию. Поэтому локальные меры, учитывая снижение спроса возможны, но не более. 

Бурный рост вызван скорее психологическим фактором – инвесторы кинулись скупать наиболее просевшие компании. Однако фундаментально прошлый год был далеко не лучшим для сектора, а высокий ключ сохраняет давление на отрасль и в 2025.

📊 Выводы

Никакого позитива по Самолёту до снижения ставки не предвидится, отставание от отрасли вызвано выходом крупных акционеров, которые продавливают стакан. Пока не прекратятся крупные продажи акций, SMLT не сократит спред с другими застройщиками. Поэтому ни спекулятивного ни долгосрочного интереса к компании при текущей ставке и таких продажах владельцев — у нас нет.