📊 4 квартал показывает

▪️ Новые продажи — 200 тыс. кв. м (+27% г/г)
▪️ Новые продажи — 44 b₽ (+45% г/г)
▪️ Средняя цена жилья — 361 тыс. ₽/кв. м (+24% г/г)

За полный год тоже неплохо — на 14% превысили свой прогноз. Ввод в эксплуатацию вырос в 3 раза г/г.

🚀 Драйверы роста

▪️ Реализация коммерческой недвижимости (крупные сделки в прошлом полугодии)

▪️ Углубление в премиум и бизнес-сегмент. Особенно в бизнес — продажи в рублях удвоились и составили 70% общих продаж. Премиум — пока малая доля

▪️ Ускорение сдачи объектов. Из-за этого приток на эскроу вырос на 83% г/г

▪️ Бум на рынке недвижимости перед пересмотром условий льготной ипотеки

Эталон растёт за счёт распродаж, но сконцентрированных в высоком ценовом сегменте. 85% продаж приходится на Москву и СПБ, доля ипотеки в жилье — всего 32%. Верхний ценовой сегмент — спрос менее эластичный, негатив от ужесточения ипотеки чувствуется слабее.

☝️ По EV/EBITDA 2,4 — один из самых дешёвых девелоперов

Не так уж и плохи дела в сегменте новостроек:

▪️ Продажи жилья за 9 месяцев 2025 снизились на 15% г/г в кв. м
▪️ Из-за роста цен продажи в рублях снизились всего на 5% г/г

Если посмотреть на сентябрь, то показатели вообще растут: продажи в метрах +9% г/г, в рублях +16% г/г. 👍 ДОМ.РФ прогнозирует, что при сохранении динамики в 4 квартале продажи за год будут лишь на 6% г/г меньше.

А где кризис рынка? Выдача ипотеки за 9 месяцев сократилась на 33% г/г. На самом деле играют роль несколько факторов:

▪️ С июля 2025 учитывается низкая прошлогодняя база, когда рынок резко упал после отмены массовой льготной ипотеки
▪️ Конец лета – начало осени является сезонным пиком продаж
▪️ Рост популярности рассрочки – клиенты обходят банки с дорогой ипотекой, платят напрямую застройщику

👆 Ну и основное – сейчас на рынке сдаются и продаются объекты, стройка которых начиналась в 2022–2024 годах. 2023 и 2024 стали рекордными по вводу жилья и открытию продаж в новостройках. Именно поэтому девелоперы пока и держатся на плаву.

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. По ней девелоперы больше не могли получать оплату за объекты напрямую на свой расчетный счёт. Для этого они должны были открыть специальный счёт – эскроу. Как это повлияло на застройщиков и насколько они стабильны в текущей турбулентности?

⚙️ Как работает механизм эскроу? 

Ключевое отличие в том, что деньги на эскроу-счёте принадлежат не строительной компании, а покупателю. Однако ни одна из сторон не имеет права пользоваться этими средствами. Банк, как гарант сделки, замораживает их до завершения строительства. В зависимости от того, как пройдёт стройка, средства будут переведены либо застройщику, либо возвращены покупателю. Банку в этом случае крайне невыгоден недострой, т.к. непрофильный актив будет висеть балластом на его балансе, к тому же недострой ещё и крайне неликвидный. 

⏳ Когда девелопер получает деньги? 

Застройщик сможет получить деньги, если завершит строительство дома в установленные сроки. Перевод средств произойдёт именно после ввода здания в эксплуатацию, что подтверждается для банка спец. документом, который выдаётся девелоперу профильными гос. органами. 

Точных данных ЦБ по инфляции за 2024 г. ещё нет, но, скорее всего, она будет близка к 10%. На последнем заседании явно прослеживался упор на точечные меры в борьбе с инфляцией. Подключились и другие министерства. Как будут решать проблему? 

1️⃣ Необходимость координации бюджетной политики с политикой ЦБ – это объясняется тем, что регулятор рассматривает бюджетный импульс как проинфляционный фактор. Ужесточение ДКП вызвано продолжающимся спросом на субсидируемые кредиты в условиях высокой ставки. Кроме того, объём уже сформированных таких кредитов довольно высок – 16% банковского портфеля, или 17 трлн. руб., из которых 10 трлн. руб. приходится на ипотеку, а ещё 7 трлн. руб. – на бизнес. Очевидно, что будут ужесточаться меры по ипотечным программам, из-за чего под давлением будут застройщики – ПИК (#PIKK), Самолёт (#SMLT), ЛСР (#LSRG) и Эталон (#ETLN).

2️⃣ Донастроить льготные кредитные программы на технологическую независимость и развитие экономики предложения – в первую очередь это вызвано необходимостью поддержать промышленность и ИТ-отрасль из-за ухода западных компаний и вендоров. Донастроить – можно трактовать как сократить и приоритизировать. 

Неквалифицированные инвесторы в России с января 2025 года столкнутся с новыми ограничениями. Московская биржа объявила о переводе акций компаний, не перенесших юридическое лицо в РФ, в третий эшелон. Такие бумаги будут доступны только квалифицированным инвесторам.  

Какие компании под ударом?  

Компании на МосБирже, которые еще не успели провести редомициляцию:

🔹 Ozon 

🔹 «Эталон» 

🔹 ЦИАН 

🔹 «О’Кей» 

Что будет с уже купленными акциями? 

Для неквалифицированных инвесторов запрет распространяется только на покупку. Уже приобретённые бумаги можно будет продолжать держать в портфеле или продать их. 

Как это отразится на котировках?  

Почти 90% российских инвесторов на Мосбирже – неквалифицированные. Это означает, что ликвидность акций этих компаний существенно снизится, что будет оказывать давление на их котировки. Прогнозируется, что такие бумаги будут под большим давлением, чем широкий рынок, из-за роста продаж со стороны неквалифицированных инвесторов и уменьшения объёма торгов.