АКРА: Обзор жилищной сферы.

▶️Разбираем еще один аналитический документ от крупнейшего рейтингового агентства. Собрали самое интересное:

⚫️Сокращение запуска новых проектов в 2024–2025 гг. из-за денежно-кредитной политики делает неизбежным провал предложения в 2027–2028 гг. Из-за этого прогнозируется рост цен.

⚫️Стоимость квадрата будет расти до 2030 года в среднем на 7,8% в год, а пик придется на 2026–2027 гг.

⚫️Аналитики отмечают системную консолидацию (укрупнение) девелоперов. Экономическая конъюнктура подталкивает рынок концентрироваться вокруг крупнейших строительных компаний, что в итоге приведет к росту цен.

Чем меньше игроков — тем сильнее ценовая власть оставшихся. Признаки консолидации рынка уже наблюдаются в Краснодарском крае,
Ростовской, Новосибирской и Ленинградской областях.

⚫️Проектное финансирование гиперконцентрировано: доля пяти банков превышает 90%. Лидер — Сбер (60%). Дом․рф — 12%.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Госдума прикручивает вторичку.

▶️ Депутаты внесли законопроект, который предлагает жестко переписать механику сделок на вторичном рынке жилья. Формально выглядит, как борьба с мошенничеством, а по факту — максимальное ужесточение оборота денег, а также контроль над продавцом и покупателем (подробнее писали (https://t.me/domostroy_channel/15405) тут).

Что в документе:

⚫️Вводится обязательный семидневный “период охлаждения” между подписанием договора и фактической регистрацией перехода права. Если договор предусматривает оплату раньше, то Росреестр откажет в регистрации.

⚫️Полный запрет на наличные. Если продавец физлицо, то деньги можно перечислять только на личный банковский счет продавца после регистрации перехода права и через банк (аккредитив или защищенный счет).

⚫️Удар по продаже “единственного жилья”. Если человек продает квартиру, которая является его единственным жильем, то он обязан доказать, где будет жить дальше. Для регистрации сделки он должен принести нотариально заверенное согласие собственника другого жилья, что ему и его семье разрешено там проживать. Нет согласия — Росреестр не регистрирует переход права.

▶️Росреестр показывает, как столичная вторичка красиво пошла вверх.

В октябре зарегистрировано 13,9 тыс. переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья, что на 16,6% больше, чем в сентябре.

⚫️По сравнению с октябрем прошлого года (13,6 тыс.) число переходов прав выросло на 2,6%, а к октябрю 2023 года снизилось на 18,4%. Депозиты после плавного снижения ключа потихоньку переходят на вторичку.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Падение ввода жилья — осознанная стратегия девелоперов.

▶️Смотрим на показатели запуска новых проектов, ввода жилья и понимаем, что одно выходит из другого.

На пальцах:

⚫️Готовое непроданное жилье опасно для баланса. Как только дом введен, он выходит из проектного финансирования, а на застройщика падает обязанность гасить кредит или держать квартиры на балансе как запас.

⚫️Вводить дом — признавать выручку. Многие компании не хотят ускорять налоговую базу и предпочитают удерживать дома на стадии «почти готово».

⚫️Банки ужесточили условия. Чем больше у девелопера готового непроданного жилья, тем хуже его профиль риска. Поэтому строят, но не спешат подписывать акты ввода.

⚫️Запуски падают из-за слабых продаж. Высокая ставка и слабая ипотека заставляют застройщиков резко сокращать новое жилье. Смысла стартовать проект нет, если темпы продаж не покрывают обслуживание кредита.

Такой режим рынка будет существовать до тех пор, пока ключевая ставка не станет ниже 15%.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Вторичку начинают душить юридически.

▶️На прошлой неделе (11 ноября) прошел закрытый круглый стол «Защита прав добросовестных приобретателей
недвижимости в сделках с ведомыми
продавцами» с участием Госдумы, МВД, Росреестра, ВТБ, ДомКлика и даже психиатра.

По итогам выпустили резолюцию (прикрепили), которая читается не как борьба с мошенниками, а как документ по жесткому регулированию вторичного рынка.

⚫️Из документа можно понять, что «правильная» сделка только та, где человек сразу переливается из одной квартиры в другую. Все остальное — зона повышенного риска и рынок вторички нужно ограничивать.

Например, «установить обязательный период охлаждения для денежных сумм», полученных после сделки. Если такой пункт резолюции сделают обязательным, то можно говорить о создании аналога эскроу на вторичке со всеми вытекающими: банки получают контроль над деньгами, каждая сделка превращается в управляемый платежный процесс и легко подключается финансовый мониторинг.

Негативные последствия для вторичного рынка:

Российский рынок жилья: главные факты из отчета Expert RA.

▶️Собрали самое интересное из исследования отечественного рынка недвижимости от рейтингового агентства:

⚫️Россия достигла рекордной обеспеченности жильем (29,4 кв. м на человека), но все еще сильно отстает от развитых стран. У США этот показатель составляет 74 кв. м, в Канаде — 72, во Франции — 51, в Германии — 48. Это означает, что даже при рекордных значениях России есть куда стремиться.

⚫️Старение домов: 66% жилфонда построено до 1995 года и нуждается в обновлении. Т.е. две трети всех кв. м в стране — старые. Вангуем, что обновление этого фонда неизбежно станет системным драйвером спроса.

⚫️Ипотечный портфель в России составляет всего 10% ВВП. У развитых стран — 40–80%. Например, в Германии — 42%, во Франции — 44%, в Великобритании — 58%, в Швеции — 80%. Это говорит о том, что ипотека в России даже близко не исчерпала свой потенциал.

⚫️Дисбаланс цен между первичкой и вторичкой превысил 30 п.п. Уникально высокий разрыв — прямое следствие субсидированных программ.

IPO Дом․рф выглядит как распределение «золотого сейфа».

▶️Размещение прошло по верхней границе диапазона — 1 750 руб. за акцию. Компания привлекла 25 млрд руб. (незначительно для госкомпании), еще около 2 млрд руб. зарезервировала под стабилизационный механизм. Формально на рынок вышло 10,1% увеличенного акционерного капитала, а доля государства снизилась со 100% до 89,9%.

На бумаге это выглядит как полноценный выход на рынок. Но если смотреть структуру реального free-float (акции в свободном обращении), все не так однозначно.

⚫️Большая часть акций ушла не в рынок, а в технические конструкции: часть в стабилизационный пакет, объем бумаг на 4 млрд руб. сразу заложены под программу долгосрочной мотивации менеджмента, еще на 700 млн руб. выкуплены акции своими же сотрудниками за собственные деньги. Поэтому реальный объем свободно торгуемых бумаг намного меньше (примерно 5–6%, а не 10%).

Распределение оставшихся акций также показательно. 70% объема ушло институциональным инвесторам и лишь 30% — рознице. При этом реальная аллокация для частных инвесторов составила в среднем 15% от заявок. Т.е. это не «народное IPO», а сделка, ориентированная в первую очередь на крупных игроков, которые и будут формировать ликвидность.

 Почему же цены не хотят идти вниз? Инфляция издержек — она подпитывается дорогими кредитами, дефицитом кадров и высокими тарифами. Потенциал для снижения ограничен. Даже при стабилизации цен на стройматериалы, проекты, «собранные» из дорогих компонентов, не может стоить дешевле своей себестоимости.

С 2020 г рынок стройматериалов и недвижимости столкнулся с перманентным шоком предложения, создавшим мощный инфляционный навес. Статистика впечатляет: кирпич подорожал на 85,2%, сборные ЖБИ — на 76,7%, товарный бетон — на 81%. Эти цифры — база новой ценовой реальности в жилье.

Рост себестоимости строительства напрямую транслируется в цены квадратных метров. Девелоперы не могут поглотить удорожание ключевых ресурсов на две трети. Каждый рубль, добавленный к стоимости бетона и металлоконструкций, многократно умножается в итоговой цене объекта из-за цепочки накладных расходов и процентов по кредитам.Демидович.