Moex

Инвестор теряет деньги в недвижимости не из-за «плохого рынка», а из-за плохих решений: неверные входные данные, отсутствие стресс-теста, игнорирование структуры сделки и ликвидности. 

Ниже — список критичных ошибок инвестора в недвижимость по версии компании «Инвестиционная система»: как мы действуем при отборе проектов и почему это позволяет зарабатывать, а не терять деньги.

Формат практический: «как это выглядит» → «чем опасно» → «как делать правильно» → «что проверить».

В 2026 году недвижимость — это не только «купил и сдаёшь». Всё больше сделок — это коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость, девелоперские модели и объекты, где внутри есть операционный бизнес (например, термальный комплекс как часть wellness-инвестиций). 

Поэтому инвестор должен думать шире: оценивать не только квадратные метры, но и управление, денежный поток и контуры контроля

Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.

__________

Простое ежемесячное усреднение в акции дало XIRR 11.78% за 7 лет. Тактика с полным переходом всего портфеля в SBGB@MISX при ставке ЦБ выше 8% дала 22.15% — разница +10.37 п.п. Это неожиданно много, и вот почему так получается.

Идея звучит логично: при высокой ключевой ставке ОФЗ дают гарантированные 12–21% годовых. Но большинство инвесторов, если и переключаются, направляют в ОФЗ только новые взносы, оставляя накопленные акции как есть. Я решил проверить, что будет, если переключать весь портфель — на данных, а не на интуиции.

Что и как тестировал

Стратегия: каждый месяц инвестируется фиксированная сумма. Если ключевая ставка ЦБ на 1-е число месяца достигает порогового значения — весь портфель переходит в SBGB@MISX (накопительный ETF на ОФЗ, купоны реинвестируются в NAV) и новый взнос идёт туда же.

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) — форма коллективных инвестиций, где множество инвесторов владеют паями фонда, а фонд, через управляющую компанию, владеет активами: недвижимостью, долями в компаниях, правами требования, денежными средствами и др.

На практике это особенно заметно на кейсах «Грин Флоу» / «ГРИН ФЛОУ» и проекта «СКАНДИНАВИЯ», где обсуждают «ГРИН ФЛОУ СКАНДИНАВИЯ» и «Грин флоу скандинавия» как пример структурирования.

Ключевое отличие от «долевого участия» и «серых схем» — в структуре контроля и правовом режиме:

• имущество фонда обособлено;
  
  

• операции с активами проходят через регламент и контроль спецдепозитария;
  
  

• деятельность управляющей компании лицензируется и регулируется;
  
  

• права инвестора оформлены в виде пая (имущественного права), а не «обещания».
  
  

На практике ЗПИФ недвижимости используется для двух основных моделей:

Очень слабо сейчас выглядит. Возможно [2] завершается.

https://t.me/+F6Ka767DDgFhZGQy

Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.

__________

До февраля 2022 года золото надёжно хеджировало рынок акций MOEX: корреляция с рынком составляла -0.70. После февраля 2022 — +0.01, практически ноль. Защитная функция исчезла. Это главный вывод обновлённого анализа диверсификации с переходом на месячные полные доходности с учётом выплат.

В новый анализ вошли 10 альтернативных активов — на три больше, чем раньше, включая впервые добавленный LQDT@MISX (фонд денежного рынка ВИМ-Ликвидность). Рыночный индекс — равновзвешенный портфель из 21 ликвидной акции MOEX с дивидендами. Период: июль 2014 — февраль 2026, 140 месяцев, волатильность рынка 20.8% годовых.

Корреляции с рынком акций

Из 10 активов только золото имеет статистически значимую отрицательную корреляцию с рынком (p = 0.002). Остальные либо не значимы, либо значимо положительны:

Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.

__________

Я ожидал, что ОФЗ снижают корреляцию с акциями. Вышло наоборот: из семи проверенных активов ОФЗ — наиболее скоррелированы с рынком (ρ = +0.45), хуже, чем даже отдельные акции.

Это продолжение серии о корреляциях на Мосбирже. Ранее я измерял корреляции акций с золотом, ОФЗ и валютой по месячным данным. Отдельное исследование о корреляционных режимах по волатильности показало: в периоды высокой волатильности акции синхронизируются между собой (средняя попарная корреляция вырастает с 0.19 до 0.54). Добавление новых акций тогда не помогает — нужен другой класс активов. Теперь я проверил три класса на роль реального диверсификатора: золото, ОФЗ и ЗПИФ недвижимости.

Что и как измерялось

Прочитал этот пост и не смог промолчать:
smart-lab.ru/blog/1268717.php

Автор рассматривает ряд комбинаций из нескольких свечей, взглянем на наиболее выигрышную:
«Tpи cильныx кoмбинaции - #1, #5 и #6  — дaют нaкoплeннyю дoxoднocть +197% зa 10 лeт.»

При этом сам индекс IMOEX дает +57% за те же 10 лет. Казалось бы, прекрасно.
Но вся стратегия заключается в том, что на весь свой капитал покупать/продавать при наступлении определенного триггера (сочетание свечей).
Даже если брать премиальные тарифы у нормальных брокеров, типичная комиссия сейчас будет 0.04%.

У автора при его 3 сильных комбинациях количество сделок за 10 лет: (395+329+167+113+294+256)*2=3108 (умножается на 2, потому что покупка+продажа или наоборот = 1 трейд в его системе).
Допустим, изначальный капитал 1 млн. руб. Целимся мы в 3 млн. руб (+197%). Даже если брать только изначальный капитал (без учета его прироста в процессе), комиссии сожрут 1000000*(395+329+167+113+294+256)*2*0.0004=1.243 млн. руб. Так сразу получается уже не +197%, а +76%. Если учесть прирост капитала в процессе (если он вообще будет), то потеря от комиссий получается существенно выше, стратегия проигрывает банальному buy&hold. И это все без учета налогов (ЛДВ). 

Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.

__________

На дневных данных эффект однозначен: 208 из 210 пар акций Мосбиржи показали статистически значимый рост корреляции при высокой волатильности. Это 99.0%. На месячных данных таких пар было 54.3%. Дневные данные дают тот же ответ — значительно убедительнее.

Это пятое исследование в серии о корреляциях на Мосбирже. В предыдущем исследовании я нашёл на месячных данных (129 месяцев, 21 акция): средняя корреляция в низковолатильные периоды 0.185, в высоковолатильные — 0.538, разница 0.354, p = 0.003. Сегодня — проверка той же гипотезы на дневных данных.

Данные и методология

Те же 21 высоколиквидная акция MOEX: SBER@MISX, SBERP@MISX, LKOH@MISX, ROSN@MISX, GAZP@MISX, GMKN@MISX, NVTK@MISX, TATN@MISX, TATNP@MISX, PLZL@MISX, CHMF@MISX, NLMK@MISX, ALRS@MISX, MOEX@MISX, VTBR@MISX, MGNT@MISX, YDEX@MISX, SIBN@MISX, AFLT@MISX, MTSS@MISX, PHOR@MISX. Дневные свечи из T-Invest API, 210 уникальных пар.