цены на недвижимость

В Москве стремительно снижается доступность элитного жилья: индекс миллиона, отражающий количество квадратных метров, доступных за 100 млн руб., сократился за год на 24% — с 61 до 46 кв. м. Об этом сообщает NF Group. Причина — рост средневзвешенной цены предложения, достигшей в июне 2025 года 2,1 млн руб. за кв. м. За последние 5 лет цена выросла в 2,5 раза.

Сокращение доступной площади особенно заметно в районах с наибольшей концентрацией де-люкс-проектов. В Хамовниках индекс миллиона упал на 47% — до 39 кв. м при средней цене в 2,5 млн руб. за кв. м (+88% за год). На Патриарших прудах доступно всего 26 кв. м, цена — 3,9 млн руб. (+67%). На Арбате — 32 кв. м, при средней цене 3,1 млн руб. (+50%).

Самая низкая доступность — в Остоженке-Пречистенке, где 100 млн руб. хватит лишь на 25 кв. м. Здесь цены достигли 3,9 млн руб. за кв. м. Исключением стал район Чистые пруды: индекс вырос на 2% и составил 43 кв. м, при цене 2,3 млн руб.

Наибольшую площадь за 100 млн руб. можно получить в Даниловском и Донском районах — 95 и 98 кв. м соответственно. Рост цен здесь оказался умеренным — 6–9% за год.

В январе–июне 2025 года застройщики Москвы увеличили выручку от продажи недвижимости на 14% год к году — до 1,06 трлн руб., подсчитали в компании Macon. Только по жилью на эскроу-счета поступило 917,3 млрд руб., что на 13% больше, чем за тот же период 2024 года, по данным «Циан». Это произошло несмотря на то, что число сделок сократилось на 16,1%, до 37 734, сообщили в Росреестре.

Рост доходов объясняется ростом цен: по данным BnMap.pro, к концу II квартала 2025 года новостройки в Москве подорожали на 14,8%, до 489 689 руб. за кв. м. Индекс Дом.РФ за полгода показал рост на 7,25% — вдвое выше, чем в среднем по стране. Столица также выиграла за счет ориентации на премиум- и бизнес-сегмент и высокой доли обеспеченных покупателей, которые менее зависимы от ипотеки.

Эксперты подчеркивают, что Москва — единственный регион из топ-10, где выручка застройщиков выросла, несмотря на сокращение спроса. В остальных субъектах выручка снизилась: в Краснодарском крае — на 44% (до 100,8 млрд руб.), в Санкт-Петербурге — на 32% (175,1 млрд руб.), в Новосибирской области — на 32% (51,2 млрд руб.). В ряде регионов падение оказалось ещё резче: в Чечне – на 85%, в Туве – на 58%.

С июля 2024 по июнь 2025 года в России было продано 458 727 квартир в новостройках площадью 21,9 млн кв. м. Это на 38,7% меньше в лотах и на 37,2% в метрах по сравнению с предыдущим годом, сообщает Дом.РФ. Похожие данные приводит и «Циан» — минус 39% сделок до 477 000.

Главная причина спада — завершение программы льготной ипотеки с июля 2024 года и рост ключевой ставки до 18–21%, что привело к подорожанию рыночных кредитов до 19–30%. Доля ипотечных сделок упала с 90% до 60%. Остальные 40% пришлись на наличный расчет и рассрочку.

Спрос обрушился, несмотря на попытки застройщиков удержать продажи альтернативными схемами. Продолжает давить и рост цен: средняя стоимость метра выросла за год на 10,1% до 171 500 руб., медианная — на 9,3% до 197 000 руб.


Продажи упали сильнее всего в регионах с высоким объемом строительства и долей господдержки: в Красноярском крае – на 63%, в Краснодарском – на 59%, в Самарской области – на 58%, в Башкирии и Новосибирской области – на 53%. Особенно страдают массовые проекты до 3 млн руб.

По итогам первого полугодия 2025 года рынок массовых новостроек Москвы сократился на 28,7% — до 14,8 тыс. лотов в 88 проектах, сообщает «Метриум». Это также на 27,4% меньше, чем год назад.

Объём предложения квартир снизился на 29,7% до 13,1 тыс. лотов, а апартаментов — на 20,9% до 1,7 тыс. лотов. По сравнению с прошлым годом падение составляет 25% и 41,3% соответственно.

Причиной сокращения стало отсутствие новых проектов: с начала 2025 года на рынок массового сегмента вышел лишь один жилой комплекс.

На фоне падения предложения цены растут. Средняя стоимость 1 кв. м в массовых новостройках достигла 356 170 руб., что на 9,9% выше начала года и на 4% больше, чем год назад. Квадратный метр квартир стоит в среднем 364 760 руб. (+10,7% за полугодие), апартаментов — 282 910 руб. (+3,3%).

По словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, рост цен обусловлен снижением доступных лотов и исчезновением скидочных предложений. Наибольшим спросом пользуются проекты с относительно низкой ценой для сегмента.

Долгое время эксперты и представители правительства говорили о грядущем дефиците жилья, однако теперь эта теория всё больше становится реальностью. По данным Дом.РФ, количество запуска новых жилых проектов в мае 2025 года достигло пятилетнего минимума. Это указывает на скорое сокращение предложения, причем намного раньше, чем ожидалось — возможно, уже к концу 2025 года.

Ситуация на рынке напоминает замкнутый круг: застройщики готовы строить, но не спешат запускать новые проекты. Основные причины:

• Высокие процентные ставки — рыночная ипотека стоит около 25% годовых, что снижает ликвидность вторичного рынка и затрудняет реинвестиции.

• Рост себестоимости строительства — дорожают материалы, рабочая сила, логистика, что затрудняет формирование устойчивой бизнес-модели.

• Регуляторные барьеры и осторожность банков — несмотря на эскроу-счета, банки осторожно подходят к финансированию новых проектов без явных экономических гарантий.

Средняя цена новостроек в Москве на стадии котлована достигла 529 600 руб. за кв. м, что на 9,3% выше, чем у домов на более поздних стадиях (484 800 руб.), по данным BnMap.pro. Год назад всё было наоборот — тогда «котлован» стоил на 4,8% дешевле. Аналогичные данные приводит «Метриум»: жильё на раннем этапе в среднем на 1,5% дороже строящихся домов.

Почему это произошло:

• Рост стоимости проектного финансирования из-за высокой ключевой ставки: банки требуют высоких цен в моделях девелоперов для одобрения проектов.

• Отмена льготной ипотеки снизила приток покупателей, но одновременно убрала избыточное предложение — теперь скидки не нужны.

• Рост себестоимости: стройматериалы, комиссии банкам, ужесточение требований по архитектуре и инфраструктуре делают стартапы дороже.

• Долгая стадия котлована: из-за бюрократии и сложностей строительства некоторые проекты надолго «зависают» в начальной фазе.

• Сокращение нового предложения: за 5 месяцев 2025 г. объемы ввода снизились на 20%.

В мае 2025 года стоимость офисов в строящихся бизнес-центрах Москвы оказалась на 14–22% выше, чем в уже сданных объектах. Средняя цена достигла 391–425 тыс. руб. за кв. м. Наиболее резкий разрыв фиксируется в центре столицы, где строящиеся объекты стоят почти втрое дороже готовых — до 914 тыс. руб. за кв. м.

Рост цен объясняется дефицитом готовых площадей, увеличением стоимости строительства и возможностью адаптации помещения под нужды покупателя. Девелоперы закладывают в стоимость рост спроса и риски. Некоторые инвесторы начали предлагать такие объекты втрое дороже рынка.

Разница наблюдается почти во всех районах Москвы. Например, в Ленинградском деловом коридоре цена строящихся офисов в 1,7 раза превышает стоимость готовых, на северо-востоке — в 2 раза.

Высокий спрос и дефицит крупных площадей стимулируют интерес к строящимся объектам. Однако в районах с избыточным предложением, таких как зоны вдоль ТТК, встречаются и обратные случаи — строящиеся офисы дешевле готовых на 17%.

В мае 2025 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в крупнейших городах России осталась на уровне апреля — 195 200 руб., сообщают в «Циан». Без учета Московской и Ленинградской областей рост составил символические 0,2%, до 142 000 руб. В последний раз заметный прирост цен (более 1% в месяц) фиксировался полтора года назад, что делает текущий период самым продолжительным застоя за десятилетие.

За год, по подсчетам разных источников, квартиры на вторичке подорожали на 2,3–6,6%, но это заметно ниже инфляции (9,78%). Яркое исключение — Казань, где рост составил до 13%. Также высокие темпы роста показали Самара (+14%) и Пермь (+10%).

В Москве годовая динамика цен минимальна — от 0% до +3,9%, а средняя цена квадратного метра составила 354 400 руб. Однако продажи, по данным Росреестра, выросли: с января по апрель в столице заключено 45 320 сделок (+4,8% к 2024 г.).

Основная причина стагнации — недоступность ипотеки на «вторичку». Спрос сместился в сторону новостроек с льготными программами. Продаются в основном самые дешевые лоты, а средний дисконт достиг рекордных 6,2–6,3%. В Москве скидки применяются в 83% сделок, в том числе для оформления рассрочек.

В мае 2025 года рынок долгосрочной аренды жилья в России впервые за полгода показал признаки стабилизации и слабого роста. Согласно данным «ЦИАН.Аналитики», средняя арендная плата за однокомнатные квартиры на крупнейших региональных рынках составила 30,5 тыс. руб. (+0,03% к апрелю), за двухкомнатные — 43,7 тыс. руб. (+0,7%). В годовом выражении рост составил 10,7% и 8,9% соответственно.

Особенно выделился Санкт-Петербург — +4,3% за месяц (до 41,5 тыс. руб.), а также Пермь и Тюмень. В то же время Москва показала снижение на 1,6% по однокомнатному сегменту (до 62,9 тыс. руб.), но рост в 13% по сравнению с маем 2024 года.

Объем предложения на рынке держится стабильно — 59–60 тыс. квартир, однако в годовом выражении он вырос на 45%. При этом темпы выхода новых объявлений снижаются. Это связано с тем, что арендодатели всё чаще продлевают договоры с текущими жильцами, чтобы избежать простоя.

Активность арендаторов также растёт: просмотры объявлений увеличились на 20–25% к весеннему фону, особенно в Красноярске, Краснодаре и Волгограде.

Средняя стоимость новостроек Московской области по итогам сделок апреля 2025 года составила 194 751 руб. за квадратный метр, что на 4,4% выше, чем год назад, сообщает сервис BnMAP.pro. Это первое за 2025 год повышение цен на первичное жилье после снижения в первом квартале на 2,5% к началу года и на 5% по сравнению с декабрем 2024-го.

По данным «Циана», в апреле цена «квадрата» в новостройках Подмосковья выросла на 1% год к году и на 4,7% к марту, достигнув 192 700 руб. за кв.м. Средняя цена предложения от застройщиков также увеличилась, но более умеренно — на 0,4% до 198 400 руб.

При этом спрос на жилье снижается: продажи квартир упали в апреле на 7,8% к марту и на 12,7% к апрелю 2024 года до 10 348 лотов. Эксперты связывают прошлое снижение цен с появлением более дешевых корпусов, но в апреле предложение нового жилья достигло максимума с лета 2024 года — 700 тыс. кв.м.

Причинами удорожания жилья девелоперы называют рост себестоимости строительства — подорожание материалов и рабочей силы, а также кредитную нагрузку. Кроме того, новые проекты часто продаются с рассрочкой без скидок, что также влияет на среднюю цену.