рынок недвижимости Китая

В ноябре экономическое замедление в Китае усилилось: ключевые макроэкономические показатели оказались хуже ожиданий аналитиков. Рост потребления, инвестиций и промышленного производства не оправдал прогнозов, несмотря на попытки властей одновременно сдерживать предложение и стимулировать спрос, прежде всего на фоне продолжающегося кризиса в секторе недвижимости.

Розничные продажи в ноябре выросли лишь на 1,3% в годовом выражении, что значительно ниже консенсус-прогноза Reuters на уровне 2,8% и слабее показателя октября (2,9%). Экономисты отмечают, что потребительская активность остается подавленной на фоне падения цен на жильё и ухудшения ожиданий домохозяйств.

Промышленное производство в прошлом месяце увеличилось на 4,8% год к году, не дотянув до ожидаемых 5%. Это самый слабый темп роста с августа 2024 года, что указывает на сохраняющееся давление на производственный сектор.

Ситуация с инвестициями выглядит ещё более тревожно. Инвестиции в основной капитал за январь–ноябрь сократились на 2,6%, тогда как экономисты ожидали падения на 2,3%.

Китайские власти рассматривают новый пакет мер для стабилизации рынка недвижимости, который переживает самый затяжной спад за последние годы. По данным источников, знакомых с ходом обсуждений, инициатива включает предоставление ипотечных субсидий покупателям нового жилья впервые по всей стране. Также рассматриваются расширенные налоговые вычеты для ипотечных заёмщиков и снижение стоимости сделок с недвижимостью.

Эти варианты находятся в проработке с третьего квартала, когда падение продаж и цен ускорилось. Окончательные параметры и сроки внедрения пока не определены, но обсуждение продолжается на уровне профильных министерств, включая Министерство жилищного строительства.

Китай почти четыре года пытается преодолеть кризис в жилищном секторе, который ударил по потребительскому спросу, благосостоянию домохозяйств и занятости. Несмотря на кратковременное оживление после прошлогоднего пакета стимулирующих мер, рынок вновь замедлился: продажи продолжают падать со второго квартала, а инвестиции в основной капитал в октябре снизились.

Китайская сфера недвижимости в январе — июле зафиксировала падение притока инвестиций на 12% в годовом исчислении, до 5,35 трлн юаней (примерно $750,72 млрд по текущему курсу ЦБ страны). Об этом сообщило Государственное статистическое управление (ГСУ) КНР.

Из опубликованного доклада следует, что за семь месяцев соответствующий показатель в жилом фонде составил 4,12 трлн юаней (более $577 млрд), понизившись на 10,9%.

Как уточняется, совокупная площадь объектов на стадии строительства в народной республике за январь — июль сократилась по сравнению с аналогичным периодом 2024 года до 6,38 млрд кв. м (снижение на 9,2%). Что касается жилой недвижимости, было зафиксировано падение на уровне 9,4%, до 4,45 млрд кв. м.

Из распространенного документа следует, что площадь сданных в эксплуатацию зданий в Китае за семь месяцев уменьшилась по сравнению с тем же прошлогодним периодом на 16,5% и составила 250 млн кв. м. В жилищном секторе произошло снижение на 17,3%, до 180 млн кв. м.

Согласно статистике ГСУ, инвестиции в китайский рынок недвижимости в 2023 году снизились на 9,6%, а в 2024 году — на 10,6%, до 10 трлн юаней (примерно $1,4 трлн). 

Проблемный китайский девелопер Guangzhou R&F Properties планирует продать проект недвижимости в Лондоне, чтобы облегчить свое долговое бремя. Недвижимость будет продана за номинальную плату в размере 1 гонконгского доллара (0,13 доллара США) плюс минимальная основная сумма долга в размере 800 млн долларов по сравнению с оценкой в 1,69 млрд долларов США. R&F подписала письмо о намерениях продать холдинговую компанию Market Towers по адресу 1 Nine Elms Lane компании Special Purpose Vehicle (SPV), принадлежащей Чунг Чунг Киу, председателю гонконгской девелоперской компании C C Land Holdings.

Долларовые облигации R&F торгуются на крайне проблемных уровнях в 5-6 центов за доллар.

Общий объем заимствований Guangzhou R&F Properties  в 2021 г. (на 2023г. данные не нашел) составил 128,8 млрд юаней (19,1 млрд долларов США), включая банковские кредиты, старшие облигации, номинированные в офшорных долларах, внутренние облигации, трастовые кредиты и другие, на долю каждого из которых приходилось 46%, 25%, 11% и 18% соответственно.

3. Падение цен на жилье не прекращается
Падение цен на жилье в Китае углубляется, поскольку крупные города усиливают поддержку

• Пекин и Шанхай предприняли новые шаги для стимулирования покупательского спроса
• Застройщики могут прибегнуть к более глубокому снижению цен

Цены на новое жилье в Китае падают шестой месяц, а стоимость вторичного рынка упала больше всего за девять лет, что подчеркивает, почему власти активизируют усилия по решению проблемы спада на рынке недвижимости.



Падение стоимости вызывает беспокойство в стране, где на недвижимость приходится около 78% благосостояния домохозяйств, что вдвое больше, чем в США. Покупатели также по-прежнему напуганы задержками строительства и дефолтами застройщиков.
На этой неделе заместитель министра жилищного строительства Китая пообещал избежать каскада дефолтов по долгам. С прошлого месяца агентство Bloomberg сообщало, что власти создали проект списка разработчиков. имеют право на банковскую поддержку и могут разрешить кредиторам предлагать им необеспеченные кредиты впервые.

Некогда популярные китайские REIT терпят крах из-за спада на рынке недвижимости

• Показатель CSI REIT упал на 31% в 2023 году, отстав от контрольного показателя
• Слабые настроения на фондовом рынке и спад на рынке недвижимости ударили по спросу

Аналитик, который предупредил о кризисе в китайских банках, говорит, что на очереди трасты.

• По крайней мере четверть трастовых фирм оказались в глубоком кризисе
• В этом году трастовую отрасль пережили протесты и банкротства

Джейсон Бедфорд, бывший аналитик UBS Group AG. и Bridgewater Associates раннее предупреждал о кризисе в мелких банках Китая после изучения почти 250 финансовых отчетов. Теперь он сделал то же самое с китайскими трастовыми фирмами (индустрии стоимостью 2,9 триллиона долларов), частью теневого банковского сектора страны, которая может предложить доходность, в несколько раз превышающую банковский депозит.
По подсчетам Бедфорда, из 55 трастовых компаний, опубликовавших финансовую отчетность за 2022 год, 14 сообщили о неработающих и особо упоминаемых активах, которые превысили треть их общих активов. По его словам, многие из 13 фирм, которые не отчитались, также могут оказаться в беде.


Трасты обычно принимают депозиты от богатых индивидуальных инвесторов и компаний для инвестирования в акции, облигации и другие активы, включая кредиты фирмам, которые не имеют доступа к традиционным банкам. По данным Bloomberg Economics, на трасты, которые действуют с меньшим регулированием, чем на банки, приходится почти 10% общего объема кредитов в Китае.