региональные девелоперы

С июля 2024 года по июнь 2025 года региональные девелоперы потратили 95 млрд руб. на покупку земельных участков под жильё в Москве, что в 2,4 раза превышает показатель предыдущего периода. По данным IBC Real Estate, их доля в общем объеме сделок достигла рекордных 46,7% против 17% годом ранее. Это произошло на фоне общего падения инвестиций в столичные участки на 9%, до 203 млрд руб.

Рост активности регионалов объясняется сразу несколькими факторами. Отмена льготной ипотеки снизила спрос в регионах, а московские застройщики начали распродажу земельных активов, что позволило новым игрокам войти в рынок по более привлекательным условиям. Некоторые региональные компании, такие как «Талан», «Точно», СК10, «Брусника», Dogma, Element, Dars и другие, приобрели свои первые площадки в столице.

По мнению экспертов, Москва привлекает девелоперов потенциально высокой маржой: спрос здесь выше, цены на новостройки — стабильнее, а влияние ипотеки — слабее. Тем не менее, рентабельность проектов в Москве не всегда оправдывает ожидания: высокие издержки, дорогая земля и конкуренция с местными игроками могут свести прибыль к минимуму. Тем не менее, для многих регионалов вход на московский рынок — стратегический шаг ради масштабирования бизнеса и диверсификации рисков.

В апреле 2025 года крупные российские банки отметили рост доли ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особенно на готовые дома. Так, в Сбербанке показатель вырос до 14% от общего объема ипотечных выдач (против 11% в марте), а в «Дом.РФ» — с 15% до 35%. Общерыночные данные ЦБ подтверждают начавшийся в марте разворот после семимесячного спада: доля ИЖС в ипотечном портфеле выросла до 10%.

Ключевой драйвер — увеличение кредитов на готовые дома. По данным ЦБ, их доля достигла 6,8% в марте, тогда как доля кредитов на строительство снизилась до 3,2%. Аналитики объясняют это упрощением процессов: сделки с готовыми объектами не требуют аккредитации подрядчика, использования эскроу-счетов и не несут рисков незавершённого строительства.

Эксперты также указывают на влияние сезонного фактора и льготных программ, а также смягчение требований со стороны банков по субсидированию застройщиками. Однако уровень проникновения ипотеки в сегмент ИЖС остаётся низким из-за высоких ставок, отсутствия проектного финансирования и особенностей частного домостроения. По прогнозам, в 2025 году банки выдадут на ИЖС около 180 млрд руб. — в три раза меньше прошлогоднего объема.

В первом полугодии 2024 года инвестиции в покупку земельных участков под жилье в Москве составили 127,7 млрд рублей, из которых 39% вложили региональные девелоперы. Это является самым высоким показателем за последние пять лет, а некоторые эксперты считают его рекордным за всю историю рынка. В 2023 году региональные застройщики инвестировали 20% от всех средств, а в предыдущие годы их доля была ниже.

Растущая активность девелоперов из регионов подтверждается другими аналитиками. Например, Ирина Ушакова из CORE.XP указывает, что в первом полугодии 2024 года региональные игроки вложили в покупку земли 34 млрд рублей, что также является одним из рекордных значений.

Наибольшую активность в Москве проявляют девелоперы из Тюменской области, которые с 2020 года инвестировали 57 млрд рублей, что составляет 33% от всех вложений. Вторая по активности группа — из Санкт-Петербурга, вложившая 55,3 млрд рублей (30%). Третье место занимают застройщики из Башкирии с 21,8 млрд рублей (12,8%).

Эксперты объясняют растущий интерес к московскому рынку высоким спросом на жилье и более высокой маржинальностью проектов по сравнению с регионами. После отмены программы льготной ипотеки региональным девелоперам выгоднее работать в столице, где доходность проектов значительно выше, чем в других городах России.