покупка недвижимости

Пока у многих коллег-инвесторов продолжает бомбить от того, что им не стать миллионерами, если они не научаться ограничивать себя в каких то вещах, я попробую дать свое скромное видение по будущему рынков Федерации.

Это не прогноз и уж тем более не инвестиционная рекомендация, а просто попытка разобраться в своих мыслях и мироощущениях, упорядочив их и переложив на бумагу.

Итак мысли:

Инфляция. Нельзя сказать, что Центральный банк сильно приблизился к поставленной цели в 4%, но инфляцию можно назвать контролируемой. Основные опасения тут вызывают доходы и расходы Федерации, и конечно главный пункт и сверхзадача, на которую уходит ОЧЕНЬ много средств. Несмотря на это, пока держимся, а расходы переложили на бизнес. Он тоже пока держится, скулит, стонет, но держится. Поверьте, своё он потом возьмет, заняв места тех кто не выдержал и закрылся, и взвинтив цены.

Ставка ЦБ снижается, и с большой долей вероятности, продолжит снижаться. Какой она будет, можно примерно понимать по ОФЗ и банковским депозитам. В текущем моменте, многие уже закладывают 14-15%. Думаю, если ничего радикального не произойдет, то вполне можем увидеть и ниже, до конца года.

Домклик первым на рынке предложил клиентам полностью цифровой сервис покупки квартиры в новостройке без необходимости взаимодействовать с застройщиком и банком в оффлайне. Теперь весь процесс — от выбора жилья до регистрации и расчётов — можно пройти в одном месте.

Как это работает?

• Покупатель заходит на витрину новостроек Домклик, выбирает ЖК и квартиру.
• Нажимает кнопку «Купить» — заявка автоматически передается менеджеру.
• Менеджер берет на себя все этапы сделки: консультирует, бронирует квартиру, готовит документы, оформляет ипотеку (если нужно), организует регистрацию сделки в Росреестре и проводит расчёты.
• Результат — клиент получает квартиру без лишних визитов к застройщику и в банк.

На текущий момент сервис охватывает более 600 жилых комплексов, и Домклик активно работает над расширением географии предложения. В ближайшее время количество доступных новостроек существенно увеличится, что даст покупателям ещё больше вариантов для выбора.

Генеральная прокуратура поддержала инициативу запретить сделки с недвижимостью за наличные в России. Поводом стали участившиеся случаи дистанционного мошенничества, особенно с участием пожилых и уязвимых граждан. Законодательные предложения исходят от депутатов Госдумы от «Единой России», в частности Светланы Разворотневой.

Генпрокуратура считает целесообразным:

• запретить наличные расчеты при купле-продаже жилья;

• увеличить срок регистрации недвижимости до 20 дней, если есть признаки подозрительности;

• ввести обязательное нотариальное заверение сделок для лиц старше 65 лет;

• создать единый компенсационный фонд для пострадавших от действий недобросовестных риелторов;

• ввести требования к риелторам: высшее образование, отсутствие судимостей, материальная ответственность;

• организовать обмен данными между Росреестром и МВД для выявления и пресечения мошенничества.

В 2023 году было зафиксировано более 8000 преступлений, связанных с лишением граждан жилья, при этом ущерб оценивается в десятки миллиардов рублей ежегодно.

НОВАТЭК рассматривает покупку офисного корпуса площадью 12,1 тыс. кв. м в бизнес-парке «Абсолют Переделкино» недалеко от Внуково. Сделка ведется с девелопером ГК «Абсолют» Александра Светакова. По оценкам экспертов, стоимость объекта может составить от 2,4 до 3,4 млрд руб.

Здание могло быть приобретено для консолидации дочерних структур или размещения бэк-офиса — существующая штаб-квартира НОВАТЭКа на ул. Удальцова, по данным аналитиков, испытывает дефицит площадей. При этом новое здание расположено в зоне с удобной транспортной доступностью к основной локации компании.

В бизнес-парке «Абсолют Переделкино» расположены четыре офисных корпуса общей площадью 43,2 тыс. кв. м. Объект, потенциально приобретаемый НОВАТЭКом, ранее был снят с продажи.

На фоне дефицита офисных площадей в центре Москвы многие компании рассматривают покупку объектов в менее центральных районах. По прогнозам Nikoliers, к концу 2025 года уровень свободных площадей в Москве снизится до 4,9%. В таких условиях приобретение целых зданий становится стратегически выгодным шагом.

Почему решил покупать

В 2023 году 1 лари стоил 32,5 рубль. По этому курсу я и буду считать.

Переломный момент наступил в 2022 году, когда мы с женой снимали дом в пригороде Тбилиси за 1 400 $ (84 000 ₽). 

Около 11,5 тыс. сделок зарегистрировано в феврале 2025 года на первичном рынке жилой и нежилой недвижимости Москвы, что на 31,4% больше, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Об этом сообщила пресс-служба столичного управления Росреестра.

«В феврале 2025 года зарегистрирован 11 461 договор долевого участия в строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости, что на 23,9% выше показателя января текущего года (9 253 ДДУ). В годовом выражении рост составил 31,4% к февралю прошлого года (8 721 ДДУ)», — говорится в сообщении.

Отмечается, что в январе-феврале 2025 года в Москве зарегистрировано 20,7 тыс. сделок с новостройками в отношении жилья и нежилья. Годовой рост — 16,7% к первым двум месяцам 2024 года (17,8 тыс. ДДУ).



Источник: tass.ru/nedvizhimost/23452125

По итогам 2024 года спрос россиян на покупку недвижимости за рубежом сократился на 25% год к году. Основные причины — насыщение ажиотажного спроса 2022–2023 годов, сложности в проведении платежей и ослабление рубля.

Наиболее сильное снижение спроса зафиксировано на недвижимость в Турции (-48,6%) и ОАЭ (-40,4%). Падение отмечено также в Египте (-56%), Кипре (-42,4%), Финляндии (-35,6%), Италии (-29,8%) и Испании (-8%). Вместе с тем увеличился интерес к Черногории (+19,2%), Болгарии (+3%) и странам Юго-Восточной Азии (+30%), где стоимость объектов начинается от $100 тыс.

Снижение интереса к инвестициям также сказалось на структуре спроса: доля инвесторов уменьшилась с 22% до 17%, тогда как доля покупателей для отдыха выросла с 15% до 20%. Средний бюджет покупки снизился на 35% из-за перераспределения спроса в пользу доступных направлений.

Эксперты ожидают, что в 2025 году спрос на зарубежную недвижимость останется на уровне 2024 года. Поддержать рынок могут снижение процентных ставок и интерес к странам Азии и Венгрии, если в последней запустят программу ВНЖ за инвестиции.

Знаю, что тема выбора уменьшения срока или суммы платежа, при досрочном погашении ипотеки, очень неоднозначная, противоречивая, и вызывает массу споров. Также, почти уверен, что никого, скорее всего, не переубежу, но как человек уже закрывший три ипотеки, и имеющий в активе ещё две, постараюсь изложить свою точку зрения максимально просто и понятно. А дальше уже дело ваше как действовать. Я это всё когда то понял на уровне интуиции, так что надеюсь и вам смогу доходчиво передать эти мысли. В тексте не будет ни сложных формул, ни таблиц тридцатилетних расчетов в эксель, лишь мои размышления на тему выгодности одного из сценариев.

Итак, при прочих равных, всегда правильнее и выгоднее будет при досрочном погашении, уменьшать сумму платежа.

Это аксиома, и построена она том, что каждый месяц вы сокращаете свои пассивы, а вдобавок, бонусом, увеличиваете активы. Проще говоря, допустим, у вас есть постоянный доход, например 70000 рублей. Платеж по ипотеке 20000 рублей, свободных средств на жизнь, сбережения и прочее остается 50000 рублей.

Приветствую своих подписчиков и новых инвесторов! ☘️
Думаю уже вчера все видели собственными глазами как упал российский рынок на -2,13%📉 в процессе прямого эфира форума «Россия Зовет», что сильно ухудшило настроение инвесторов к вечеру.

Вот только мало кто проследил, что устойчивым оказался застройщик ЛСР🏘️ и завершил торги с результатом +1,64%🔥.
Многим кажется аномалией, но есть конкретная причина позитива: за последние 11 месяцев, застройщики, в общей сумме ввели 1,5 млн. квадратных метров. Лидером оказалась Группа ЛСР — 316 тыс. квадратных метров.

Однако, есть еще позитивный фактор недвижимости: застройщики планируют в 2025 г. заменить ипотеку на лизинг. Вот тут мы разберем подробней этот новый формат кредитования.

В чем разница между лизингом и ипотекой?

После того как в октябре подняли ключевую ставку на 21%, стоимость ипотеки Сбер🏦 поднял до отметки 29,5% (в ноябре). При таком условии ипотека становится для граждан практически недоступной.

1️⃣ Теперь обсуждается вариант жилищного лизинга — модель покупки недвижимости с долгосрочной арендой, позволяющая в последующем выкуп жилья.

https://t.me/dividendo/1325

В Москве появились просторные студии 8,8 кВ.м., всего за 4300000 рублей.
488636 рублей /м2.
На её фоне, даже моя скромная студия в 20 м2 выглядит шикарными апартаментами.

Можно было бы сказать, что во всем виновата высокая ставка ЦБ, но совершенно очевидно, что данные «скворечники» начали строить в Москве ещё задолго до ужесточения денежно-кредитной политики, и отмены льготного кредитования. А теперь с такой ставкой, даже они по карману далеко не всем.

На мой взгляд, именно вожделенные «дешевые» ипотечные кредиты сыграли с населением злую шутку. В условиях, когда жилья всё ещё недостаточно, а с рычагом ипотеки, купить его смог почти каждый мало-мальски работающий человек. Логичным результатом стало взвинчивание цен застройщиками.

Возможно сейчас, после долгого противостояния ЦБ с банкирами/застройщиками, пузырь в недвижимости удастся немного сдуть. Однако, надеяться на сильное снижение цен, всё ещё не приходится. Возможно, они на какое-то время просто перестанут расти, возможно чуть скорректируются. Возможно крупные девелоперы будут точечно проводить какие то акции неслыханной щедрости.