Я переехал из России в Грузию, купил квартиру мечты за 11 млн ₽, съехал через полгода, но счастлив

Я и жена перебрались в Тбилиси ещё в 2018 году и прожили там почти шесть лет. За это время мы влюбилась в эту страну и взяли квартиру в ипотеку рядом с озером. В итоге, застройщик заблокировал нас после оплаты, мы дополнительно потратили 5 млн ₽ на ремонт, а в квартире мы прожили всего полгода.

В статье расскажу, как мы получили ипотеку без официальной работы, как нам чуть не продали дом, который мы бы никогда не оформили и сколько стоит жить в Грузии семье из трех человек.

Пока мы жили в Грузии, мы не вели статью расходов. Поэтому цены в статье приблизительные.

Почему решил покупать

В Грузии отношения с хозяевами жилья часто складываются непредсказуемо — при заселении всё прекрасно, а к выезду возникают конфликты из-за условий возврата депозитов, претензий к состоянию мебели или неожиданных доплат.

В 2023 году 1 лари стоил 32,5 рубль. По этому курсу я и буду считать.

Переломный момент наступил в 2022 году, когда мы с женой снимали дом в пригороде Тбилиси за 1 400 $ (84 000 ₽). 

Это был совсем не отличный, приемлемый дом потому, что на тот период за 1400 долларов снимать было больше нечего. Коттедж с двумя этажами, своим участком, парковкой и камином. 

Перед съемом хозяева нас убеждали, что дом тёплый. Мы заехали, у нас родилась дочь, а через три месяца выяснилось, что дом совершенно не держит тепло — мы платили по 260-390 лари (8 450-12 675 ₽) за отопление, а полы всё равно оставались ледяными.

После очередного конфликта с владельцем мы съехали и решили — больше никаких арендодателей. Тем более финансы наконец позволяли задуматься о покупке собственного жилья.

Особенности рынка недвижимости Тбилиси

Тбилиси — город контрастов, где районы сильно различаются по инфраструктуре, ценам и атмосфере.  
Исторический центр (Старый Тбилиси, Сололаки) с его узкими улочками и колоритными домами привлекает туристов, но не очень удобен для постоянного проживания.

Престижными считается Ваке — с развитой инфраструктурой и хорошими школами, но и высокими ценами на недвижимость — от 5 200 лари (169 000 ₽) за квадратный метр.

Я жил в разных районах, включая центр, но для покупки рассматривал район озера Лиси — живописное место на окраине города.  Цены ниже, чем в центральных районах, много зелени и озеро в шаговой доступности.

Раньше это была малозастроенная территория, но за последние годы здесь вырос элитный коттеджный посёлок и несколько жилых комплексов.

Первая попытка: дом и земельный вопрос 

Изначально мы планировали купить небольшой дом площадью около 150 квадратных метров. Договорились с застройщиком и начали оформлять ипотеку.

Нашли симпатичный коттеджный комплекс с 10 домами

И тут всплыла особенность грузинского законодательства. В Грузии вся земля делится на две категории: сельскохозяйственную и несельскохозяйственную. Иностранцы могут владеть только несельскохозяйственной землёй. При этом многие дома, особенно в пригородах, стоят на участках сельскохозяйственного назначения — не уверен в этом на 100%, местным же можно жить на такой земле.

Застройщик вначале обещал без проблем перевести участок в нужную категорию, мы поверили и даже получили одобрение ипотеки. А затем он перестал выходить на связь и, как мы позже узнали, продал дом кому-то другому. Скорее всего, он не захотел тратить время и деньги на бюрократические процедуры по переводу земли.

Вторая попытка: квартира с двором 

После разочарования с домом мы расширили поиск и обратили внимание на необычное предложение — 90-метровая трёхкомнатная квартира с кухней-гостиной в районе озера Лиси.

Квартира на втором этаже с собственным двором.

Юридически объект состоял из двух частей: квартиры стоимостью 180 000 лари (5 850 000 ₽) и прилегающего участка за 60 000 лари (1 950 000 ₽), которые в документах числились отдельно. Ипотеку мы оформляли только на квартиру, а за участок заплатили из своих средств.

В центре Тбилиси подобная квартира стоила бы в два раза больше 722 800 лари (23 491 ₽) 

Старый Тбилиси отличается высокой стоимостью квартир

Оформление ипотеки

Получить ипотеку в Грузии иностранцу без официального трудоустройства — задача нетривиальная. Я обошёл несколько банков, но везде отказывали, так как у меня не было стабильного дохода от работодателя — только доходы от курсов по UX/UI дизайну и других предпринимательских проектов.

Ключом к успеху стал контакт менеджера из премиального отделения банка Грузии Solo, который нам дал застройщик. Для получения ипотеки пришлось: 

1. Открыть счёт в банке Solo и оплатить годовое 300 лари (9 750 ₽) в год.
2. Предоставить все договоры с клиентами и выписки о доходах из России. 
3. Написать объяснительное письмо в скоринговый отдел о структуре доходов.

В итоге мы внесли первоначальный взнос около 65 000 лари (2 112 500 ₽) и получили ипотеку на 156 000 лари (5 070 000 ₽). Ипотека была в долларах под 7,5% годовых на первый год. На второй год ставка могла быть пересмотрена до 8%, а с третьего года стала бы плавающей — около 10-11%.

Ежемесячный платёж составлял примерно 2 080 лари (67 600 ₽). Нотариальные услуги и государственные сборы при оформлении были минимальны — около 78-130 лари (2 535-4 225 ₽) за перевод и заверение документов. В Грузии нет налога на покупку недвижимости, что экономит значительную сумму.

Проблемы с застройщиком и районом

Опыт работы с застройщиком оказался неудачным. До получения денег он был предельно вежлив, обещал отделку стен качественной штукатуркой Knauf, асфальтированную дорогу и благоустроенную территорию.

Как только банк перевёл средства по ипотеке, отношение резко изменилось. Вместо немецкой штукатурки использовали какую-то глиняную смесь. Стены возвели настолько криво, что некоторые комнаты получились трапециевидными — я не понимал, как вообще можно так построить.

Дорогу не асфальтировали, освещение в подъезде отсутствовало, даже отделка подъезда свелась к обшивке пенопластом без штукатурки. Когда я начал требовать выполнения обязательств, главный представитель застройщика просто заблокировал меня в WhatsApp.

Сам район тоже оказался проблемным. Несмотря на красивое озеро и сосновый лес, инфраструктура абсолютно не соответствовала темпам застройки. Мы изначально знали, на что идем и надеялись, что проблемы разрешаться быстрее, но, даже сейчас, спустя 2 года ситуация не изменилась.

Однополосные дороги, отсутствие тротуаров, постоянные пробки в час пик. В радиусе нескольких сотен метров от дома не было ни одного мусорного бака.

Даже интернет провели только перед нашим заселением. Ближайший магазин находился в 15 минутах езды на машине.

 

Ремонт своими силами за 156 000 лари (5 070 000 ₽) 

Несмотря на все проблемы с застройщиком, мы всё равно решили сделать квартиру своей мечты. Я поставил перед собой задачу максимально делегировать процесс ремонта, чтобы избежать стресса.

Мы наняли команду дизайнеров из Беларуси, которые создали подробный проект — не только визуализации для нас, но и точные чертежи для строителей. Эти же дизайнеры помогли найти надёжную бригаду и осуществляли надзор на всех этапах работ.

Особенно важно для меня было создать «умный дом» — чтобы всем светом, климатом и бытовыми приборами можно было управлять с телефона. Все оборудование пришлось заказывать из России через посредников, поскольку в Грузии такого ассортимента не было. Это усложнило процесс, но результат превзошёл ожидания — вечером я ходил по квартире, настраивая различные световые сценарии, автоматизации и управление шторами через Алису.

Экскурсия по моей квартире

Дальше я покажу квартиру уже с ремонтом. Фото возьму с видео, которое я снимал для своего Ютуб-канала. 

Начну с планировки:

Прихожая с огромным встроенным шкафом, белой панелью и большим зеркалом во весь рост. 

Этот встроенный шкаф находится за моей спиной. 

Большая кухня соединена с гостиной, это общая зона, где мы проводим больше всего времени. 

На фото моя жена

Кухню мы сделали просторной. Везде, где возможно, сделали выдвижные ящики вместо распашных — так удобнее.

Установили измельчитель отходов в раковину, индукционную плиту с вытяжкой, духовку премиум-класса

На кухне есть небольшая обеденная зона на 4 места и шкаф-витрина с подсветкой.

Спальня получилась минималистичной и функциональной

Спальня с кроватью 180 см, акцентной стеной и черными светильниками

Спальня соединена с гардеробной, где много выдвижных ящиков и полок для хранения.

А это мой кабинет. Тут я снимаю и монтирую видео.

Еще в кабинете сделал выставку моих хобби — всего, что связано с работой и увлечениями. Одну стену перекрасил в черный, поставил стеллажи, создал уютное рабочее место.

Ванная комната с двумя умывальниками, ванной (редкость для Тбилиси) и душевой зоной. 

Установили теплый пол и сушилку

На ремонт ушло 156 000 лари (5 070 000 ₽) и полгода времени. Большая часть средств пошла на материалы и мебель, но немало стоили и работы — особенно электрика, так как специалисты, которые могут сделать качественно и надежно в Грузии стоят очень дорого.

Расходы на жильё в месяц 500 лари (16 250 ₽)

Коммунальные услуги 500 лари (16 250 ₽)

Газ зимой обходился в 156-260 лари (5 070-8 450 ₽) в месяц, летом расходы минимальные. 

Электричество — 78-104 лари (2 535-3 380 ₽) в обычное время, но зимой из-за дополнительных обогревателей счёт мог доходить до 260 лари (8 450 ₽). 

Вода стоила копейки — около 13 лари (422 ₽) в месяц. 

Мобильная связь с полным безлимитом — 40 лари (1 300 ₽) на человека. Мы с женой платили 80 лари (2 600 ₽).

Интернет 100 Мбит/с — около 100 лари (3 250 ₽) за высокоскоростное подключение.

Что меня удивило — во всей Грузии нет интернета быстрее 100 мегабит. Это максимум, который можно получить где угодно в стране. При этом мобильный интернет часто работал быстрее, чем домашний проводной. 

Налоги на недвижимость

Одно из главных преимуществ владения недвижимостью в Грузии — отсутствие ежегодного налога на имущество для физических лиц, если недвижимость используется для личного проживания, а не в коммерческих целях. Никаких ежемесячных или ежегодных налоговых платежей за квартиру нам платить не приходилось.

Сколько мы тратим в месяц 

Еда 4000 лари (130 000 ₽)

На продукты для семьи из трёх человек уходило около 1800-2400 лари (58 500-78 000 ₽) в месяц. Мы покупали качественные продукты в хороших супермаркетах, не экономя на еде. 

• Молоко (1 литр) — 4,99 лари (162,2 ₽)
• Куриное филе (1 кг) — 15,90 лари (516,8 ₽)
• Свинина (1 кг) — 12,30 лари (399,8 ₽)
• Говядина (1 кг) — 18,50 лари (601,3 ₽)
• Апельсины (1 кг) — 5,00 лари (162,5 ₽)
• Яблоки (1 кг) — от 2 до 4,5 лари (от 65 до 146,3 ₽)
• Рыба (1 кг) — от 16 лари (520 ₽)
• Вино (0,75 л) — от 7 лари (227,5 ₽)
• Хлеб белый — 1,20 лари (39 ₽)
• Яйца (10 шт.) — 4,65 лари (151,1 ₽)​

На рестораны тратили примерно столько же — 1800-2400 лари (58 500-78 000 ₽), поскольку любили исследовать кулинарные заведения Тбилиси.

Транспорт 1 300 лари (42 250 ₽)

На содержание собственной машины у меня уходило 1 300 лари (42 250 ₽) в месяц, из них 760 лари (24 700 ₽) на топливо, 244 лари (7 930 ₽) на страховку, а остальное — на мелкие расходы вроде штрафов и обслуживания. 

Единственный общественный транспорт, которым я регулярно пользовался — это поезд из Тбилиси в Батуми, когда ездил к родственникам. Поездка занимает около 5 часов. Билет в эконом классе стоил 25 лари (775 ₽), а в первом классе с повышенным комфортом — около 75 лари (2 325 ₽).

Развлечения 200 лари (6 500 ₽) 

Природа Грузии поражает своим разнообразием. В течение одного дня можно сначала покататься на лыжах в горах, а потом погреться на море. 

Самый популярный горнолыжный курорт Грузии Гудаури в 120 км от Тбилиси. Сейчас однодневный ски-пасс для взрослого стоит 70 лари (2 275 ₽) за день.

Медицина 260-390 лари (8 450-12 675 ₽)

Государственная медицина в Грузии для иностранцев платная. Мы предпочитали частные клиники, где приём специалиста стоил 78-130 лари (2 535-4 225 ₽). Расходы на медицину были нерегулярными, но в среднем около 260-390 лари (8 450-12 675 ₽) в месяц.

Почему мы всё-таки уехали

После пяти лет в Грузии я начал ощущать культурную усталость. Несмотря на все плюсы — низкие налоги (1% для ИП), великолепную природу, вкусную еду, соседство гор и моря — мне не хватало доброты.

Пожалуй, самое важное для меня при выборе места жительства — ощущение спокойствия и миролюбивого отношения людей друг к другу. Кто-то находит это в Грузии, но мне за 6 лет жизни, к сожалению, не удалось. Зато удалось в Португалии.

В 2023 году мы приняли решение переехать в Португалию. Так, в квартире мы прожили всего полгода.

Продавать квартиру мы не стали. Сейчас она сдаётся нашим хорошим друзьям за 700 $ (70 000 ₽) в месяц. Эта сумма ниже рыночной, но мы спокойны, что жильё в надёжных руках.

***

Я веду канал “Покажи чеки” в телеграм. Публикую истории из жизни русских в разных странах. Пишу честные цифры: зарплаты, налоги, цены на еду и жилье. Делюсь лайфхаками: как найти работу, как снять или купить жилье без переплат. Подписывайтесь, чтобы не пропускать новые выпуски.