недвижимость москвы

Попытка №1. Много букв — формула в конце.

 

СПРОС=ПРЕДЛОЖЕНИЕ

 

СПРОС=Жители+Инвесторы+Кредиты+Печатный станок (денежный агрегат М2)

Жители — люди, желающие купить недвижимость для проживания.

Инвесторы=Спекулянты (недвижимость для перепродажи) + Арендодатели (Недвижимость для сдачи в аренду с целью получения дохода от инвестиций) + Хэджеры (лучше закопать деньги в бетон лишь бы не пропали совсем).

Спрос со стороны Инвесторов долгосрочных зависит от рынка аренды недвижимости (арендная плата). Спрос со стороны Спекулянтов зависит от Сантимента или от ожиданий роста цены на недвижимость.

( Читать дальше )

Очередной шанс представился русскому лоху рантье прикупить себе недвижки с баснословными скидками — аж до 36%! (https://realty.newsru.com/article/21jul2017/blackfriday). Читаем бравурные комментарии отраслевых экспертов:

«Черная пятница» рынка недвижимости — это единственные три дня в году, когда застройщики готовы идти на серьезные скидки: некоторые квартиры и объекты недвижимости можно купить практически за половину цены. Мы договариваемся о максимальных скидках с застройщиками, чтобы у молодых семей была возможность жить в своей квартире, малый бизнес получил больше возможностей для расширения, и покупатели элитной недвижимости могли выбрать именно те объекты, которые соответствуют их статусу"

Ну хоть кто-то в стране заботится о людях — и молодым семьям щасье, и предпринимателям, и даже покупателям «илитки»! И масштабы, из описания статьи, потрясают — миллионы и миллиарды:

В рамках Black Friday Real Estate ведущие застройщики московского региона выставили на распродажу более 1 млн кв. м квартир, апартаментов, коттеджей, таунхаусов, коммерческих площадей и участков земли со скидками до 36% процентов. Совокупный объем скидок составляет свыше 6,7 млрд рублей.

( Читать дальше )

Дисклеймер 1: я НЕ занимаюсь прогнозированием доходностей и ставок, поэтому они в каком-то смысле взяты «от балды», из средне благоприятных прогнозов.

Дисклеймер 2: актуально для тех, кто планирует (или мечтает) переехать в Москву в ближайшее время. Для тех, кто-то в столицу переезжать не намерен или, наоборот, намерен уехать из столицы, этот пост также не актуален.

Роберт Кийосаки в книге «Богатый папа, бедный папа» предложил прекрасную концепцию разделения собственности на активы и пассивы. Идея не нова, но позволяет иначе взглянуть на собственность.

Актив — вся собственность, которая приносит доход (ценные бумаги, банковские депозиты, доходная недвижимость)
Пассив — собственность, которая приносит расходы (долги, ипотечная квартира, автомобиль, бытовая техника и т.д.)

Но одна и та же собственность, в зависимости от управления, может быть как активом, так и пассивом.

Рассмотрим конкретные примеры

Случай 1.
Молодая пара живет в собственной квартире стоимостью 5 млн. рублей на окраине Москвы (родители подарили, случай маловероятный, но иногда возможный). Доход пары в месяц — 50 — 80 тысяч рублей (оклад + нестабильные премии).

( Читать дальше )

Примерно год назад, на нашем сайте делался обзор рынка недвижимости. В данной статье подведем некоторый итог прошедшего года и обновим цели падения. Рассматривать мы будем два графика: динамика цен в Минске и Москве. (данные графики являются субъективными и передают только общую тенденцию).








( Читать дальше )

Все у нас не просто так… вот и рекламу стали делать и Путин и Греф на всю страну....

Дело не только в летнем затишье – мало покупателей с живыми деньгами

Продажи у застройщиков почти остановились, рассказал федеральный чиновник. На рынке затишье, подтвердил вице-премьер правительства Московской области Герман Елянюшкин. Рынок вялый, согласен коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Спад наметился с начала лета, говорит руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко: в первом полугодии людей пугали отменой льготной ипотеки и это вымыло потенциальный спрос – многие купили жилье. В июле резко выросло количество ипотечных сделок, а договоров долевого участия заключено столько же, сколько и месяцем ранее, продолжает Репченко: «Это тревожный сигнал – покупатели с живыми деньгами кончились и рынок держится за счет заемных средств». По данным Управления Росреестра по Москве, в июле ипотечных сделок зарегистрировано на 37% больше, чем в июне, – 4744. Основной драйвер роста – субсидированная ипотека, согласен Алтухов. По данным председателя совета директоров «Бест-недвижимости» Ирины Доброхотовой, 60–65% сделок – ипотечные.

( Читать дальше )

На рынке жилой недвижимости Москвы и Питера заметил странный перекос.

Вернулся недавно из Москвы. Останавливался там у хорошего приятеля.
Он снимает квартиру 106 м2. где-то на юго-западе за 70 тыс. руб. Говорит, что приценивался к аналогичным квартирам по соседству и цена примерно 20 — 25 млн. руб. Причем ремонт и состояние квартир будет довольно простеньким, если не сказать хуже.

А обнаруженный перекос заключается в следующем. У меня есть квартира в центре Питера площадью 100м2. причем видовая, но в старом фонде. Так вот, ее рыночная цена 11-12 млн. руб. т.е. в более чем в 2 раза дешевле аналогичной московской. Но сдаю я ее за 75 тыс. руб. в месяц + коммуналка. 

Таким образом, ROA (без дисконтирования) на московскую квартиру составляет = (70 000 * 12)/22 500 000 * 100% = 3,7%

На квартиру в Питере = (75 000 * 12) / 11 500 000 * 100% = 7,8 % т.е. квартира в Питере более чем в два раза рентабельнее.

Но я, как рантье, предпочитаю коммерческую недвигу. У меня нет проектов с ROA ниже 15%. 

Что интересно, даже в ЕС в коммерческой недвиге по моим проектам ROA от 7 до 10% в евро.

Отсюда вывод: московская жилая недвижимость очень плохой объект для инвестиций.

Обязательно рекомендую к просмотру всем тем кто мониторит рынок недвижимости  и все те кто так или иначе связаны с рынком недвижимости, строительства, риэлторские услуги… тем кто планирует купить/продать недвигу...
Хорошо раскрыта тема как мы пришли к такому кризису и что будет дальше… хорошего мало пока, но как говорится предупрежден значит вооружен! Семинар был для продавцов недвиги  (так сказать инсайдерская инфа)) … можете много инфы почерпнуть как они мыслят и как вам продают(а порой впихивают недвигу) в общем как в банке говорят правду, но не до конца!
1. Проблема -кризис из-за нехватки долларов...
2. Проблема -падающие продажи… как следствие нет развития и увеличения сбыта
3. Проблема -многие бизнес модели перестают работать… к таким относится и постоянный рост недвиги в Мск и Подмосковья...(особенно тех домов которые построенные без развитой инфраструктуры)

Часом не дно ли это?






( Читать дальше )