Блог им. hainanwelcom

Самая большая пирамида последних лет- новостройки Москвы

В последнее время на форуме часто появляются статьи, посвященные вопросам рынка недвижимости как России в целом, так и Москвы
в частности, но, на мой взгляд, ни разу не был затронут один очень важный вопрос, который является не просто основным, а основополагающим фактором, который окажет значительное влияние на уровень цен на недвижимость Москвы- это финансовая надежность
застройщиков, которые и строят новые дома в Москве.

Последние пару месяцев пришлось невольно провести целое исследование, посвященное тому, стоит ли покупать новостройки в Москве и
выяснились очень интересные вещи- реальных шансов у покупателей получить купленное ими жилье в новостройках в собственность очень
мало, даже если покупается квартира в достроенном доме и выдаются ключи. Дело в том, что в договоре купли-продажи застройщиком
сознательно обходится вопрос регистрации этого договора в Росреестре, например, один из крупнейших застройщиков, который строит десятки домов в старой Москве, жестко зафиксировал все условия договора купли-продажи, среди которых нет ограничительных сроков для проведения регистрации этого договора в Росреестре и получения после этого покупателем права собственности на эту квартиру.

То есть у этого застройщика по этому договору регистрация ДКП является не его обязанностью, а правом, реализация которого может затянуться по его усмотрению на годы. Когда начал подробно изучать этот момент, то выяснилось, что ситуация еще интереснее, схема, в целом является общей для таких случаев и примерно такая: сначала создается паевой инвестиционный фонд, на средства которого и ведется строительство, но управляет этими деньгами специально созданная для этих целей управляющая компания, но она не продает квартиры напрямую, а создает уже инвестиционную компанию, которая тоже не продает квартиры напрямую, а заключает договора с агентствами недвижимости, которые и продают квартиры конечным покупателям.

Когда я обошел все агентства, с которыми эта инвестиционная компания заключила договора на реализацию квартир с целью внести изменения в ДКП, чтобы установить конечный срок для подачи ДКП в Россреестр на регистрацию, все как один отказались это сделать и в одном даже показали договор с этой инвестиционной компанией, где было прямо написано: «Любые изменения в ДКП недопустимы». То есть покупатель отдаст деньги фактически за несколько листов бумаги под наименованием ДКП, и регистрация этого ДКП по условиям этого ДКП не является обязанностью продавца и ни в одном агентстве, несмотря на тысячи проданных квартир, мне не показали ни одного зарегистрированного договора, но не раз показывали подписанные договора с физлицами, уже полностью оплатившими эти квартиры.

Я попытался выйти напрямую на эту инвестиционную компанию, посетил всевозможные адреса, которые были указаны при регистрации, только на одном адресе находился небольшой офис в бизнесцентре, где сидела одна-единствееная девочка, которая сильно перепугалась, когда меня увидела и начала куда-то названивать и говорить про нештатную ситуацию, когда ее спросил про возможность пообщаться с юристом их компании, то она сказала, что юрист у них на аутсортинге и постоянно не работает. То есть забавная ситуация- реализуется и строится квартир в Москве на миллиарды рублей компанией, у которых нет даже постоянных юристов.

Возникает конечно вопрос- для чего такая запутанность всей схемы, почему напрямую не продают квартиры, как удалось установить, принцип деятельности предельно прост- берется кредит в банке, на этот кредит строятся коробки домов, а далее под эти коробки берется уже новый кредит в банке и на этот кредит уже достраиваются эти дома, то есть люди покупают в виде квартир фактически и номинально заложенное имущество, которое принадлежит конкретным банкам и застройщики из-за этого не торопятся обращаться в Россреестр для регистрации ДКП, так как в Россреестре поставят обременение права собственности для конечных покупателей.
У одного из застройщиков я увидел еще более поразительную вещь- в договоре прямым текстом было написано, что собственность в залоге у банка и при этом квартиры продавались по нормальным рыночным ценам и желающие купить были, куда смотрят эти люди?

Каковы шансы у этих застройщиков достроить эти дома, если даже крупнейшее предприятие Москвы в Царицыно не может достроить уже во многом построенные дома- 20 тысяч дольщиков ЖК «Царицыно» в Москве пятый год ждут новоселья, компания-застройщик «Настюша» в лице ее директора Игоря Пинкевича уже много раз давала обещания завершить строительство, но вместо этого, по мнению дольщиков, потихоньку сворачивает свою деятельность. ​ЖК «Царицыно» считается одной из самых провальных строек последнего десятилетия в России. Работы на объекте начались еще в 2006 году. Завершить возведение домов для нескольких десятков тысяч дольщиков, вложившихся в стройку, должны были по плану в 2012 году.  Но гладко, как говорится, было только на бумаге. К середине 2017 года, то есть спустя пять лет после обнародованных сроков завершения строительства, было готово лишь 40 % и как может компания в лице  девочки в офисе достроить десятки домов в Москве, это реально?

В этом году в метро, на улицах, по ТВ и т.д. появился шквал рекламы новостроек в Москве, строительством занимаются все, кому не лень, поэтому через несколько лет можно ожидать колоссальных банкротств в этой сфере и множества недостроенных домов и первая ласточка появилась 20 октября 2017 года- уголовное дело по ч. 2 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями) в отношении Максима Блажко, основателя «Дон-строя», владеющего рядом крупных объектов недвижимости, который в течение нескольких лет не
возвращал Сбербанку 275 миллионов долларов, а затем выкупившему право требования на него кипрскому офшору Riverstretch Trading & Investments Ltd. Сразу после того, как Блажко оказался под домашним арестом, его представители заключили мировое соглашение с кредитором, который в счет долга получил один из активов подозреваемого — торгово-развлекательный комплекс (ТРК) «Щука» на северо-западе Москвы, то есть денег у застройщиков нет- они начинают отдавать другие активы в счет долга.

Таким образом, скоро банки начнут требовать свои деньги у других застройщиков, вызывая их банкротство, и крайними окажутся люди, которые покупали квартиры в новостройках этих застройщиков, и самый главный вопрос- не то, достроят ли эти дома, некоторые ЖК уже достраиваются, а в том, получат ли люди квартиры в этих домах в собственность без обременения со стороны банков, вполне возможно, что людям придется платить двойную цену за свою квартиру- один раз застройщику и второй раз- банку, после банкротства этих застройщиков, и что тогда произойдет с ценами на недвижимость в Москве?

★34
то, что людей кинут уже не в новинку, странно, что подобные схемы существуют до сих пор на фоне уже обманутых дольщиков, а цены думаю не упадут, просто расти не будут
avatar
не знаю чего ждут некто в царицыно, но жк прекрасно строится. даже многоэтажный паркинг во всю высится.
avatar
Альберт, с паркингом проще. Его действительно строят. Хотя не так быстро, как хотелось бы.
    А квартиру приятель шестой год ждет.
avatar
Amigotrader, это какой корпус. 6лет? все что начало строится6лет назад все уже стоит, или человек не принимает квартиру из-за недоделок? я в 2013 ходил в офис с желанием прикупить апартамент, то что там менеджеры чертежей читать не могли я молчу. и все же я рад что банк не одобрил мне кредит(банк странный ибо с доходом там все было хорошо, сбер вообще чуток ранее одобрил кредит на 14млн, хотя просил 2).
avatar
Альберт, корпус точно не знаю. Но… общался полгода назад. До сих пор живет в Чертаново у тещи. И ждет. Хотя на этапе строительства купил в 2011 или 12 году
avatar
Amigotrader, я последний раз общался с жильцами в 2014 году. дольше всех квартиры ждали те у кого были недоделки или с ремонтом от застройщика(там тоже ждали недоделки). 
avatar
Альберт, Царицыно-1 три очереди. Срок сдачи 2012. Достроили и сдали только первую. Вторую сдали в 2014 и даже гос комиссия приняла, ключи выдали. Но жить там нельзя лифтов нет, воду и электричество отключают на несколько дней. Третья очередь стоит не достроенная. 
А еще есть Царицыно-2...
Каждый лень хожу мимо на работу.
В интернетах есть форум тех кто там купил, можно почитать и узнать все из первых рук 
avatar
skatino, царицыно2 это левее от офиса, там стройка во всю идет. справа царицыно1. по очередям я уже не помню что где. но качество строительства там ниже плинтуса. 
avatar
Альберт, куда идет?
avatar
skatino, корпуса нависают, прожекторы горят. 
avatar
Альберт, ню-ню...
а на форуме пишут что даже еще нет утвержденного проекта коммуникаций для Царицыно-2.
avatar
меня поражает, что люди готовы отдавать миллионы рублей и при этом даже не вникнуть в суть законодательной базы которая регулирует ДДУ. Уважаемый автор, если Вы с застройщиком заключаете ДДУ, а не  какой нить договор инвестирования итд, то он регулируется 214 ФЗ, об этом должно быть сказано в самом договоре… а уж регистрация прав собственности уже автоматически из этого вытекает, так как у нас законодательная система иерархическая и ФЗ всегда будет выше каких либо договоров… Если про 214 ФЗ в договоре ни слова, то можете слать такого застройщика подальше. Людей всегда привлекала халява… для того, чтобы понять попались ли Вы на кидал, посмотрите ценник… чудес не бывает и как правило мошенники всегда предлагают цены ниже по рынку для привлечения стада…
avatar
Alexandr_KAA, 
застройщики не дураки в договор по 214ФЗ всталяют  пункты о  залоге и перезалоге… и все 214ФЗ можно подтерется
avatar
ves2010, ни разу не встречал. может сейчас начали добавлять, знаю что застройщики подписывают с клиентами доп.соглашение.
avatar
 И кстати… такие схемы как правило курируются свыше, если Вы столкнулись с долгостроем который периодически сплавляют «новым клиентам» то такие дома не входят в реестр «обманутых дольщиков» — получается что по России таких строек полно, но минстрою не выгодно признавать их долгостроем, а людей обманутыми дольщиками, так как статистика ухудшается, а за нее сейчас больно бьют с размаху, дом нужно достраивать, а во вторых кормушка это очень доходная. МОЙ СОВЕТ… перед тем как купить ту или иную недвижимость, проверьте на сайте районного суда, где зарегистрирован застройщик какие дела по нему проходят, как правило у мошеннических схем там полно дел-висюнов.
avatar
Alexandr_KAA, куча таких… Купавино например в Подмосковье. Люди от безвыходности берут в таких… Ведуц на ценник и в итоге проигрывают… Путину и Воробью пофих на то что законные схемы кидал народа… Я уверен что все в курсе… Иначе откуда полмосквы жирует на тачках стоимостью кв. По России аналогично.
avatar
avanes5555, поверьте… регионы не отстают… если интересно почитайте про компанию ООО Иск «Фининвест» в Самаре… директора в итоге посадили, справедливость восторжествовала, только вот 400 млн рублей он не вернул… и там такие мундиры были в «теме», что говорить сейчас не буду, они за эти годы уже ого го до кого дослужились.
avatar
Вот поэтому я покупал квартиры только в сданных домах. Правда, в Москве только одну квартиру покупал в сданной новостройке, где с женой живем и сейчас. Детям покупал квартиры в ближнем Подмосковье тоже в сданных домах. Потом, правда, дочь поменялась поближе к маме, чтоб помощь с внуком была (66 квм в Видном оказались «равными» 52 квм в нашем районе). Сын сменил Восток на Север, чтоб до работы было поближе и квартиру купил побольше. Но это все они уже делали сами. Я только по своим связям проверял юридическую «чистоту».
avatar
А. Г., если кому то неймется, то пусть выбирают надежного застройщика. К примеру в Москве я считаю что под это определение попадает только ПИК. Если у фирмы один или два проекта, то свернуться им гораздо проще и быстрее.
avatar
что-то такое я и подозревал. вообще, походу настоящее веселье еще впереди. на радость патриотам.
avatar
Vitty, всем у кого сдача в 2019 и позже году не позавидуешь…
avatar
Зачем покупать у всяких настюш (коих 80%), когда есть известные застройщики с репутацией. Это ж не 10 рублей, а крупные суммы.
Росреестр действительно печалька. Очень долго идёт процесс. Пора переходить на блокчейн)
avatar
John Dow, ничто не застраховано… можно попасть и с известными застройшиками… пример: полонский…
avatar
John Dow, у миракса тоже была репутация
avatar
Ну нас ждёт ипотечный кризис как в США 2007 года
avatar
Очевидно, что цены на готовую недвижимость полетят вверх.
avatar
Олег С., бу-га-га!=)) — офигенная логика!-)
я покупал в 2011 в печатниках вторичку за 4250 000 р, а знающий человек купил трешку в Мортон на котловане в отрадном за 4160 000 р — сейчас она у него стоит 17-18 миллионов и он в ней живет, а я могу продать свою за 4000 000р.
avatar
спасибо
avatar
я те больше скажу… всеми договорами по 214ФЗ можно изначально подтерется… т.к. в них есть пункт о залоге и перезалоге… т.е. ты доверяешь использовать свою долю в качестве залога и перезалога… т.е. как только ты подписываешь договор… усе твоей доли нет и никогда не было... 

т.е ты покупаешь квартиру и даешь под это деньги… деньги берет застройщик… квартиру закладывает банку чтоб получить еще денег… если все ок и пирамидка не схлопнулась ни застройщик ни банк не сдохли то получишь квартиру… а если случился кризис, то либо банк сдохнет вместе с залогами, либо застройщик с долгами… короче двойной риск
avatar
ves2010, при чем здесь жилищные кооперативы… вроде ДДУ обсуждаем? Да и написали Вы страсти какие то. Если Вы купили по ДДУ то Вашу часть пирога (земля+квартира) в банк никто не сможет заложить… да и сам банк на такую фигню не пойдет, так как практика судебная показывает что суды на стороне тех, у кого правоустанавливающий документ зарегестрирован ранее. Если у Вас есть сомнения, то после регистрации сделки в росреестре закажите выписку из ЕГРН по земельному участку, увидите всех дольщиков, в том числе и ООО и кредитные организации с соответствующими комментариями что кому отписано.
avatar
Alexandr_KAA, опечатался конечно 214фз
avatar
ves2010, только приготовтесь что выписка эта будет страниц на 1000 минимум )))
avatar
Недвижимость будет медленно дорожать.
Первая причина- в этом году выросли цены на аренду спецтехники на 20%, что не может не отразиться на себестоимости строительства.
Вторая причина-снижение ставок по ипотеке, что поддержит спрос.
Что-то я сомневаюсь что недвижка сильно подешевеет в рублях… может говно будет стоять в цене и даже при улучшении ситуации в экономике и доходах… но хорошие места при этом будут дорожать… всё это особенно в провинции
avatar
Если боишься рисков, покупай готовую квартиру по простому договору купли-продажи. Деньги через ячейку. И нет проблем. 
avatar
Спасибо, что предупредили. Всегда знал, что со стройками лучше не связываться, но не думал, что всё запущено до такой степени. И да, хороший ответ на вопрос почему на некоторых стройках дают ипотеку по ставкам сильно ниже рыночных.
avatar
Zmey, А разве ипотеку не страхуют?..
avatar
Двоечник, нет. У нас была компания, которая страховала, создана была специально под новокосино-2, она уже давно банкрот.
avatar
Двоечник, твою жизнь застрахуют, за дополнительный процент. А вот насчёт титула уже вопрос.
avatar
Брал квартиру в Новокосино-2 (Реутов), 10 минут от метро в 2013 за 4 млн 39 квадратов. Все было по 214 ФЗ, покупалось в НДВ, год окончания строительства — 2015, сча без денег и без квартиры вместе с другими корпусами в сумме на две тысячи квартир (семей). По исполнительному листу денег брать не с кого, на счетах застройщика «ЭкспертСтрой» денег нет. Застройщика изначально покрывало правительство, все в доле в данной преступной схеме. Митинги проводили уже раз 10, если в Москве проводим — разрешают только в Сокольниках — в части парка где никто нас не видит. Пресса специально не приезжает, говорят, что приедем только, если перекроете, например, Носовихинское шоссе. Застройщика не признают банкротом, но при этом ни копейки у него забрать нельзя, дома также не строят. Провели очень много встреч с разными чиновниками, бороться с этим произволом очень тяжело. почитать можно тут: nk-2.ru/ или, например, http://gr-sily.ru/obshestvo/pechal-naya-istoriya-ili-kak-dol-shikov-v-reutove-obmanuli-24429.html 
avatar
snzvenom, ты мой земляк, получается, несостоявшийся. У нас весь Реутов в таких заморочках. На Новой в многих домах люди 10 лет живут, а документов на собственность так и нет. У меня на Садовом вообще долгострой уже 4 года стоит.
avatar
Спасибо чувак за статью)))) Я не знал что 214 ФЗ  есть пункт о залоге и перезалоге… брррр 
avatar
и что тогда произойдет с ценами на недвижимость в Москве?

Риторический вопрос — цена вырастит


avatar

теги блога hainanwel.com

....все тэги



UPDONW