Блог им. hainanwelcom

Самая большая пирамида последних лет- новостройки Москвы

В последнее время на форуме часто появляются статьи, посвященные вопросам рынка недвижимости как России в целом, так и Москвы
в частности, но, на мой взгляд, ни разу не был затронут один очень важный вопрос, который является не просто основным, а основополагающим фактором, который окажет значительное влияние на уровень цен на недвижимость Москвы- это финансовая надежность
застройщиков, которые и строят новые дома в Москве.

Последние пару месяцев пришлось невольно провести целое исследование, посвященное тому, стоит ли покупать новостройки в Москве и
выяснились очень интересные вещи- реальных шансов у покупателей получить купленное ими жилье в новостройках в собственность очень
мало, даже если покупается квартира в достроенном доме и выдаются ключи. Дело в том, что в договоре купли-продажи застройщиком
сознательно обходится вопрос регистрации этого договора в Росреестре, например, один из крупнейших застройщиков, который строит десятки домов в старой Москве, жестко зафиксировал все условия договора купли-продажи, среди которых нет ограничительных сроков для проведения регистрации этого договора в Росреестре и получения после этого покупателем права собственности на эту квартиру.

То есть у этого застройщика по этому договору регистрация ДКП является не его обязанностью, а правом, реализация которого может затянуться по его усмотрению на годы. Когда начал подробно изучать этот момент, то выяснилось, что ситуация еще интереснее, схема, в целом является общей для таких случаев и примерно такая: сначала создается паевой инвестиционный фонд, на средства которого и ведется строительство, но управляет этими деньгами специально созданная для этих целей управляющая компания, но она не продает квартиры напрямую, а создает уже инвестиционную компанию, которая тоже не продает квартиры напрямую, а заключает договора с агентствами недвижимости, которые и продают квартиры конечным покупателям.

Когда я обошел все агентства, с которыми эта инвестиционная компания заключила договора на реализацию квартир с целью внести изменения в ДКП, чтобы установить конечный срок для подачи ДКП в Россреестр на регистрацию, все как один отказались это сделать и в одном даже показали договор с этой инвестиционной компанией, где было прямо написано: «Любые изменения в ДКП недопустимы». То есть покупатель отдаст деньги фактически за несколько листов бумаги под наименованием ДКП, и регистрация этого ДКП по условиям этого ДКП не является обязанностью продавца и ни в одном агентстве, несмотря на тысячи проданных квартир, мне не показали ни одного зарегистрированного договора, но не раз показывали подписанные договора с физлицами, уже полностью оплатившими эти квартиры.

Я попытался выйти напрямую на эту инвестиционную компанию, посетил всевозможные адреса, которые были указаны при регистрации, только на одном адресе находился небольшой офис в бизнесцентре, где сидела одна-единствееная девочка, которая сильно перепугалась, когда меня увидела и начала куда-то названивать и говорить про нештатную ситуацию, когда ее спросил про возможность пообщаться с юристом их компании, то она сказала, что юрист у них на аутсортинге и постоянно не работает. То есть забавная ситуация- реализуется и строится квартир в Москве на миллиарды рублей компанией, у которых нет даже постоянных юристов.

Возникает конечно вопрос- для чего такая запутанность всей схемы, почему напрямую не продают квартиры, как удалось установить, принцип деятельности предельно прост- берется кредит в банке, на этот кредит строятся коробки домов, а далее под эти коробки берется уже новый кредит в банке и на этот кредит уже достраиваются эти дома, то есть люди покупают в виде квартир фактически и номинально заложенное имущество, которое принадлежит конкретным банкам и застройщики из-за этого не торопятся обращаться в Россреестр для регистрации ДКП, так как в Россреестре поставят обременение права собственности для конечных покупателей.
У одного из застройщиков я увидел еще более поразительную вещь- в договоре прямым текстом было написано, что собственность в залоге у банка и при этом квартиры продавались по нормальным рыночным ценам и желающие купить были, куда смотрят эти люди?

Каковы шансы у этих застройщиков достроить эти дома, если даже крупнейшее предприятие Москвы в Царицыно не может достроить уже во многом построенные дома- 20 тысяч дольщиков ЖК «Царицыно» в Москве пятый год ждут новоселья, компания-застройщик «Настюша» в лице ее директора Игоря Пинкевича уже много раз давала обещания завершить строительство, но вместо этого, по мнению дольщиков, потихоньку сворачивает свою деятельность. ​ЖК «Царицыно» считается одной из самых провальных строек последнего десятилетия в России. Работы на объекте начались еще в 2006 году. Завершить возведение домов для нескольких десятков тысяч дольщиков, вложившихся в стройку, должны были по плану в 2012 году.  Но гладко, как говорится, было только на бумаге. К середине 2017 года, то есть спустя пять лет после обнародованных сроков завершения строительства, было готово лишь 40 % и как может компания в лице  девочки в офисе достроить десятки домов в Москве, это реально?

В этом году в метро, на улицах, по ТВ и т.д. появился шквал рекламы новостроек в Москве, строительством занимаются все, кому не лень, поэтому через несколько лет можно ожидать колоссальных банкротств в этой сфере и множества недостроенных домов и первая ласточка появилась 20 октября 2017 года- уголовное дело по ч. 2 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями) в отношении Максима Блажко, основателя «Дон-строя», владеющего рядом крупных объектов недвижимости, который в течение нескольких лет не
возвращал Сбербанку 275 миллионов долларов, а затем выкупившему право требования на него кипрскому офшору Riverstretch Trading & Investments Ltd. Сразу после того, как Блажко оказался под домашним арестом, его представители заключили мировое соглашение с кредитором, который в счет долга получил один из активов подозреваемого — торгово-развлекательный комплекс (ТРК) «Щука» на северо-западе Москвы, то есть денег у застройщиков нет- они начинают отдавать другие активы в счет долга.

Таким образом, скоро банки начнут требовать свои деньги у других застройщиков, вызывая их банкротство, и крайними окажутся люди, которые покупали квартиры в новостройках этих застройщиков, и самый главный вопрос- не то, достроят ли эти дома, некоторые ЖК уже достраиваются, а в том, получат ли люди квартиры в этих домах в собственность без обременения со стороны банков, вполне возможно, что людям придется платить двойную цену за свою квартиру- один раз застройщику и второй раз- банку, после банкротства этих застройщиков, и что тогда произойдет с ценами на недвижимость в Москве?

★34
то, что людей кинут уже не в новинку, странно, что подобные схемы существуют до сих пор на фоне уже обманутых дольщиков, а цены думаю не упадут, просто расти не будут
avatar

Step

не знаю чего ждут некто в царицыно, но жк прекрасно строится. даже многоэтажный паркинг во всю высится.
avatar

Альберт

Альберт, с паркингом проще. Его действительно строят. Хотя не так быстро, как хотелось бы.
    А квартиру приятель шестой год ждет.
avatar

Amigotrader

Amigotrader, это какой корпус. 6лет? все что начало строится6лет назад все уже стоит, или человек не принимает квартиру из-за недоделок? я в 2013 ходил в офис с желанием прикупить апартамент, то что там менеджеры чертежей читать не могли я молчу. и все же я рад что банк не одобрил мне кредит(банк странный ибо с доходом там все было хорошо, сбер вообще чуток ранее одобрил кредит на 14млн, хотя просил 2).
avatar

Альберт

Альберт, корпус точно не знаю. Но… общался полгода назад. До сих пор живет в Чертаново у тещи. И ждет. Хотя на этапе строительства купил в 2011 или 12 году
avatar

Amigotrader

Amigotrader, я последний раз общался с жильцами в 2014 году. дольше всех квартиры ждали те у кого были недоделки или с ремонтом от застройщика(там тоже ждали недоделки). 
avatar

Альберт

Альберт, Царицыно-1 три очереди. Срок сдачи 2012. Достроили и сдали только первую. Вторую сдали в 2014 и даже гос комиссия приняла, ключи выдали. Но жить там нельзя лифтов нет, воду и электричество отключают на несколько дней. Третья очередь стоит не достроенная. 
А еще есть Царицыно-2...
Каждый лень хожу мимо на работу.
В интернетах есть форум тех кто там купил, можно почитать и узнать все из первых рук 
avatar

skatino

skatino, царицыно2 это левее от офиса, там стройка во всю идет. справа царицыно1. по очередям я уже не помню что где. но качество строительства там ниже плинтуса. 
avatar

Альберт

Альберт, куда идет?
avatar

skatino

skatino, корпуса нависают, прожекторы горят. 
avatar

Альберт

Альберт, ню-ню...
а на форуме пишут что даже еще нет утвержденного проекта коммуникаций для Царицыно-2.
avatar

skatino

меня поражает, что люди готовы отдавать миллионы рублей и при этом даже не вникнуть в суть законодательной базы которая регулирует ДДУ. Уважаемый автор, если Вы с застройщиком заключаете ДДУ, а не  какой нить договор инвестирования итд, то он регулируется 214 ФЗ, об этом должно быть сказано в самом договоре… а уж регистрация прав собственности уже автоматически из этого вытекает, так как у нас законодательная система иерархическая и ФЗ всегда будет выше каких либо договоров… Если про 214 ФЗ в договоре ни слова, то можете слать такого застройщика подальше. Людей всегда привлекала халява… для того, чтобы понять попались ли Вы на кидал, посмотрите ценник… чудес не бывает и как правило мошенники всегда предлагают цены ниже по рынку для привлечения стада…
avatar

Alexandr_KAA

Alexandr_KAA, 
застройщики не дураки в договор по 214ФЗ всталяют  пункты о  залоге и перезалоге… и все 214ФЗ можно подтерется
avatar

ves2010

ves2010, ни разу не встречал. может сейчас начали добавлять, знаю что застройщики подписывают с клиентами доп.соглашение.
avatar

Альберт

 И кстати… такие схемы как правило курируются свыше, если Вы столкнулись с долгостроем который периодически сплавляют «новым клиентам» то такие дома не входят в реестр «обманутых дольщиков» — получается что по России таких строек полно, но минстрою не выгодно признавать их долгостроем, а людей обманутыми дольщиками, так как статистика ухудшается, а за нее сейчас больно бьют с размаху, дом нужно достраивать, а во вторых кормушка это очень доходная. МОЙ СОВЕТ… перед тем как купить ту или иную недвижимость, проверьте на сайте районного суда, где зарегистрирован застройщик какие дела по нему проходят, как правило у мошеннических схем там полно дел-висюнов.
avatar

Alexandr_KAA

Alexandr_KAA, куча таких… Купавино например в Подмосковье. Люди от безвыходности берут в таких… Ведуц на ценник и в итоге проигрывают… Путину и Воробью пофих на то что законные схемы кидал народа… Я уверен что все в курсе… Иначе откуда полмосквы жирует на тачках стоимостью кв. По России аналогично.
avatar

avanes5555

avanes5555, поверьте… регионы не отстают… если интересно почитайте про компанию ООО Иск «Фининвест» в Самаре… директора в итоге посадили, справедливость восторжествовала, только вот 400 млн рублей он не вернул… и там такие мундиры были в «теме», что говорить сейчас не буду, они за эти годы уже ого го до кого дослужились.
avatar

Alexandr_KAA

Вот поэтому я покупал квартиры только в сданных домах. Правда, в Москве только одну квартиру покупал в сданной новостройке, где с женой живем и сейчас. Детям покупал квартиры в ближнем Подмосковье тоже в сданных домах. Потом, правда, дочь поменялась поближе к маме, чтоб помощь с внуком была (66 квм в Видном оказались «равными» 52 квм в нашем районе). Сын сменил Восток на Север, чтоб до работы было поближе и квартиру купил побольше. Но это все они уже делали сами. Я только по своим связям проверял юридическую «чистоту».
avatar

А. Г.

А. Г., если кому то неймется, то пусть выбирают надежного застройщика. К примеру в Москве я считаю что под это определение попадает только ПИК. Если у фирмы один или два проекта, то свернуться им гораздо проще и быстрее.
avatar

Alexandr_KAA

что-то такое я и подозревал. вообще, походу настоящее веселье еще впереди. на радость патриотам.
avatar

Vitty

Vitty, всем у кого сдача в 2019 и позже году не позавидуешь…
avatar

Alexandr_KAA

Зачем покупать у всяких настюш (коих 80%), когда есть известные застройщики с репутацией. Это ж не 10 рублей, а крупные суммы.
Росреестр действительно печалька. Очень долго идёт процесс. Пора переходить на блокчейн)
avatar

John Dow

John Dow, ничто не застраховано… можно попасть и с известными застройшиками… пример: полонский…
avatar

vvs1941

John Dow, у миракса тоже была репутация
avatar

ves2010

Ну нас ждёт ипотечный кризис как в США 2007 года
avatar

Павел

Очевидно, что цены на готовую недвижимость полетят вверх.
avatar

Олег С.

Олег С., бу-га-га!=)) — офигенная логика!-)
я покупал в 2011 в печатниках вторичку за 4250 000 р, а знающий человек купил трешку в Мортон на котловане в отрадном за 4160 000 р — сейчас она у него стоит 17-18 миллионов и он в ней живет, а я могу продать свою за 4000 000р.
avatar

Magistr

спасибо
avatar

bwc

я те больше скажу… всеми договорами по 214ФЗ можно изначально подтерется… т.к. в них есть пункт о залоге и перезалоге… т.е. ты доверяешь использовать свою долю в качестве залога и перезалога… т.е. как только ты подписываешь договор… усе твоей доли нет и никогда не было... 

т.е ты покупаешь квартиру и даешь под это деньги… деньги берет застройщик… квартиру закладывает банку чтоб получить еще денег… если все ок и пирамидка не схлопнулась ни застройщик ни банк не сдохли то получишь квартиру… а если случился кризис, то либо банк сдохнет вместе с залогами, либо застройщик с долгами… короче двойной риск
avatar

ves2010

ves2010, при чем здесь жилищные кооперативы… вроде ДДУ обсуждаем? Да и написали Вы страсти какие то. Если Вы купили по ДДУ то Вашу часть пирога (земля+квартира) в банк никто не сможет заложить… да и сам банк на такую фигню не пойдет, так как практика судебная показывает что суды на стороне тех, у кого правоустанавливающий документ зарегестрирован ранее. Если у Вас есть сомнения, то после регистрации сделки в росреестре закажите выписку из ЕГРН по земельному участку, увидите всех дольщиков, в том числе и ООО и кредитные организации с соответствующими комментариями что кому отписано.
avatar

Alexandr_KAA

Alexandr_KAA, опечатался конечно 214фз
avatar

ves2010

ves2010, только приготовтесь что выписка эта будет страниц на 1000 минимум )))
avatar

Alexandr_KAA

Недвижимость будет медленно дорожать.
Первая причина- в этом году выросли цены на аренду спецтехники на 20%, что не может не отразиться на себестоимости строительства.
Вторая причина-снижение ставок по ипотеке, что поддержит спрос.
Что-то я сомневаюсь что недвижка сильно подешевеет в рублях… может говно будет стоять в цене и даже при улучшении ситуации в экономике и доходах… но хорошие места при этом будут дорожать… всё это особенно в провинции
avatar

Двоечник

Если боишься рисков, покупай готовую квартиру по простому договору купли-продажи. Деньги через ячейку. И нет проблем. 
avatar

vito2000

Спасибо, что предупредили. Всегда знал, что со стройками лучше не связываться, но не думал, что всё запущено до такой степени. И да, хороший ответ на вопрос почему на некоторых стройках дают ипотеку по ставкам сильно ниже рыночных.
avatar

Zmey

Zmey, А разве ипотеку не страхуют?..
avatar

Двоечник

Двоечник, нет. У нас была компания, которая страховала, создана была специально под новокосино-2, она уже давно банкрот.
avatar

snzvenom

Двоечник, твою жизнь застрахуют, за дополнительный процент. А вот насчёт титула уже вопрос.
avatar

Zmey

Брал квартиру в Новокосино-2 (Реутов), 10 минут от метро в 2013 за 4 млн 39 квадратов. Все было по 214 ФЗ, покупалось в НДВ, год окончания строительства — 2015, сча без денег и без квартиры вместе с другими корпусами в сумме на две тысячи квартир (семей). По исполнительному листу денег брать не с кого, на счетах застройщика «ЭкспертСтрой» денег нет. Застройщика изначально покрывало правительство, все в доле в данной преступной схеме. Митинги проводили уже раз 10, если в Москве проводим — разрешают только в Сокольниках — в части парка где никто нас не видит. Пресса специально не приезжает, говорят, что приедем только, если перекроете, например, Носовихинское шоссе. Застройщика не признают банкротом, но при этом ни копейки у него забрать нельзя, дома также не строят. Провели очень много встреч с разными чиновниками, бороться с этим произволом очень тяжело. почитать можно тут: nk-2.ru/ или, например, http://gr-sily.ru/obshestvo/pechal-naya-istoriya-ili-kak-dol-shikov-v-reutove-obmanuli-24429.html 
avatar

snzvenom

snzvenom, ты мой земляк, получается, несостоявшийся. У нас весь Реутов в таких заморочках. На Новой в многих домах люди 10 лет живут, а документов на собственность так и нет. У меня на Садовом вообще долгострой уже 4 года стоит.
avatar

Zmey

Спасибо чувак за статью)))) Я не знал что 214 ФЗ  есть пункт о залоге и перезалоге… брррр 
avatar

Александр

и что тогда произойдет с ценами на недвижимость в Москве?

Риторический вопрос — цена вырастит


avatar

mamont


....все тэги
UPDONW