Блог им. DubSt

Если кто сможет помочь в создании формулы баланса рынка недвижимости (жилой) буду очень благодарен.

Попытка №1. Много букв — формула в конце.

 

СПРОС=ПРЕДЛОЖЕНИЕ

 

СПРОС=Жители+Инвесторы+Кредиты+Печатный станок (денежный агрегат М2)

Жители — люди, желающие купить недвижимость для проживания.

Инвесторы=Спекулянты (недвижимость для перепродажи) + Арендодатели (Недвижимость для сдачи в аренду с целью получения дохода от инвестиций) + Хэджеры (лучше закопать деньги в бетон лишь бы не пропали совсем).

Спрос со стороны Инвесторов долгосрочных зависит от рынка аренды недвижимости (арендная плата). Спрос со стороны Спекулянтов зависит от Сантимента или от ожиданий роста цены на недвижимость.

 

Спекулятивный спрос на данный момент, как я понимаю, идет на спад из-за неопределенности в вопросе дальнейшего роста цены на недвижимость.

 

Инвестиционный спрос также идет на спад, так как арендная плата не растет и склонна к снижению.

 

Со стороны Хэджеров спрос в смутные времена вполне может повышаться. Тут нужно знать, а сколько их осталось на рынке. Но многие Хэджируют свои сбережения в долларах. Вот если вера в доллар упадет, то вполне может появиться неожиданный всплеск спроса на недвижимость за счет этого слоя Инвесторов.

 

В данный момент, на первый взгляд (без статистики и графиков) исключительно по слухам, Жители могут стать основным источником формирования спроса на жилую недвижимость. Как узнать этот спрос в деньгах? В людях? Как рассчитать потенциал этого рынка? Это люди не имеющие своего жилья и в принципе которые должны задуматься о приобретении своего жилья. Во-первых, это, наверное, арендаторы жилья. Во-вторых, те кто живет с родителями и которым более 18 лет. Спрос у жителей ограничен доходами и сбережениями. Доходы падают, а вот сбережения еще есть.

 

 

Кредиты — это в основном Ипотека. Тут вопрос откуда Кредиторы возьмут деньги? Есть ли у банков деньги на жилищное кредитование? Устраивает ли банки рыночный доход от Ипотеки?

 

Печатный станок по слухам работает. Денежный агрегат М2 в 2017 году увеличился. В агрегат М2 входят депозиты, но деньги с депозитов должны в конце концов куда-то пойти. Не все, но часть из них может пойти в недвижимость, а если вера в доллар упадет, то большая часть депозитов может пойти в недвижимость.

 

Ну, вот из такой мифической раскладки спроса на недвижимость получается, что может образоваться случайный всплеск спроса на недвижимость, а соответственно и случайный рост цен, скорее всего краткосрочный. А случай может подкинуть доллар или печатный станок.

 

ПРЕДЛОЖЕНИЕ=Строители+Вторичный рынок (Жители+Инвесторы)

 

Строители = себестоимость + объемы строительства+ Долг Строителей + коррупция + маржа.

 

Раз такое дело пошло, что СПРОС как бы задумался и остановился, то пришло время думать ПРЕДЛОЖЕНИЮ — опускать цены или держать, если опускать, то за счет чего. Во-первых, можно ужаться в марже. Где узнать уровень доходности Строителей? Во-вторых, снизить коррупцию. Кажется, этот вариант никто не рассматривает. В-третьмх, снизить объемы строительства, но это скажется только в перспективе. Сколько сейчас нераспроданного жилья? Сколько сейчас строится? Сколько получено разрешений на строительство? Себестоимость буду считать оптимальной, и считать, что ниже себестоимости предложения никак не может быть. Где взять данные по себестоимости жилья? Долги нужно тоже отдавать в полном объеме.

Что остается Строителям — ужимать маржу и снижать объемы? Вопрос кто сможет это сделать? Если нет долгов, то это можно сделать. Если есть долги, и маржа их не покрывает, то отказаться от объемов добровольном порядке кажется невозможным. А если банкротство? Будущие объемы снизятся, а что делать с нераспроданными объемами. Распродать — спровоцировать снижение цены на недвижимость — резкое снижение, а если другие испугаются и начнется паника распродаж — тогда в моменте обвал рынка недвижимости. Значит, банкротство никому из Строителей не выгодно. Но интересно знать сколько исков о банкротстве строительных компаний сейчас рассматривается в судах? Если банкротство не выгодно, то будет объединение — Сильные скупят Слабых вместе с их построенным жильем, чтобы жилье не попало бесконтрольно в рынок. Где найти данные по поглощению или объединению компаний строительного сектора? Увеличивать долг в моменте размышления о снижении объемов производства никто не позволит — не будет Кредиторов.

 

Сейчас Предложение в руках Строителей. Жители и Инвесторы готовы ждать и не продавать по текущим ценам. Не все, но большинство. Как Строители удержат цены, что они для этого делают? Если Строители не смогут удержать, то Инвесторы тоже добавят жару в топку сгорания цены бетона за рубли.

 

Пока промежуточная формула баланса рынка жилой недвижимости получается такая. Это не формула цены, или аналитическая формула, это формула которую нужно заполнять анализом. Важно для меня, что я упустил, что неправомерно включил?

 

 

СПРОС(Жители+Инвесторы+Кредиты+Печатный станок (денежный агрегат М2))=ПРЕДЛОЖЕНИЕ(Строители( себестоимость + объемы строительства+ Долг Строителей + коррупция + маржа)+Вторичный рынок (Жители+Инвесторы))

 

 

 

 Дуб зеленый — ищу золотую цепь — есть возможность обменять на Кота.

14 комментариев
формула простая — сначала создаётся пузырь, потом он лопается, а кукловод получает всё сливки/капитал) получает капитал и от простого народа который покупал по завышенным ценам и от следующего банкротства строителей выкупая их строения и др. материальное обеспечение за бесценок.
avatar
EUGENICS, сначала создаётся пузырь

Кто в принципе это может сделать? Крупный игрок на повышение цены — Банк или другая финансовая структура типа Инвестиционного ипотечного банка. Но в России скорее всего так не было. Здесь, на мой взгляд, Пузырь создался через Сантимент — уверенность мелких инвесторов в том, что недвижимость только растет. Это потому, что рынок недвижимости развивался с нуля.
avatar
Vadi Anslon, да, банкиры, но строительный рынок тесно связан с фондой т.е. влияет на неё, поэтому там могут быть много разных игроков от чиновников до зарубежных фондов, которые могут работать в связке для общего дела.
avatar
EUGENICS, да, банкиры, но строительный рынок тесно связан с фондой т.е. влияет на неё, поэтому там могут быть много разных игроков от чиновников до зарубежных фондов, которые могут работать в связке для общего дела.


Именно банкиры, а не Банки как юридические лица? Топ менеджеры получают через бонусы, а акционеры по факту тоже банкроты?
avatar
Vadi Anslon, в любой системе есть пирамида с несколькими униками наверху получающими выгоду от работы этой системы. Эти уники скорее акционеры, которые могут быть кем угодно, и в этой акционерной системе работает естественный отбор с наличием пищевой цепочки.
avatar
EUGENICS, в любой системе есть пирамида с несколькими униками наверху получающими выгоду от работы этой системы


В принципе любая структура есть Пирамида. Пирамида в том смысле, что начальник всегда один — он связан вертикалью связей с основанием — народом. Любой бизнес или страна есть хозяйственная или управленческая Пирамида. Но есть Пирамиды изначально созданные, чтобы ободрать народ, т.е. основание. Такие Пирамиды следовало бы называть ЛжеПирамиды или даже АнтиПирамиды.
avatar
Vadi Anslon, изначально созданные, чтобы ободрать народ, т.е. основание.
тогда пирамида потеряет основание и развалиться, все пирамиды эксплуатируют нижний слой, но в пределах устойчивости пирамиды. Нет, я сделал акцент на том, что одна более крупная пирамида пожирает другую, в данном случае банковская — строительную.
avatar
EUGENICS, Нет, я сделал акцент на том, что одна более крупная пирамида пожирает другую, в данном случае банковская — строительную.

Ну в России пока такого нет. Пока к примеру финансовая структура СУ-155 через облигации собрала деньги у инвесторов, наверное, среди них были и банки — передала деньги строителям — сама обанкротилась, а строители пока держатся — ну построенные дома с молотка в рынок не идут.
avatar
Vadi Anslon, там схема невидимая, капитал перетекает через процент. Аренда — не приносит прибыль — капитал перетекает в фонду — и это только часть схемы. Чем больше колебания в доходности — тем больше прибыль тех кто устраивает эти колебания.
avatar
EUGENICS, Аренда — не приносит прибыль — капитал перетекает в фонду — и это только часть схемы

Ну, по Су-155: как я понял весь недостроенный жилищный фонд перешел в пользование (не знаю на каких условиях) банка АКБ «Российский капитал»  — они его достраивают и реализуют, но нераспроданных объектов много. Домодедово — 62000-70000 за квадратный метр.
avatar
есть крайне простая формула
1 стоимость недвиги = 100 месячных арендных платежей… для элитки 150 
2 стоимость аренды = 1… 2 * стоимости ипотеки

т.е рынком рулят инвесторы…
avatar
ves2010, есть крайне простая формула
1 стоимость недвиги = 100 месячных арендных платежей… для элитки 150 
2 стоимость аренды = 1… 2 * стоимости ипотеки

т.е рынком рулят инвесторы…


Согласен, в моменте большего и не надо. Если я покупаю квартиру в моменте, то я на данный момент могу высчитать ее по предложенной Вами формуле и не переплатить. А вот если пытаться прогнозировать цену на будущее, тут надо знать все статьи формирования спроса и предложения.  Да и саму арендную плату можно разложить на множество статей. Вот сейчас в Москве тенденция по снижению арендной платы возможно из-за сокращения доходов арендаторов, потому что бизнес сокращает затраты на персонал. И Инвесторы перешли меру — нарастили позиции по предложению аренды, количество квартир для сдачи в аренду увеличилось не пропорционально увеличению спроса на аренду.
avatar
Все просто. Цена 1 кв.м. равна средней зарплате среднего менеджера за месяц. А 1 кв.м. элитки — средняя месячная зарплата топ менеджера. Сравните график зарплат и недвижимости — корреляция.
avatar
vito2000, Цена 1 кв.м. равна средней зарплате среднего менеджера за месяц. А 1 кв.м. элитки — средняя месячная зарплата топ менеджера. Сравните график зарплат и недвижимости — корреляция.

Интересно. А на каком периоде Вы смотрели?
avatar

теги блога Vadi Anslon

....все тэги



UPDONW