Блог компании ДОМ.РФ | Факты о ситуации на рынке жилья и ипотеки

Эксперты нашего Аналитического центра разобрали несколько комментариев о текущей ситуации на рынке жилья и ипотеки. Объясняем подробно:

Не факт №1. «К концу 2025 г. просроченная задолженность по кредитам застройщиков достигла почти 280 млрд руб., рост на 27% г/г»

Факт. Это статистика Банка России, сформированная по всем кредитам, предоставленным по виду экономической деятельности «Строительство», то есть — это строительство не только жилья, но и нежилых (производственных, офисных, коммерческих) зданий и даже инфраструктуры, включая подрядчиков по госзаказам.

В части же конкретно застройщиков Банк России подчеркивает высокое качество портфеля: проблемные кредиты на конец III квартала 2025 г. составляли 110 млрд рублей, т.е. около 1% от всего портфеля проектного финансирования.

Причем, 280 млрд рублей — это сумма уже пропущенных платежей по всем строительным компаниям, а 110 млрд рублей — это объём кредитов, по которым платежи пропущены девелоперами (т.е. включая все платежи ещё и будущих периодов).

Не факт №2. «Дорогие кредиты для застройщиков и покупателей охлаждают рынок, спрос на новостройки падает, денежный поток от продаж жилья сокращается, а именно из него застройщики выплачивают проценты и гасят долг перед банками»

Факт. По итогам 2025 года выручка застройщиков от продажи жилья выросла на 11% (продажи в метрах +1%). При этом на момент ввода в эксплуатацию новостроек средняя распроданность составляла 74%, что обеспечивает на счетах эскроу достаточный объём средств для погашения основного долга и накопленных процентов. Конечно, не исключаются отдельные случаи проблемных проектов, но они носят точечный характер, а проектное финансирование устроено так, что риски для граждан ограничены и такие проекты будут достроены банками.

Не факт №3. «Вслед за охлаждением спроса на покупку жилья меньше кредитуются и сами застройщики».

Факт. По данным Банка России, за 11 мес. 2025 г. объём задолженности застройщиков по проектному финансированию вырос на 2,2 трлн руб. (+24% г/г). За этот период открыто 2,4 трлн руб. новых кредитных линий (+13% г/г).

Не факт №4. «Главная проблема застройщиков в Москве в том, что построенная квартира стоит на 15-30% дешевле, чем строящееся жильё».

Факт. Разрыв цен в строящихся и готовых домах формируется в основном за счёт объектов, построенных в 1945-1995 гг. (~60% в объёме предложения на вторичном рынке): готовое жильё в таких домах стоит значительно дешевле новостроек во многом из-за устаревшей планировки, необходимости дополнительных вложений в ремонт и замену коммуникаций. При этом квартиры в домах современной постройки (после 2015 г.) стоят дороже новостроек, что отчасти объясняется высокой долей жилья с отделкой.

‼️При этом, конечно, для отрасли сохраняется ключевой риск — более продолжительный период жесткой денежно-кредитной политики.

Нужно иметь в виду, что пятая часть портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам 16% и выше. Если ключевая ставка не будет снижаться, то такие проекты могут оказаться уязвимыми, особенно при возможном сокращении выдач по «Семейной ипотеке».

Смягчение денежно-кредитной политики важно ещё и потому, что снижение ставок активизирует рынок жилья в целом. Значительная часть заёмщиков вносит первоначальный взнос на ипотеку на новостройку, продав имеющуюся квартиру. Высокие ставки по ипотеке делают такие сделки нецелесообразными, что сдерживает предложение на вторичном рынке и ипотечный спрос на первичном.


➡️Подписывайтесь на канал нашего Аналитического центра «Аналитика в квадрате» по ссылке. Там ещё больше актуальной статистики, мнений и обзоров по рынку жилья.