недвижимость москвы

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).
В целом, 2021 год для владельцев квартир, сдающих в аренду, оказался удачным.

1. Цены вернулись на доковидный уровень, т.е. на февраль 2020г и даже выше (по некоторым объектам).

2. Выросла стоимость ремонта (материалы, работа), мебели, бытовой техники. Владельцы квартир с “уставшей” начинкой (в первую очередь двушки, трешки в старых домах, в спальных районах) столкнулись с дилеммой — расходы на новый ремонт и технику дают лишь небольшое приращение в цене аренды. Срок, за который можно окупить полный ремонт, мебель и технику вырос до +- 5 лет. При этом, такие квартиры слабо привлекают самый выгодный сегмент нанимателей — молодых, хорошо зарабатывающих карьеристов, которые большую часть суток уделяют работе.

3. По-прежнему, максимальный спрос — на компактные квартиры в модных ЖК с новым качественным ремонтом, с кухней без компромиссов (даже если жилец пользуется доставкой, а кухня нужна только сварить кофе).

4. Спрос на студии еще не насыщен, хотя только в 21-м году достроены и сданы десятки новых ЖК со студиями.

5. Открытие новых станций улучшило логистику и сотни домов тоже стали “пешком до метро”.

6. Как и в 2020-м аренда отстает от роста цена на жилье.

7. Сервисы от крупных компаний (ПИК, Яндекс) пока что оказывают слабое влияние на рынок.

МОСКВА, 22 дек — РИА Недвижимость. В Москве самая дешевая квартира, которую можно найти в конце 2021 года на вторичном рынке, стоит 2,5 миллиона рублей, рассказали РИА Недвижимость в сервисе «Авито Недвижимость».

Площадь жилья всего лишь десять квадратных метров, находится оно в 15 минутах ходьбы от станции метро «Нижегородская» на юго-востоке столицы, на первом этаже 12-этажного дома 1983 года постройки.   «На сегодняшний день в выставленной на продажу квартире нет туалета. Продавец обещает организовать его при выходе на сделку», — уточнили в компании. В список наиболее недорогой московской жилплощади, подготовленный участниками рынка для РИА Недвижимость, также попала студия 13,2 квадратных метра за 2,8 миллиона рублей. Она расположена на юго-востоке города, близ станции метро «Стахановская», рассказали в агентстве «Этажи».

Революционная клоака Петрограда стала невыносимой даже для самих создателей и ее авторы решили смыться в незасранную Москву. Места в Москве было мало. Реквизировали гостиницы, повыгоняли, подвинули и уплотнили частников, но места не хватало. Еще одним решением было создание новых жилых площадей. Так и возник этот дом.

Первоначальная смета была превышена в три раза. В доме немногим более 500 квартир для выдающихся жителей, и эта площадь нужна героям нового времени. Причем чем ты ближе к верхушке, тем лучше тебе полагалась квартира. Максимальное количество комнат — 7. Но о демократизме не забывают. Первый малокомнатный этаж был отдан для простых работников дома (дворников, слесарей, кухарок и т.п.).
Кстати, если ты очень крут, то теннисный корт в доме строят для того, чтобы твоя жена, бывшая чемпионка по теннису, могла бы спокойно поиграть не выходя на улицу. Сантехника была тогда установлена немецкая, а кирпичи при строительстве использовались свои, русские. Впервые появилось чудо техники — мусоропровод.

Это были времена, когда эффективный государственный менеджмент заменил социальный лифт социальной канализацией. Сегодня ты поднимаешься наверх к власти и могуществу. Завтра, если ты оступился, тебя отправляют в ссылку или применяют высшую меру наказания. Кому выпала пуля на крутящемся барабане, тот выбывает ибо Революция и дело Ленина должны продолжаться!
Рядом с множеством мемориальных досок выдающихся жителей сейчас разрешают повесить небольшую свою табличку с репрессированным родственником-жителем этого дома. Если бы все это сделали, то выстроилась бы линия, длиннее самой большой наружной стены дома. 

А что сейчас?
Адекватная цена квадратного метра в диапазоне 450-500 тыс. рублей. Видовые квартиры, в историческом центре. Зелени мало, с собачками будет неудобно, ибо придется дерьмецо убирать. Рядом строят ДК одной крупной нефтегазовой компании. Прикольно сделан подземный паркинг, я прям потащился. Лучший подъезд полностью выкуплен под VIP-гостиницу при этом я попробовал ее пробить, но по первой о ней сведений не нашел. До метро далеко, а не только хочется ездить на машине. Жить с окнами на шумный проспект? Упаси Бог!

Все строится и перестраивается, кругом леса. Строители забили общедомовую канализацию.  В доме еще театр это тоже не добавит спокойствия. Планировка у квартир порою со странностями. Стены походу местами тонкие и будет слышно соседей. Походу тараканы там присутствуют. Жене было внутри в квартире и снаружи у стен атмосферно гнетуще. Короч, как объект недвижимости понятно, но жить в Доме-Русской рулетке абсолютно не хотелось бы.

PS: Ну и не в тему, но тоже про недвигу 😁 (Грааль) итоги 2 лет:

Один из самых спорных вопросов среди инвесторов – стоит ли инвестировать в недвижимость. От «Надо брать ипотеку, потому что дешево!» и «Без квартиры ты никто!» до целого портфеля квартир и коммерческой недвижимости – все варианты и расчеты встречаются.

Данный вопрос имеет несколько моментов, которые стоит разделять и в итоге сводятся к ответу на вопрос, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость. Ответ на данный вопрос имеет несколько уровней, которые стоит разделять, но в итоге они сводятся к одному. Рассказываю, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость.

3 измерения

1. Историческое измерение

В отличие от многих видов инвестиций — инвестиция в недвижимость сегодня классический вариант среди прочих. Такой вариант до недавних пор был одним из самых понятных и доступных в развитых странах – оставим особую ситуацию с распределением квартир в Восточной Европе в 20-м веке за скобками. Полагаю, что еще несколько веков назад он был для многих почти единственным вариантом, в который нужно было инвестировать (свое время и энергию) – иначе жить просто было негде.