инвестиции в недвижимость

«В мае Росреестром по Москве зарегистрировано 9 193 договора ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости. Показатель уступил предыдущему месяцу (11 552) на 20,4%. Снижение майского значения также заметно в годовом сравнении: к показателю мая 2024 года (10 493) число оформленных ипотек сократилось на 12,4%», — отмечается в сообщении.

За первые пять месяцев 2025 года в Москве зарегистрировано 49 827 договоров ипотеки. Показатель вырос на 4% к результату января — мая 2024 года (47 901).

tass.ru/nedvizhimost/24408165

За первое полугодие 2025 года в элитном сегменте загородной недвижимости Подмосковья появилось восемь новых поселков, сообщает NF Group. Основной прирост пришелся на Новорижское и Рублево-Успенское шоссе. Всего было выведено 172 новых лота (96 участков и 76 коттеджей) — в 2,6 раза больше, чем в тот же период 2024 года.

Общее предложение достигло 546 объектов в 28 коттеджных поселках, что на 10% выше прошлогоднего показателя. Разработчики спешат реализовать проекты до 2026 года — с этого времени вступят в силу законодательные ограничения на перевод земель под застройку. Также усиливается конкуренция за оставшиеся участки в пределах 60 км от Москвы.

Несмотря на рост предложения, спрос на первичном рынке элитной загородной недвижимости снижается. По данным NF Group, в январе–июне было продано около 100 лотов — на 39% меньше, чем годом ранее. Количество сделок сократилось, но из-за роста цен объем продаж в денежном выражении упал лишь на 3%, до 16,1 млрд рублей.

( Читать дальше )

Начнём с общей ситуации:

число объявлений на рынке недвижимости остаётся стабильным. Цены на объекты колеблются в ограниченном диапазоне (1 график).

🪙Теперь разберём рынок по сегментам:

( Читать дальше )

( Читать дальше )

За первые шесть месяцев 2025 года российские девелоперы купили земельных участков под строительство жилья на 37 млрд рублей — это самый низкий показатель с 2019 года. Шесть лет назад застройщики заключили таких сделок на сумму 32 миллиарда рублей, пишет газета «Ведомости». С тех пор показатель неуклонно рос.

В Москве и Подмосковье спрос застройщиков на участки также падает. Это связано с дорогими кредитами и низким спросом на новостройки со стороны россиян. Средняя ставка по бридж-кредитам, то есть краткосрочным займам для покрытия текущих обязательств, составляет 30-32%. В свою очередь, стоимость площадок под дома бизнес-класса остается на уровне прошлогодних цен, а территории под ЖК комфорт-класса подешевели на 10-12%.



t.me/frank_media/18249

Семейную ипотеку хотят сделать по прописке. 
Вероятно, часть покупателей из регионов сейчас будет прыгать в последний вагон, если хотели что-то купить в семейку в Москве и можно будет увидеть незначительный рост. Но стоит ли верить аналитикам, которые прогнозируют конец рынка недвижимости? Семейная ипотека — это ориентировочно 10-20% покупателей, из них не по прописке пускай даже половина. А это не более 10% рынка. И, если вы думаете, что не по прописке — это богатые жители регионов, скупающие детям квартиры в Москве, то нет, есть еще москвичи, скупающие регионы. Поэтому колебания эта новость принесет незначительные.

Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила ограничить действие льготной семейной ипотеки территорией региона регистрации заемщика. Она мотивировала инициативу тем, что более 40% субсидированных займов оформляются не по месту проживания, а в Москве и Санкт-Петербурге. По мнению Матвиенко, мера предотвратит использование льгот «в инвестиционных целях» и стимулирует развитие регионов.

Эксперты рынка недвижимости называют предложение рискованным. По их мнению, оно ударит по межрегиональному спросу и фактически «закрепостит» россиян, ограничив их возможности приобретать жильё там, где они учатся, работают или планируют переезд. Особенно пострадают родители, покупающие квартиры детям в столичных городах.

Строительные компании указывают, что в ряде регионов нет новостроек, а в крупных городах рынок активно поддерживается за счёт покупателей из других субъектов. Запрет, по их мнению, лишь сократит спрос, но не простимулирует строительство в депрессивных территориях.

( Читать дальше )

По итогам первого полугодия 2025 года российские застройщики вложили в покупку земельных участков под жилье 37 млрд руб. — почти в 4 раза меньше, чем годом ранее. Это минимальный показатель с 2019 года. В Москве и Подмосковье объем инвестиций упал в 4,3 раза до 27 млрд руб., а средний размер сделки сократился до 2,1 млрд руб.

Основные причины снижения активности — рост ставок по проектному финансированию (до 30–32%) и сокращение продаж новостроек на 16% с начала года. Банки также ограничили доступ к бридж-кредитам. Учитывая рост себестоимости строительства и сокращение льготной ипотеки, застройщики предпочитают завершать текущие проекты, а не наращивать земельные банки.

Часть девелоперов перепродает участки или привлекает партнеров, чтобы снизить долговую нагрузку. При этом спрос на качественные площадки с готовыми коммуникациями остается высоким: в пределах МКАД цена 1 га выросла на 19%, до 1,79 млрд руб. Особенно дорожает земля под элитную застройку — плюс 5–10% за полгода.

( Читать дальше )

Разбираю реальный кейс, рассказывал только что близкому другу, конспект без воды.

Один ЖК, два исхода.

▪️ Коммерческая площадь (покупка 2018)
Рост за 7 лет: + 30-42 %. Реальную доходность съели инфляция и ОФЗ.
Продажа тугая, а реальный покупатель выжмет цену.

▪️ Подземные машиноместа (тот же ЖК).
Рост: х 3,5–4,5.
Причина — ограниченное предложение: парковки не «достроишь» задним числом, а машин с каждым годом больше.

Один дом — два результата.
Значит, решает фокус и компетенция, а не «бетон как класс».

Та же логика на бирже:

▪️ Газпром, Русал — с 2018-го на месте: дивиденды обесцененны временем или отсутствуют.
▪️ Полюс Золото — х3,5 за счёт маржи, управления и цен на золото.
▪️ Ozon, Тинькофф (уже несколько раз) и даже Сбер в пандемию или СВО — давали иксы тем, кто вошёл и дисциплинированно зафиксировал.

Одна биржа, один горизонт — разные судьбы капитала.
Ключ снова в системном отборе и своевременной замене позиций.

Принцип ПАРФА — мой ежедневный фильтр.

Принцип Активно Ребалансируемых Фондов АROMATH

( Читать дальше )

По данным кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в мае 2025 года средний размер выданных ипотечных кредитов составил 4,41 млн. руб., немного снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (на 0,7%) (в мае 2024 года — 4,44 млн. руб.)

( Читать дальше )