инвестиции в недвижимость

Власти РФ с 1 февраля 2026 года запретят оформлять две льготные ипотеки на одну семью, рассказали «Интерфаксу» два источника на финансовом рынке.

Согласно изменениям в программу семейной ипотеки, супруги должны быть обязательными созаемщиками по кредиту (сейчас семейные пары могут оформлять две ипотеки, если в сделке участвует только один из супругов). Исключение составит случай, если супруг или супруга не является гражданином РФ.

Кроме того, по словам одного из собеседников агентства, власти сохранят до конца 2025 года действующие сейчас уровни возмещения по семейной ипотеке, но с 1 января 2026 года снизят их на 0,5 процентного пункта: размер субсидий по кредитам на покупку жилья в многоквартирных домах составит 2 п.п., на ИЖС — 2,5 п.п.

www.interfax.ru/business/1054878

Привет, инвесторы! Готова новая инфографика от канала «Пассивный доход» — для всех, кто ценит дивиденды, купоны и рентные платежи. Самые важные цифры недели, чтобы быть в теме и держать руку на пульсе. Снижаемся!

👋 Кто на еженедельном посту?

Меня зовут Лекс, и я веду канал Пассивный доход.

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 20 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Раз в неделю я готовлю великолепную инфографику по самым важным для инвесторов метрикам. Постепенно дорабатываю формат, так что ваши комментарии и идеи всегда приветствуются 🙌

Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают рядом значимых преимуществ, таких как высокая доходность (часто достигающая 10-15% годовых), стабильный доход от долгосрочной аренды, а также потенциал роста стоимости объекта. Кроме того, такие инвестиции могут служить защитой от инфляции и предоставляют налоговые льготы, например, за счет амортизации. Варианты объектов разнообразны — офисы, склады, торговые площади и другие, что позволяет выбрать наиболее подходящий вариант.💰

💰Однако есть и существенные минусы. Входной порог для инвестиций обычно высок, что требует значительных первоначальных затрат. Управление коммерческой недвижимостью сложнее и требует специальных знаний, а риск простоя и неплатежеспособности арендаторов может привести к потере дохода и дополнительным расходам. Также возможны непредвиденные расходы на содержание, ремонт и налоги. Внешние факторы, такие как экономические кризисы или строительство рядом с объектом, могут негативно повлиять на его стоимость.💰

Объем просрочки на вторичную ипотеку вырос на 75%.

▶️На начало сентября объем просроченной ипотечной задолженности на покупку готового жилья превысил 156 млрд руб. (+8 млрд руб. ежемесячно, а в в 2024 году только на 2,6 млрд руб.)

⚫️С начала года он вырос на 75%, более чем на треть превысив темп за весь 2024 год, говорится в исследовании коллекторского агентства «Долговой Консультант».

⚫️Больше всего просрочка выросла в республиках Тыва (в 3,6 раза) и Марий Эл (в 3,4 раза), Новгородской области (в 2,7 раза), Татарстане (2,3 раза).

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Маркетинг против реальности.

▶️Наткнулись на интересную маркетинговую манипуляцию от ЛСР. Девелопер призывает снимать деньги с депозитов и покупать у него квартиры.

На инфографике следующее:

⚫️Доходность по депозитам снизилась с 22% до 15,5%.

⚫️Стоимость кв. м с начала года увеличилась на 16,7%.

И все под подписью «по данным ЦБ РФ». Звучит убедительно, но вот в чем нюанс:

⚫️Первая линия (депозиты) — действительно из статистики регулятора. Cтавка по вкладам реально снизилась примерно с 22% в январе до 15–16% осенью.

⚫️Но вторая линия (рост цен на жилье) — это уже не ЦБ, а внутренняя статистика самой ЛСР.

Т.е. компания сравнила собственные прайс-листы с официальными данными ЦБ по депозитам и выдала это как общую динамику рынка, но собственные цены можно «нарисовать» какие угодно.

⬛️Официально же, по данным Дом․рф, средний рост цен на новостройки по России в этом году — 4–8%.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

На повестке вновь «семейка».

▶️Сегодня президенту официально озвучили идеи по изменению механизма выдачи «семейной ипотеки». Спикером выступила Валентина Матвиенко, которая отметила, что программа превращается в «столичную ипотеку».

⚫️По ее словам, более половины льготных кредитов, предназначенных для повышения рождаемости, приходится на Москву, Питер, Московскую и Ленинградскую области.

Поэтому нужно создать условия, чтобы семьи с детьми могли улучшать жилищные условия в том регионе, где они проживают. Это помогло бы жилищному строительству, особенно в малых городах.

⚫️Также Матвиенко предложила дифференцировать ставку (идея (https://t.me/domostroy_channel/14418) Вячеслава Володина) «семейной ипотеки» в зависимости от количества детей. Чем больше детей, тем ниже ставка.

Если в марте (https://t.me/domostroy_channel/13329) Матвиенко выступала только за выдачу «семейки» по прописке, то теперь еще и за дифференциацию ставки, т.е. предложение чиновников из больших кабинетов сформировано. Осталось одобрение президента, о чем и попросила Матвиенко в начале выступления.

Свершилось: Glorax дошел до IPO.

▶️Спустя пару недель после регистрации в ПАО, GloraX объявил о начале приема заявок (https://www.forbes.ru/investicii/548441-developer-glorax-nacal-priem-zaavok-na-ucastie-v-pervom-v-2025-godu-ipo-na-mosbirze) на участие в IPO.

Торги акциями девелопера на Мосбирже должны начаться 31 октября. Заявки на участие в IPO будут приниматься через брокеров начиная с сегодняшнего дня и до 30 октября.

Основные параметры размещения:

⚫️Планируемый объем IPO: от 2 млрд руб.

⚫️Цена размещения: 64 рубля за одну акцию.

⚫️Структура сделки: 100% cash in, то есть все привлеченные в ходе IPO средства будут направлены на развитие компании и реализацию стратегии.

Отметим, что GloraX разросся за последние несколько лет, и даже в условиях кризисного рынка показывает рост показателей раз за разом каждый отчетный период. При этом у девелопера сформирован портфель на 5,4 млн кв. м непроданной недвижимости.

⬛️Nikoliers оценивает потенциал от его реализации в течение 10 лет в 1 трлн руб. С такими исходными данными IPO выглядит как очень логичный шаг, и момент для него выбран удачный – на этапе начала восстановления рынка, что может дополнительно увеличить капитализацию.

Продать квартиру без НДФЛ станет сложнее.

▶️Госдума приняла в первом чтении пакет комплексных налоговых поправок. В него вошла и отмена льгот по НДФЛ от продажи недвижимого имущества вне зависимости от срока владения, при наследовании имущества и подарков, в том числе от близких родственников.

Поправки:

⚫️Сейчас для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости минимальный предельный срок владения составляет три года. Во остальных случаях — пять лет. После поправок этот срок должен быть непрерывным. Т.е. любое переоформление (например, между супругами или через дарение) — обнуляет отсчет.

⚫️В льготе, позволяющей продать жилье и купить новое без уплаты налога независимо от срока владения, теперь учитываются дети младше 18 лет, до 24 лет при очном обучении, а также дети любого возраста, если они признаны судом недееспособными.

⚫️Если ребенок родился уже после регистрации перехода права собственности на проданное жилье, семья может купить новое и получить льготу до 30 апреля следующего года.