инвестиции в недвижимость

Мы стоим на пороге огромного шуxера.Впереди целая эпоxа низкиx цен,  стоимость будет падать на все, кроме денег! Мы на максимуме!

В ближайшее время Мосбиржа запустит фьючерс на индекс недвижимости. Спецификация утверждена


Ну что ж, нам предлагают торговать недвижкой с 20 плечом, неплохо.

Посмотрим что из себя представляет базовый актив, а именно индекс недвижимости. Индекс московской недвижимости ДомКлик – композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый Биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве, выраженную в российских рублях.  Страница индекса на сайте Мосбиржи тут.
График выглядит идеально


( Читать дальше )

Продолжаю воскресные публикации графиков предложения столичной недвижимости по данным Циана. На сегодня предложение квартир выглядит так:

Предложение буксует и не может выбраться из ямы. При этом, предложение аренды квартир стабильно растет:


( Читать дальше )

Пообщался на днях с одним риэлтором и застройщиком, удивился что на многие квартиры в новостройках застройщики предлагают на первый год льготную ипотеку под 2-3% годовых, + беспроцентную рассрочку платежей на пол года, и в последующие годы ставка по ипотеке 6-7% годовых.

Интересует ваш жизненный опыт, после поднятия ЦБ ставки 25.10.21 до 7.5% под какие вам проценты банки одобряют кредиты? И какие условия предоставляют. В идеале город, сумма займа, условия. Для общей наглядности. Я думаю это немного снимет вуаль тьмы с недвижки, т.к. это основной драйвер роста или стагнации цен.

В свое время постил блог про недвижку в турции smart-lab.ru/blog/639541.php
Сейчас возникла мысль если у них там нац валюта падает, может и недвижка в цене упала
Имеет ли смысл сейчас в Турции покупать недвижку, хотя бы для себя?

Идея: инвестировать в подмосковную недвигу, до которой в будущем дотянется железнодорожный транспорт.

Наглядный пример опережающего роста недвиги в локациях, до которых Собянин дотянул МЦД:



Итого, за 2 года от +60% до 120%

Не плохо.

недвижка и демография

Посмотрел интервью профессора МГУ (про другое). она говорит- до 25-27 года падение кол-ва население. Ссылается на  половозрастную диаграмму.  и на то что рожать то будет сейчас малочисленное поколенье.

Посмотрел населения города где живу. Обл центр, миллионик. Население за 2020 уменьшилось (хоть и не сильно).  а недвижка на треть выросла.

Выходит двигаться вверх может только за счёт, либо притока мигрантов, либо роста потребления (кв метров на человека) при повышении доходов населения и требований к жилью. 
Исхожу из того что все сейчас где то живут ведь. Может не в хоромах, но и не под мостом. Бомжи конечно тоже есть, но они явно денег на покупку жилья за такие деньги не имеют.

В обсуждение к прошлому посту всплывала внутреняя миграция.
С одной стороны
«Численность сельского населения в России составляет 37,3 млн. Первое место по этому показателю занимает Приволжский федеральный округ (8,2 млн. чел.), далее идут Центральный (6,9), Южный (6,1), Северо-Кавказский (4,9) и Сибирский (4,4) округа (табл. 1). „
 С другой-  трудоспособное, молодое, мобильное население уже уехало, когда было совсем плохо на селе.  Приток некий будет за счёт следующих поколений, но мне кажется о будет меньше. Причём он идёт по ступеням. Из деревни- в посёлок. Из посёлка- в маленький город. Из него город покрупней- далее в города миллионники, а из них в Мск, Спб и зарубеж. то есть крупицу от миграции получают все кроме самых маленьких или депрессивных населённых пунктов. Тут правда  не до бесконечности. Вроде и в Мск ЗП в 2.5 раза выше. Но что бы этих *2.5 дали достаточно денег что бы снимать или покупать жильё ЗП переезжающего должна быть совсем не минимального. Ухудшать же условия (меньше площадь, больше времени на дорогу если вместо центра города миллионника переехал в город спутник Мск) конечно можно, но есть ли смысл (особенно если это не временно, а  на пару лет пока устроился)?

В Смоленске стоимость 1 комнатной квартиры немногим дороже, или практически равна, стоимости (с допами) новой Лады.

Подобное было в 1990-х годах, когда машину (ведро) меняли на квартиру ))

В итоге 1 комнатная квартира, как и положено, стала стоить в 2-3 раза дороже нового жигуленка.

Ждем роста цен на жилую недвигу.

Сбербанк повысил ставки по ипотеке на новостройки и вторичное жилье до 9,3% годовых.

Если цены бетона завалятся, то у Сбера снизится бетонное обеспечение ипотечных кредитов и он начнет выставлять маржинколы заемщикам. Многие розовощекие ипотечники поймут ощущения сутулого трейдера-плечевика, ссущего против ветра))

Про инвестиции в недвижимость

Я не буду сейчас писать, о чем говорю много, о раздутом пузыре на рынке, возьмем для примера просто как думает простой инвестор и как можно реально заработать.

Пишу условные цифры, реальные цифры и расклад по регионам делал в октябре своему клиенту.

Условно Вы покупаете 2-ку в Москве за 10млн. И хотите пассивно получать доход (опять не буду писать о пассивности «дохода» и что это не доход, но не отвлекаемся.

У Вас 2-ка в Москве за 10 млн и Вы ее сдаете за 60 тр.

Но есть квартиры в регионах которые стоят 2 млн за двушку и сдаются за 25 тр.

Итог вы получаете со своих 10 млн не 60 тр а 125 тр. Почувствуйте разницу как говориться.

( Читать дальше )