группа ЛСР

Перспективы развития строительного бизнеса и рынка ипотек в 2024 году.

Последнее время регулятор всё больше и больше отмечает риск пузыря в рынке недвижимости. Дело не в том, что цены на жилье сильно выросли, хотя это тоже так, а в том, что на текущий момент пузырем является огромный спрос покупателей и безостановочный рост нового строительства.

Эскроу-счета сделали всё дело, на текущий момент строительные компании не могут позволить себе пользоваться денежными средствами клиентов до тех пор, пока не будет достроен объект, а поэтому им приходится получать проектное финансирование под обеспечение эскроу, конечно, под процент. Весь этот процент перетекает в стоимость жилья.

Если в начале 2020 года, когда ставки начали понижать, ипотеки брали «хорошие» клиенты, то на сегодняшний день берут те, долговая нагрузка которых приближается к 80%.

Что такое 80% долговой нагрузки? Это иметь кредитов в месяц на 80 тысяч рублей при зарплате в 100.

Помимо прочего, очевидно, что такие клиенты не располагают большим количеством средств для внесения на первоначальный взнос, ведь в ином случае, они бы просто погасили свои действующие кредиты, но этого не происходит, а по итогу мы получаем, что 50% ипотек выдано клиентам, кредитная нагрузка которых превышает 80% от доходов, а их первоначальный взнос до 20% от стоимости жилья.

Цены на жилую недвижимость постепенно начнут снижаться на фоне сокращения государственных субсидий и уменьшения доступности ипотеки, считает президент — председатель правления Сбербанка Герман Греф.

«Цены на жилье, правда, они повышаются. Опять-таки это связано с тем, что сегодня более 70% ипотеки — это субсидируемая ипотека со стороны государства. Как только субсидии будут сокращены, а они постепенно сокращаются, то и цены будут постепенно падать», — сообщил Греф в интервью телеканалу «Россия 24».

Девелоперам будет трудно в следующем году — это популярный тезис, который всплывает ежегодно. В рамках этой заметки постараюсь опровергнуть или подтвердить его. Также наглядно постараюсь подсветить некоторые нюансы деятельности компаний, из-за которых такие утверждения всплывают и возникает путаница. 

------------------------------

⭐ Основной канал — bytopic (с монетизацией)

⚡ Зеркала – dzen и telegram

В прошлый раз попытка купить обломилась из-за продолжения коррекции. Но зону продаж так и не сломали. Вероятно в рамках волны [2] сформирован тройной зигзаг. Цели по третьей волне прежние и в подтверждение этому выступить проход к зоне продаж.

Телега: https://t.me/+F6Ka767DDgFhZGQy

Экспертное мнение

ПАО «Группа ЛСР» — малоперспективная компания с точки зрения инвестиций в акции. Из-за своей финансовой структуры и нестабильности, контора малопривлекательна. На ней стабильно и долго зарабатывать не получиться, хотя бы потому, что её чистая прибыль и акционерный капитал большей частью времени не растут, а когда растут, раз в пятилетку, то и акции подтягиваются. Процесс роста чистой прибыли «искусственный» поэтому не стоит ожидать, что так будет всегда, а это значит, что снижению цены на акции быть, что сейчас и происходит. И, если цена не опустится до точки входа, думать о покупке акций не стоит. На точке входа тоже риск большой, так как непонятны перспективы роста акционерного капитала. Одним словом. Хотите спать спокойно? Не входите. Заработать на конторе можно в моменте и по чистой случайности, закономерно увеличить свой капитал за счёт этой компании не получится.

• Прогноз по другим акциям

При стартовой цене в 1,12 млрд руб. группа согласилась заплатить за долю в проекте 1,3 млрд руб., следует из лотовой документации. Там же сказано, что «Навис инжиниринг» планирует «изменить параметры застройки этой площадки», но конкретные детали там не раскрываются.