арендаторы

Уровень свободных торговых площадей в башнях делового центра «Москва-сити» к концу 2025 года может достичь 10%. По данным NF Group, в декабре прошлого года показатель составлял 5%, а к июлю 2025-го — уже 6,8% (около 3500 кв. м).

Другие консалтинговые компании также прогнозируют рост. Так, Invest7 ожидает уровень вакансии на уровне 9% (около 4700 кв. м), а в Whitewill говорят о диапазоне 9–10%. Основной фактор роста — ввод новых объектов, в том числе башни Moscow Towers, где ритейл откроется лишь в конце 2025 года.

Ситуацию усугубляет закрытие инфраструктурных объектов. В январе–июне 2025 года в «Москва-сити» прекратили работу 37 площадок, а открылись только 27. Особенно пострадал сегмент общепита: закрылось 19 заведений, а появилось 10. Эксперты отмечают высокую конкуренцию, в частности со стороны фудхолла «Дружба», который перетягивает аудиторию.

Рост вакансий также связан со структурным дисбалансом. В деловом центре слишком много кофеен, банковских отделений и фудкортов, но не хватает уникальных форматов, развлекательных концепций и сервисов, которые могли бы привлекать посетителей в вечернее время и на выходных.

Во II квартале 2025 года доля сделок по аренде небольших офисов (до 500 кв. м) в сегменте качественной недвижимости (Prime, A и B классы) сократилась до 68% от общего числа транзакций, сообщает консалтинговая компания CORE.XP. Это на 4 п. п. меньше, чем годом ранее. Общее число договоров аренды за квартал также сократилось — с 426 до 260. Похожие данные приводит IBC Real Estate: по их подсчетам, доля таких сделок упала с 65% до 56% всего за три месяца.

Консультанты отмечают смещение спроса в сторону более просторных помещений. Согласно данным CORE.XP, за год доля офисов площадью 500–1000 кв. м выросла с 14 до 16%, а 1000–2000 кв. м — с 9 до 11%. В компании O1 Properties также подтверждают рост интереса к блокам 1000–1500 кв. м. Это объясняется дефицитом качественных офисов и стремлением арендаторов к расширению и консолидации команд, говорит руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.

Компании возвращают сотрудников в офисы, отказываясь от удаленки, добавляет коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев.

По итогам первого квартала 2025 года в новых торговых центрах Москвы, открытых за последние три года, вакантно оказалось 27% площадей. Этот показатель втрое превышает средний по рынку, который составляет 8%. В условиях роста объемов строительства новых торговых объектов (в 2025 году планируется ввести около 200 тыс. кв. м) и сложной экономической ситуации операторы сталкиваются с трудностями в поиске арендаторов.

Одной из причин высокой вакантности является высокая стоимость отделки помещений и невыгодное расположение объектов. Ритейлеры не торопятся открывать новые магазины из-за дороговизны заемных средств и низкого трафика в новых торговых центрах. В этом году вводятся крупноформатные объекты, что также увеличивает показатель вакантных площадей. К тому же сокращение числа новых брендов, выходящих на российский рынок, также ухудшает ситуацию с заполняемостью.

Прогнозируется, что в ближайшие два года владельцы торговых центров смогут увеличить темпы заполняемости, если будут внедрены гибридные условия аренды, преобразования объектов в многофункциональные пространства, а также привлечение арендаторов из сегментов фитнеса и общественного питания.

Рыночная стоимость коммерческой недвижимости в Москве, особенно на первых этажах жилых домов, привлекающих различные объекты инфраструктуры, в последнее время стала объектом внимания инвесторов и аналитиков. Согласно отчету компании Simple Estate, за прошедший год наблюдалось снижение стоимости арендуемых помещений на 3% до 454 000 руб. за квадратный метр. Однако цены на пустые коммерческие помещения в новостройках за этот же период выросли на 7,3%, достигнув уровня в 439 000 руб. за квадратный метр, что является самым высоким показателем за последние полтора года.

Эксперты отмечают, что в некоторых случаях цены на коммерческую недвижимость в новостройках даже превышают цены на аналогичные площади в готовых объектах. По данным консультантов, цены на пустые помещения в новых жилых домах в центре Москвы начинаются от 400 000 руб. за квадратный метр и могут достигать даже 2 миллионов рублей за квадратный метр, в то время как цены на готовые помещения в старых объектах в этом же районе начинаются с 300 000 руб. за квадратный метр.