Тайланд

Покупка недвижимости в Таиланде кажется заманчивой идеей: тропический климат, развитая инфраструктура, относительно невысокие цены. Но за красивой картинкой скрываются десятки подводных камней, о которых многие иностранцы узнают слишком поздно. Ниже — 14 причин, почему стоит сто раз подумать, прежде чем инвестировать в тайский квадратный метр.

Иностранцы могут перепродавать квартиры в основном только другим иностранцам. Тайцы часто покупают аналогичное жильё дешевле, поэтому у вас просто не будет конкурентного преимущества на внутреннем рынке.

Закон ограничивает иностранцев 49% долей в кондоминиуме. Если лимит исчерпан, вы сможете продать объект только другому иностранцу, что резко сужает круг покупателей.

Тайцы приобретают квартиры по более низкой цене и могут сдавать их дешевле. Конкурировать с ними в аренде практически невозможно.

Почему аренда почти всегда лучше покупки для иностранца.

Многие приезжие задумываются о покупке квартиры в Таиланде. Красивые шоу-румы, бассейны на крыше, рекламные обещания — всё выглядит заманчиво. Но реальность оказывается совсем другой.

1. Ограничения на владение

Иностранцам можно владеть максимум 49% квартир в доме. Эти «foreign quota» всегда дороже. При продаже или аренде вы конкурируете с тайскими владельцами, которые купили дешевле и могут сдавать дешевле.

2. Перепродажа и ликвидность

Продать иностранцу иностранную долю непросто. Тайцы покупают «тайские» юниты, так как они дешевле. В итоге рынок для вас сужен до других экспатов.

3. Коммунальные платежи и сборы

Красивые комплексы с фитнесами и бассейнами = высокие ежемесячные сборы. Добавьте к этому спецсборы на ремонт, и сюрпризы гарантированы.

4. Перепроизводство новостроек

Конкуренция безжалостна: новые проекты выходят ежегодно, с ещё более блестящими «фишками» — и ваша квартира устаревает морально.

Fitch: рост проблемных кредитов может оказать давление на крупнейшие тайские банки

По данным Fitch Ratings Thailand, шесть системно значимых банков страны (Bangkok Bank, Krungthai, Kasikornbank, SCB X, Krungsri и TMBThanachart) столкнутся с ростом рисков качества активов в ближайшие годы.

Доля проблемных кредитов выросла с 3,5% в конце 2023 года до 3,7% к марту 2025-го. Наибольшая нагрузка ожидается со стороны розничных заёмщиков и малого и среднего бизнеса, всё ещё не оправившихся от последствий пандемии.

При этом Fitch подчёркивает, что тайские банки сохраняют достаточные резервы и капитал для покрытия возможных потерь, что создаёт прочный «буфер безопасности».

Короткий ответ. Для большинства иностранцев в 2025 году арендовать выгоднее и гибче, чем покупать. Да, иностранец может владеть кондо в фрихолде, но только в пределах 49% «иностранной квоты» здания; землю владеть нельзя. Денежные переводы и оформление усложняют сделку, а чистая доходность после комиссий, простоя и издержек часто уступает пассивным альтернативам. Thailand Law Online+1Thailand Property Law

1. Правовой режим. Что можно, а что нет.

   • Иностранец может владеть квартирой в зарегистрированном кондоминиуме, если в доме ещё есть «иностранная квота» (в сумме — не больше 49% продаваемой площади). Землю владеть нельзя. При регистрации потребуют подтверждение перевода денег из‑за рубежа (FET). Thailand Law Online+1thailand.go.thThailand Property Law

   • Совет дома/комитет. Закон не запрещает иностранцам быть собственниками‑членами комитета (избираются совладельцами), решения принимаются общим собранием. То есть отчуждения от управления «по паспорту» нет — всё упирается в практику конкретного дома. Siam Legal InternationalThailand Law Library

Таиланд долгое время считался раем для экспатов: тёплый климат, низкая стоимость жизни, вкусная еда и расслабленный образ жизни. Но всё чаще можно услышать недовольство от иностранцев, живущих здесь: «Таиланд больше не хочет видеть нас у себя». Почему? Ниже — пять причин, по которым многие начали искать альтернативу этой стране.

Кажется, каждые пару недель появляется новая виза: «туристическая на 60 дней», «обучающая», «пенсионная», «LTR», «DTV» и так далее. Проблема в том, что правила постоянно меняются. Сегодня виза действует 5 лет, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что её нужно продлевать каждые полгода.

К этому добавляется замкнутый круг: чтобы получить пенсионную визу, нужен тайский банковский счёт. Чтобы открыть счёт — нужна долгосрочная виза. И обратно. При этом крупные банки (например, Bangkok Bank) начали массово закрывать счета тем, кто не может подтвердить наличие долгосрочной визы.

Звучит резко? Именно так и должно быть. Потому что слишком много людей, прельстившись солнцем, морем и низкими ценами, совершают одну и ту же катастрофическую ошибку: покупают недвижимость в Таиланде, полагая, что это хорошая инвестиция. Это не так.

1. Вы не можете владеть землёй. Точка.

Согласно законам Таиланда, иностранцы не имеют права владеть землёй. Максимум, что вы можете купить — это кондоминиум, и то при условии, что не более 49% здания принадлежит иностранцам. Дом с участком? Только в обход закона: через сомнительные схемы вроде оформления тайской компании, где вы владеете лишь 49% и рискуете всё потерять при малейшем изменении политики. Или аренда земли на 30 лет с туманными перспективами продления. Это не инвестиция, это юридическая рулетка.

2. Серые схемы — путь к катастрофе

Оформление недвижимости через подставную компанию — самый распространённый метод среди экспатов. И в то же время — самый опасный. Он незаконен. Да, практикуется повсеместно. Да, иногда власти закрывают глаза. Но завтра они могут передумать. Что ты будешь делать, если на твою компанию наложат арест или признают фиктивной? Дом сгорит вместе с бумагами. В юридическом смысле.