Таиланд

Покупка недвижимости в Таиланде кажется заманчивой идеей: тропический климат, развитая инфраструктура, относительно невысокие цены. Но за красивой картинкой скрываются десятки подводных камней, о которых многие иностранцы узнают слишком поздно. Ниже — 14 причин, почему стоит сто раз подумать, прежде чем инвестировать в тайский квадратный метр.

Иностранцы могут перепродавать квартиры в основном только другим иностранцам. Тайцы часто покупают аналогичное жильё дешевле, поэтому у вас просто не будет конкурентного преимущества на внутреннем рынке.

Закон ограничивает иностранцев 49% долей в кондоминиуме. Если лимит исчерпан, вы сможете продать объект только другому иностранцу, что резко сужает круг покупателей.

Тайцы приобретают квартиры по более низкой цене и могут сдавать их дешевле. Конкурировать с ними в аренде практически невозможно.

Почему аренда почти всегда лучше покупки для иностранца.

Многие приезжие задумываются о покупке квартиры в Таиланде. Красивые шоу-румы, бассейны на крыше, рекламные обещания — всё выглядит заманчиво. Но реальность оказывается совсем другой.

1. Ограничения на владение

Иностранцам можно владеть максимум 49% квартир в доме. Эти «foreign quota» всегда дороже. При продаже или аренде вы конкурируете с тайскими владельцами, которые купили дешевле и могут сдавать дешевле.

2. Перепродажа и ликвидность

Продать иностранцу иностранную долю непросто. Тайцы покупают «тайские» юниты, так как они дешевле. В итоге рынок для вас сужен до других экспатов.

3. Коммунальные платежи и сборы

Красивые комплексы с фитнесами и бассейнами = высокие ежемесячные сборы. Добавьте к этому спецсборы на ремонт, и сюрпризы гарантированы.

4. Перепроизводство новостроек

Конкуренция безжалостна: новые проекты выходят ежегодно, с ещё более блестящими «фишками» — и ваша квартира устаревает морально.

Fitch: рост проблемных кредитов может оказать давление на крупнейшие тайские банки

По данным Fitch Ratings Thailand, шесть системно значимых банков страны (Bangkok Bank, Krungthai, Kasikornbank, SCB X, Krungsri и TMBThanachart) столкнутся с ростом рисков качества активов в ближайшие годы.

Доля проблемных кредитов выросла с 3,5% в конце 2023 года до 3,7% к марту 2025-го. Наибольшая нагрузка ожидается со стороны розничных заёмщиков и малого и среднего бизнеса, всё ещё не оправившихся от последствий пандемии.

При этом Fitch подчёркивает, что тайские банки сохраняют достаточные резервы и капитал для покрытия возможных потерь, что создаёт прочный «буфер безопасности».

Короткий ответ. Для большинства иностранцев в 2025 году арендовать выгоднее и гибче, чем покупать. Да, иностранец может владеть кондо в фрихолде, но только в пределах 49% «иностранной квоты» здания; землю владеть нельзя. Денежные переводы и оформление усложняют сделку, а чистая доходность после комиссий, простоя и издержек часто уступает пассивным альтернативам. Thailand Law Online+1Thailand Property Law

1. Правовой режим. Что можно, а что нет.

   • Иностранец может владеть квартирой в зарегистрированном кондоминиуме, если в доме ещё есть «иностранная квота» (в сумме — не больше 49% продаваемой площади). Землю владеть нельзя. При регистрации потребуют подтверждение перевода денег из‑за рубежа (FET). Thailand Law Online+1thailand.go.thThailand Property Law

   • Совет дома/комитет. Закон не запрещает иностранцам быть собственниками‑членами комитета (избираются совладельцами), решения принимаются общим собранием. То есть отчуждения от управления «по паспорту» нет — всё упирается в практику конкретного дома. Siam Legal InternationalThailand Law Library

Таиланд долгое время считался раем для экспатов: тёплый климат, низкая стоимость жизни, вкусная еда и расслабленный образ жизни. Но всё чаще можно услышать недовольство от иностранцев, живущих здесь: «Таиланд больше не хочет видеть нас у себя». Почему? Ниже — пять причин, по которым многие начали искать альтернативу этой стране.

Кажется, каждые пару недель появляется новая виза: «туристическая на 60 дней», «обучающая», «пенсионная», «LTR», «DTV» и так далее. Проблема в том, что правила постоянно меняются. Сегодня виза действует 5 лет, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что её нужно продлевать каждые полгода.

К этому добавляется замкнутый круг: чтобы получить пенсионную визу, нужен тайский банковский счёт. Чтобы открыть счёт — нужна долгосрочная виза. И обратно. При этом крупные банки (например, Bangkok Bank) начали массово закрывать счета тем, кто не может подтвердить наличие долгосрочной визы.

Звучит резко? Именно так и должно быть. Потому что слишком много людей, прельстившись солнцем, морем и низкими ценами, совершают одну и ту же катастрофическую ошибку: покупают недвижимость в Таиланде, полагая, что это хорошая инвестиция. Это не так.

1. Вы не можете владеть землёй. Точка.

Согласно законам Таиланда, иностранцы не имеют права владеть землёй. Максимум, что вы можете купить — это кондоминиум, и то при условии, что не более 49% здания принадлежит иностранцам. Дом с участком? Только в обход закона: через сомнительные схемы вроде оформления тайской компании, где вы владеете лишь 49% и рискуете всё потерять при малейшем изменении политики. Или аренда земли на 30 лет с туманными перспективами продления. Это не инвестиция, это юридическая рулетка.

2. Серые схемы — путь к катастрофе

Оформление недвижимости через подставную компанию — самый распространённый метод среди экспатов. И в то же время — самый опасный. Он незаконен. Да, практикуется повсеместно. Да, иногда власти закрывают глаза. Но завтра они могут передумать. Что ты будешь делать, если на твою компанию наложат арест или признают фиктивной? Дом сгорит вместе с бумагами. В юридическом смысле.

Почему не стоит покупать квартиру в Бангкоке: 14 причин подумать дважды

1. Дискриминация по цене для иностранцев
Иностранцы зачастую платят больше за одну и ту же квартиру, чем граждане Таиланда. Застройщики продают жильё тайцам по более низким ценам, а иностранцам — по завышенным. Это ограничивает возможности перепродажи: тайцы не захотят покупать квартиру у иностранца по цене, превышающей ту, за которую они могут приобрести аналогичную недвижимость напрямую у застройщика.

2. Ограничения на владение
Согласно законодательству Таиланда, иностранцы могут владеть не более 49% жилых площадей в кондоминиуме. Остальные 51% должны принадлежать гражданам страны. Это означает, что если лимит исчерпан, вы не сможете купить понравившуюся квартиру, а при продаже будете ограничены только иностранными покупателями.

3. Невыгодная конкуренция при сдаче в аренду
Так как тайцы приобретают недвижимость дешевле, они могут сдавать квартиры по более низкой цене. Иностранец, вложивший больше, будет вынужден завышать стоимость аренды, делая свой объект менее конкурентоспособным.

Привет, я Саша, программист из Нижнего Новгорода. В 2022 году на работе мне поставили условие: либо я уезжаю из страны, либо теряю работу. Так, я собрал вещи и улетел в Таиланд.

Вот уже три года я живу в Таиланде. Днём плаваю в тёплом море или катаюсь на байке по острову. Вечером открываю ноутбук и погружаюсь в код, пока за окном шумят пальмы. Но главное — я купил здесь квартиру. В статье расскажу, как я купил жильё, что не так с тайскими кондо, почему я не сдал свою квартиру в аренду и сколько стоит жить в Тае. Также расскажу о том, как я адаптировался к жизни в другой стране и нашёл людей для общения.

Курс бата скачет от 2,5 ₽ до 3 ₽ за бат. Поэтому для удобства я буду считать 1 бат = 3 ₽.

Как я купил квартиру в Таиланде

Несмотря на то, что новые законы еще не вступили в силу, сообщения о массовых блокировках транзакций и счетов поступают с конца марта. 

Теперь официально Таиланд усиливает надзор за рынком цифровых активов, вводя строгие поправки к законодательству о кибербезопасности и крипто-бизнесу. Тайская SEC объявила, что правительство утвердило меры по борьбе с мошенничеством и отмыванием денег в сфере криптовалют.

Новые правила предусматривают крупные штрафы (до $8700) и тюремное заключение (до 3 лет) для нарушителей. Поставщиков услуг теперь будут обязаны не только блокировать подозрительные транзакции, но и информировать о них власти. Кроме того, банки, интернет-провайдеры и соцсети разделят ответственность за кибер-ущерб, если не будут соблюдать протоколы безопасности.

Главный удар направлен на иностранные P2P-платформы, деятельность которых будет серьезно ограничена. Местным компаниям грозят штрафы за сотрудничество с этими платформами.

Похоже, что единственным законным способом взаимодействия с криптой станет пополнение счета в тайском банке через лицензированную тайскую крипто-биржу.