Недвижимость Москвы

Пpoдoлжaю вocкpecный мoнитopинг пpeдлoжeния cтoличнoй и oкoлocтoличнoй нeдвижимocти нa Циaнe и Aвитo. Cмoтpим и oбcyждaeм гpaфики:

Зa пocлeдниe чeтыpe нeдeли пpeдлoжeниe пpoдaвцoв квapтиp пpoceлo дo 150 тыc лoтoв, pиcyя тpexлeтний cнижaющийcя тpeнд:



Haпoминaю, чтo эти 150 тыc нyжнo дeлить минимyм нa двa, т.к. бoльшинcтвo квapтиp пpeдcтaвлeнo минимyм двyмя oбъявлeниями oт paзныx нeлицeнзиpyeмыx бapыг, нaзывaющиx ceбя «pиeлтopaми». Taкoм oбpaзoм, пpимepнoe кoличecтвo пpoдaвaeмыx квapтиp — 75 тыc.

Kcтaти… ecли вы пoнимaeтe, пoчeмy пpaвящий клacc PФ oткaзывaeтcя лицeнзиpoвaть coтни тыcяч мyтныx пocpeдникoв и мoшeнникoв, нaзывaющиx ceбя «pиeлтopaми, нaпишитe, пoжaлyйcтa, в кoммeнтapияx. Бyдeт интepecнo пoчитaть.

A тeм вpeмeнeм, пpeдлoжeниe квapтиpныx paнтьe ycтaкaнилocь в paйoнe 25 тыc oбъявлeний:



( Читать дальше )

Разбираем основные угрозы коммерческой недвижимости в проектах SimpleEstate! (Стрит ритейл)

Риски падения доходов.

Риск №1: Уход арендатора. Арендатор расторгает договор или не продлевает его после окончания срока аренды. Объект остается без арендных платежей до поиска нового арендатора.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы работаем преимущественно с федеральными продуктовыми сетями (X5, Магнит, Лента) — самыми устойчивыми арендаторами на рынке. Однако в наших проектах могут быть и другие, более мелкие арендаторы (аптеки, ПВЗ и т.д.) — главное, чтобы всегда присутствовал надежный якорный арендатор. Но главное — мы тщательно анализируем локацию: плотность населения, конкуренцию, транспортную доступность. Объект должен быть экономически привлекателен для арендатора в долгосрочной перспективе, чтобы риск расторжения договора был минимизирован. А если текущий арендатор всё-таки уйдет — у нас должны быстро появиться другие претенденты на аренду, потому что мы изначально покупаем качественный объект в правильной локации и сдаём его по рыночной цене.

( Читать дальше )

Люди, которые инвестируют в коммерческую недвижимость, часто оставляют вот такой комментарий:

«Напишите статью про риски коммерческой недвижимости — они же есть… Очередной локдаун в связи с вирусом, признание здания аварийным, снос объекта и выплата по кадастру, заражение территории, уход населения (типа Детройта и т.д.). Я, конечно, нафантазировал, но вы, как профессионалы, опишите реальные риски.»

Мы в SimpleEstate всегда выступаем за прозрачность. Да, коммерческая недвижимость — это стабильный актив с предсказуемыми денежными потоками. Но риски есть, и было бы нечестно о них умалчивать. Разберем их структурно и без паники.

Все риски инвестиций в коммерческую недвижимость делятся на две большие группы:
Риски самого объекта недвижимости
Риски способа инвестирования

Сегодня мы напишем именно о первой категории рисков — о том, что может пойти не так с самим объектом, независимо от того, инвестируете вы через SimpleEstate или покупаете недвижимость напрямую.

Главные последствия рисков заключаются в том, что либо падают доходы, либо растут расходы. Все риски коммерческой недвижимости можно свести к двум базовым сценариям: либо вы начинаете получать меньше денег, либо вам приходится тратить больше. Всё остальное — это причины, которые приводят к одному из этих двух исходов.

( Читать дальше )

Спрос на помещения формата light industrial в Московском регионе стремительно растет. По данным Commonwealth Partnership (CMWP), за девять месяцев 2025 года объем сделок по покупке и аренде увеличился на 79% год к году и достиг 92 000 кв. м. Консультанты отмечают, что сегмент light industrial становится ключевым драйвером рынка индустриальной недвижимости.

Другие консалтинговые компании подтверждают тренд. Ricci зафиксировала рост сделок на 65–70%, объём – 115 000 кв. м. При этом 33 000 кв. м пришлись на покупку фондами УК «Альфа-капитал» и Wildberries & Russ — переговоры по этим объектам начались еще в 2024 году.

По мнению аналитиков, основной спрос формируют компании малого и среднего бизнеса, которым нужны небольшие производственные площади. Поддержка импортозамещения, субсидии и государственные программы стимулируют развитие локального производства, что напрямую увеличивает спрос на такие объекты.

По данным CMWP, доля light industrial в общем объеме спроса на индустриальные площади выросла на 14 п. п., достигнув 52%. Более половины запросов на покупку таких объектов приходится на производственные компании.

( Читать дальше )

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК РАСТЕТ И НА ПЕРВИЧКЕ И НА ВТОРИЧКЕ

По данным Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/press/archive/reg/spros-na-rynke-vtorichnogo-zhilya-v-sentyabre-vyros-na-12-za-mesyats/), в сентябре число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 11 985 (5.2% гг) vs 10 645 (-4.7% гг) и 11 438 (-13.1% гг) двумя месяцами ранее. Помесячная динамика: 12.6% мм vs -6.9% мм и 17.1% мм ранее. За 9м25 (-3.7% гг)

А количество зарегистрированных сделок с жильём в Москве на первичном рынке (https://rosreestr.gov.ru/press/archive/reg/itogi-trekh-kvartalov-na-pervichnom-rynke-stolichnoy-nedvizhimosti/)составило 7320 (15.0% гг) vs 6 579 (31.4% гг) и 6 499 (-11.4% гг) двумя месяцами ранее. Помесячные темпы: 11.3% мм vs 1.2% мм и 20.0% мм. За 9м25 (-8.7% гг)

Текущие тренды вполне позволяют говорить о том, что рост и не думает прекращаться. Немаловажный дополнительный импульс вносит и дешевеющая ипотека.MMI.

Tpaмп плaниpyeт кyпить квapтиpy в Mocквe. Блaгoдapя этoй нoвocти, peфлeктopный cпpoc нa cтoличнoe жильe co cтopoны poccиян зaшкaлил, a пpeдлoжeниe нa caйтax Циaнa и Aвитo пpoбилo двyxлeтниe минимyмы:



Kвapтиpныe paнтьe, вдoxнoвлeнныe зaявлeниeм Tpaмпa, кинyлиcь пepeпиcывaть цeнники ввepx, чeм нacтopoжили cинюшныx apeндaтopoв. Pынoк apeнды зaмep в нepeшитeльнocти. Чтo бyдeт c Mocквoй? Пoнpaвитcя ли oнa Tpaмпy? He пoнятнo:



( Читать дальше )

В сентябре 2025 года рынок жилья в Москве показал заметный рост активности. По данным Росреестра, было зарегистрировано 11 985 сделок на вторичном рынке (+12,6% за месяц) и 7320 в новостройках (+11,3%). В годовом выражении рост составил 5,2% и 15% соответственно.

Эксперты связывают оживление с снижением ключевой ставки ЦБ с 21% до 17%, что сделало ипотеку более доступной. Количество ипотечных договоров за месяц выросло на 20,6%, до 11 372, а в новостройках доля кредитных сделок достигла 62%. По данным «Метриум», число квартир, купленных в ипотеку в новых домах, увеличилось на 142% по сравнению с прошлым годом.


Даже при высоких ставках покупатели активно оформляют кредиты, рассчитывая на рефинансирование в будущем. На вторичном рынке доля ипотечных сделок выросла с 21% в августе до 23% в сентябре, хотя год назад она составляла 47%. По мнению аналитиков, высокие комиссии банков пока сдерживают рост ипотеки в этом сегменте.

На готовом жилье сработал эффект отложенного спроса: многие москвичи ждали снижения ставки, чтобы приобрести квартиру. Дополнительный стимул дала опасение роста цен и падения доходности вкладов — часть инвесторов переключилась с депозитов на покупку недвижимости.

( Читать дальше )

Средняя стоимость элитного жилья на вторичном рынке Москвы в сентябре 2025 года достигла 1,48 млн руб. за 1 кв. м, что на 10% выше, чем годом ранее. Таким образом, цены вернулись к уровню начала 2022 года после падения более чем на 30% в том же году. По данным NF Group, жильё в готовых домах даже побило исторический рекорд — 1,55 млн руб. за кв. м, а за III квартал цены выросли ещё на 3%.


Главный драйвер — взрывной рост спроса: за год он увеличился на 52%. Причина — привлекательность «вторички» по сравнению с подорожавшими новостройками. Сейчас квадратный метр в строящихся элитных комплексах стоит 2,17 млн руб., почти в 1,5 раза дороже вторичного рынка. Для покупателей с полной оплатой это делает готовое жильё особенно выгодным.

На рост цен также повлияло обновление предложения: почти половина лотов (44%) — новые квартиры в домах, сданных с сентября 2024 по сентябрь 2025 года. Владельцы таких объектов ориентируются на первичный рынок, повышая средние цены. Однако старый фонд 2000-х годов не демонстрирует роста: спрос там низкий, а некоторые квартиры даже подешевели.

( Читать дальше )

Друзья, помните, в июле этого года я выдвинул смелую гипотезу о том, что в тот момент мы видели на рынке недвижимости Москвы не хаи, а очередное ценовое дно? Вот этот пост: https://t.me/labirint_investora/1421. К слову, этот пост примечателен еще и тем, что он собрал максимальное количество негативных реакций!!! 

Конечно, я понимаю, что не всем подписчикам нравятся такие прогнозы. Но знаете, в чем дело? Гипотеза и не должна быть елейной, ибо последствия такой вас скорее ужаснут, а должна быть обоснованной. Ну и еще она должна быть конкретной и проверяемой. 

Ну что же, пришло время проверить мою гипотезу. Давайте посмотрим, как изменилась медианная стоимость квадратного метра в столице на вторичке с середины лета. Увы и ах, на диаграмме СБЕР Индекса мы видим резкий и безудержный рост. И знаете, почему это происходит? Да элементарно: люди стали выходить из депозитов и скупают квартиры по низу рынка. А новых предложений мало, да и на рынок, как правило, — они выходят по завышенной цене. 

( Читать дальше )

Девелоперская группа «Самолет» планирует к 2030 году построить в новой Москве и Подмосковье 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, увеличив свой общий портфель до 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проекты составят более 60 млрд руб., однако эксперты считают, что фактическая сумма может достигнуть 80 млрд руб.

В планах компании — возведение семи технопарков, семи офисных комплексов, десяти районных торговых центров, шести физкультурно-оздоровительных комплексов и четырех объектов light industrial. Среди ключевых проектов — офисный комплекс на 76,5 тыс. кв. м в жилом квартале «Спутник» в Мякинине и пять технопарков на 65 тыс. кв. м в «Подольских кварталах». Также ведется проектирование комплекса light industrial на 35 тыс. кв. м в «Цветочных полянах» и торгового центра «Остафьево» почти на 10 тыс. кв. м.

Около 470 тыс. кв. м новых площадей будет построено в новой Москве, включая 181 тыс. кв. м индустриальных зон и 154 тыс. кв. м офисных помещений. Остальная часть — в Подмосковье.

( Читать дальше )