НЕДВИЖИМОСТЬ

Мы чаще в канале говорим про акции и облигации, так как этот класс активов более доступен инвесторам. Но помимо этих активов есть ещё и недвижимость, которая при грамотном подходе тоже может давать не плохие результаты.

Предлагаю взглянуть на прогноз по развитию рынка недвижимости от агентства «Эксперт РА». А в конце обсудим, как можно инвестировать в недвижимость, не вкладывая большую сумму в покупку квартиры.

Но прежде приглашаю Вас в мой телеграм канал, там много интересного про инвестиции и личные финансы.

Тренды на рынке недвижимости:

1️⃣ Снижение желания улучшить жилищные условия
За последние 20 лет доля семей, желающих улучшить жилищные условия, упала с 61% до 40%.

2️⃣ Текущее состояние жилищного фонда

• Обеспеченность жильем: достигла исторического максимума — 29,4 кв. м/чел. (для сравнения: в США — 74 кв. м, в Канаде — 72 кв. м).

• Доля ИЖС: составляет 34% в жилфонде и 58% в текущем строительстве. Спрос на индивидуальные дома (560 тыс. в год) превышает предложение в 1,2 раза.

( Читать дальше )

От рекордов по продажам до уголовных дел и долговых ям — почему инвесторы снова и снова бегут за акциями в преддверии заседания ЦБ? Июльское падение ничему не научило...

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow» 

Написал для вас пост — "как заработать на рынке перед следующими переговорами", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤ 

 🎲#76. Под ребрами...

Скоро заседание ЦБ, а значит, самое время пройтись по главным кандидатам с высоким долгом. А кто у нас первые в списке? Конечно же, застройщики.

👤 История, впрочем, повторяется. Перед прошлым заседанием я уже делал разбор сектора и Самолёта в частности. Тогда акции девелоперов достаточно хорошо росли на ожиданиях снижения ставки, но стоило ключу реально уйти вниз… котировки рухнули с ощутимыми потерями.

У нашего сегодняшнего героя с того времени проблем меньше не стало. Наоборот, добавились новые: от обысков и уголовных дел до свежего отчёта за первое полугодие, который только подчеркнул системные слабости. И вот их никак не решить одним лишь «снижением ключа». Давайте смотреть на показатели…

( Читать дальше )

( Читать дальше )

💭 Оцениваем риски вложений в компанию...


💰 Финансовая часть (1 п 2025)

📊 Выручка компании составила 96,4 млрд рублей, что на 13,2% выше показателя аналогичного периода 2024 года. Однако убыток составил 2,5 млрд рублей против прибыли 4,4 млрд рублей в 2024 году. Чистый денежный поток от операционной деятельности составил -45,7 млрд рублей. При этом на счетах компании находится 24,9 млрд рублей денежных средств.

🤷‍♂️ Несмотря на рост выручки, компания столкнулась с серьёзными финансовыми трудностями. Основная причина — значительное превышение расходов над доходами. Важно, что компания сохраняет сильные рыночные позиции и потенциал для восстановления.



✔️ Операционная часть (1 п 2025)

👌Компания занимается разработкой и возведением жилых комплексов различной ценовой категории — от экономичного комфорта до престижного премиального уровня. Для обеспечения строительных объектов необходимыми материалами предприятие располагает собственной производственной базой, специализирующейся на выпуске железобетонных конструкций, газобетонных блоков и кирпичей, а также предприятиями по разработке месторождений нерудных ресурсов. Благодаря этому поставки сырья осуществляются непрерывно и своевременно.

( Читать дальше )

ГК «А101» получила разрешение на строительство нового дома в районе «Прокшино». Объект комфорт-класса общей площадью 72 677 кв. метров строится по индивидуальному проекту и будет состоять из четырех корпусов переменной этажности — от 1 до 19 этажей, где уже стартовали продажи квартир.

🌳Район станет частью единого городского пространства вместе со спортивно-событийным кластером и бизнес-кварталом «Прокшино» — объектом общей площадью более 177 тыс. кв. метров, рассчитанным на 16 тыс. рабочих мест. Локация отличается отличной транспортной доступностью: рядом станция метро «Прокшино» и выезд на основные трассы. Преимуществом является и близость к природе: территория частично граничит с лесопарком «Хованская дубрава», создавая одновременно удобное и экологичное пространство для жизни.

🏠Дом №9 будет включать 682 квартиры с разными планировками и высотой потолков 2,95 метра. На первых этажах и в пристройках разместится бытовая, коммерческая и социальная инфраструктура. Кроме того, в доме будет два подземных этажа с паркингом на 428 мест и 165 кладовых. Все корпуса объединят одноэтажные и двухэтажные пристройки.

( Читать дальше )

«Без системных мер государственного регулирования сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Требуются возобновление целевых программ поддержки и корректировка денежно-кредитной политики», — такой прогноз содержится в аналитическом обзоре Национального рейтингового агентства (НРА).

Аналитики отмечают накапливающиеся системные риски перегрева сектора: отношение незавершенного строительства к годовому вводу жилья выросло со 106,8% в 2019 году до 149,6% в 2024-м. Застройщики запускают новые проекты при замедлении темпов реализации, что создает угрозу затоваривания и увеличения количества проблемных объектов, указывают они.

Согласно материалам, застройщики также массово переходят на рискованные схемы финансирования: в 2024-2025 годах доля сделок с рассрочкой выросла до 40% в январе-марте 2025 года против 10-20% — за аналогичные периоды предыдущих годов, при этом объем накопленной задолженности по таким схемам превысил 1 трлн руб. 

( Читать дальше )

В предыдущем посте был пример от ДОХОДЪ. Они молодцы, но субъективно ставка на часть факторов, которые пока в условиях российского рынка показывают себя слабо, «отъедая» доходность у более сильных. К тому же нет элемента конкуренции за капитал между факторами.

А как правильно? Разумеется, однозначного ответа нет. Но ведь он и не нужен. Давайте попробуем улучшить буквально следующие несколько шагов.

---

Какие активы возьмём

Из прошлого поста понимаем, какие классы активов даже при пассивном удержании на длинной дистанции несут положительную доходность. Соберём «суп» из доступных ингредиентов.

Берём данные с 2003 года:

1. Акции — индекс полной доходности МосБиржи MCFTRR, после налогов.

1. Облигации — индекс МосБиржи государственных облигаций RGBITR

1. Недвижимость — тут проблема с ликвидными инструментами остаётся. Есть индекс московской недвижимости Домклик и фьючерс на него, но оборот пока смешной. Есть индекс фондов недвижимости MREF, но в базе расчета индекса всего 8 фондов. Пока для длинного ряда данных использую динамику 1-комнатной квартиры в родном Петербурге

( Читать дальше )

Что по железобетону? Посмотрел, как идут успехи у портфеля недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 538 тысяч рублей, и в нём есть несколько важных изменений.

Летом я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу, правда с парсингом возникли некоторые проблемы, так что продолжаю её ковырять, чтобы автоматизация работала как надо и без ошибок. Если что-то не автоматизируется, то придётся часть данных вносить вручную. Сейчас пока что выплаты внесены вручную.

⏳ Предыдущий срез был 7 августа.

Фонды недвижимости занимают 6,6% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 7,8%. Целевая доля в биржевом портфеле 10%. Как видно, доля всё ещё ниже целевой, поэтому активно её увеличиваю.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (та же УК, что у LQDT), аффилированной с ВТБ.

РД ПРО — 25 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Есть кредитное плечо, ротации в планах, насколько я понимаю, нет. Писал про него недавно отдельный пост, это ракета замедленного действия. Планирую активно докупать. ⭐️ Для квалов.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Еженедельный дайджест постов 👉Кот.Финанс и инвестиционные итоги недели

💵Облигации

 • оценили, как снижается доходность LQDT и как можно «собрать» свой более доходный фонд

 • снижение рейтинга Сегежи до ВВ- но мы не согласны

 • как эмитенты устраивают оферты с 0,1%, а потом возвращают выпуски в рынок

 • Strategy Talks на площадке Пульс. Кто не успел – есть запись

 • особенности анализа строительных компаний: отличия РСБУ и МСФО и пример структуры Glorax

 • Ищем идею в Ctrl лизинг. Она есть, но не нужно думать, что Балтийский лизинг поможет

 • Достойный купон по Бруснике: 21% на 1,5 года, в выпуске есть upside

 
📈Акции

 • отчетность М.Видео по МСФО за полугодие: почему акции ещё что-то стоят?

 • Европлан с рекордными резервами. Акции падают

 • Окей списал 22 млрд. Это премия менеджменту, или вывод активов?

  

🏡Недвижимость

 • в Москве чуть подрастает (см. скрин, за неделю +0,6%), но говорить о тренде рано

( Читать дальше )