Квартира

Приветствую!

Продолжаю рассматривать дикий рынок недвижимости с точки зрения инвестора. В прошлом посте я указал самый рыночный параметр для оценки стоимости объекта — арендная ставка.

Сегодня я выделил ещё один параметр, прямо влияющий на ликвидность. Очевидно, что людей, готовых выложить 5-10 млн наликом очень мало. Поэтому около 70% жилья приобретается в ипотеку, а банку в залог нужен качественный актив, который сохранит стоимость на срок до 20 лет и который можно быстро скинуть в рынок по адекватной цене. Варианты «неспешно попродавать годика два» банку не годятся.

Итак, ипотеку скорее всего не одобрят:
— в подлежащих сносу по генплану домах, например здесь планируется строительство объекта инфраструктуры (дорога, метро, мост итп);
— ветхие и аварийные дома;
— в блочных и панельных домах;
— в доме под реконструкцию с переселением жильцов;
— в домах построенных до 1970 года;
— у некоторых банков более жесткие требования: здание не старше 30 лет;

( Читать дальше )

Приезжайте в Москву и устраивайтесь на работу в гос.органы — МЧС, МВД, Минобороны, ФНС, ФТС, Суд и т.д. Перед приездом узнайте, где дают жилье и что придется делать. Пробуйте. Шевелитесь. Стучитесь в двери. Они открываются.

Не хотите работать гос.служащим? Хотите много работать и много получать, чтобы купить хату? Так чего сидите? Вот список недобывающих отраслей российской экономики, в которых по 2017 году зафиксирован рост выручки:

• Агропром
• Пищевая промышленность
• Информационные технологии
• Финансы
• Внутренний туризм
• Товары и услуги Luxury
• Машиностроение
• Фармацевтика
• Интернет-торговля
• ЗОЖ и правильное питание
• Фастфуд

Устраивайтесь на работу в эти отрасли. Трудитесь. Приносите пользу себе и людям. И рубите бабло! Мечта заработать трейдингом изуродовала судьбы миллионов людей на планете. Бойтесь этой мечты. Занимайтесь делом...

Помогаю тут другу немного с покупкой за «нал» однушки.
Народ кто сам/друзьям брал последний год первичку/вторичку?
Бюджет 3.000.000, без ремонта/с ремонтом, от 35 метров.
Пусть будет даже до 20км от МКАДа.
Посоветуйте в общем :)

Часть 3 тут.

Я пару месяцев назад постил историю о покупке квартиры (https://telegra.ph/Kak-avtor-pokupal-kvartiru-07-21), ну вот, доделал, наконец, ремонт.

План был уложиться в 400 тысяч. Не удалось. Из старого оставил потолок в 2 комнатах (покрасили), паркет (оциклевал), осталась большая часть алюминиевой электропроводки (решили не штробить и не менять на медь и положили в кабель-каналы плинтусов), старую мебель выбросил (диван и шкаф удалось продать за 2000р), санузлы переделал полностью вплоть до труб, кухню купил минимально приличную встраиваемую.

Расходы вышли такие:

— 3-тарифный электросчетчик — 3900 рублей с заменой
— замена батарей и срез труб (без учёта самих батарей) — 22500
— замена окон с работой — 46200
— вынос мусора — 6000
— обои и покраска 2 потолков — 37000
— натяжные потолки в кухню и коридор — 13000
— санузлы с новыми выводами — 50000
— циклевка паркета с лаком — 28800
— материалы с доставкой — 287000

Всего на ремонт ушло 495 тысяч рублей и 3 месяца. Куча работы сделана своими руками (сборка кухни, шкафов, установка плинтусов, много мелочей).

( Читать дальше )

«Пусть это 50 квадратных метров, но для начала и это неплохо», — сказала спикер Совета Федерации. Как же мы раньше не додумались-то? 
Во время общения с членами Палаты молодых законодателей спикер Валентина Матвиенко предложила вообще отказаться от практики общежитий. Дескать, изжила свое, устарела. 
«Само слово „общежитие“ дискредитировало себя за годы советской власти, и до сих пор это наследие в виде общежитий очень редко разрешается, потому что их нельзя приватизировать. В общежитии человек становится „рабом ситуации“ — он не может его продать, взять ипотеку, купить себе квартиру», — цитирует Матвиенко портал РИА Новости 

Сенатор высказалась резко против как государственных, так и частных общежитий. По ее мнению, сейчас достаточно разных вариантов кооперативной и иной собственности, которые можно рекомендовать студентам. А уж если местные власти помогут с приобретением жилплощади, то и вовсе все будет великолепно. Молодые будут жить в квартирах, купленных за приемлемую цену. 

( Читать дальше )

«Эффективный менеджмент» градообразующего предприятия АО «Интауголь» принял решение о его закрытии. Практически в каждой семье Инты кто-то остался без работы. Люди поставлены перед простым выбором — или умереть или продать за бесценок свои квартиры и переехать куда-то, где ещё есть работа. 
А теперь  взгляните на картинку с ценами и попробуйте хотя бы на секунду представить степень отчаяния и жгучей досады, когда ты понимаешь, что у тебя нет ничего — работы, будущего и твой главный семейный актив обесценился.
Вот реальный пример- 60 тысяч российских рублей
www.avito.ru/inta/kvartiry/1-k_kvartira_36_m_45_et._618495955

Продолжаем серию о неэффективности.

Ради использования материнского капитала я озаботился покупкой квартиры в ипотеку. Ну, решение принято, стал скаутить сайты на предмет найти что-то ниже рынка. Поначалу думал купить трёшку, так как (мне казалось) на трёшку можно получить максимальный дисконт, ведь её труднее продать. Плюс у трёшек ниже цена за квадратный метр. Отсмотрел квартир 15, и с удивлением обнаружил, что все цены в рынке. Чудес не бывает. Пару раз находил хорошее соотношние цена/качество, задумывался буквально на неделю, чтобы сделать предложение — но квартиры уже уходили.

Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперёд, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдаёт в банк 20-страничный «анализ») сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то «интегральную» оценку — все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то наоборот. Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину в дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить. Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда всё наоброт.

( Читать дальше )

Несколько наблюдений из последнего о вещах, теряющих смысл. 

Предвижу серьезные изменения в цене на недвижимость, загородную недвижимость.

Если раньше любая дача чего-то стоила, то с новыми сборами и налогами многие объекты в СНТ окажутся никому не нужны. Ну, допустим, раньше содержание бабушка-дачи, полученной при советах, ничего не стоило. За электричество символические копейки и баллон газа. Бесплатная электричка. А теперь уже от нескольких людей слышу — сборы от 10 до 30 тыр в год на столбы, дороги, шлагбаумы какие-то итп. Плюс налог по кадастровой стоимости. Плюс поездки на эту дачу выливаются в круглую сумму. При том, что дома, построенные в СССР из того что было, уже почти сгнили и надо вкладывать в ремонт.



А ремонт дома — это зарыть минимум миллион в песок, потому что продать это в неликвидном месте будет невозможно. Потом посчитайте, сколько дней в году вы проводите на даче и разделите вложенную сумму.

( Читать дальше )

Собственники жилья в Москве начали выставлять свои квартиры на вторичном рынке за криптовалюту. Несмотря на то, что в России можно совершать сделки за единственную признанную валюту – рубль. 

Как сообщают «Ведомости», первая квартира, которую можно купить с помощью Биткоина, появилась в ЖК «Баркли парк» в районе проспекта Мира в центре Москвы. Продавец предлагает будущему собственнику трехкомнатную элитную квартиру площадью 114 кв. м с ремонтом «въезжай и живи» и видом на Екатерининский парк и Останкинскую башню. 

Продажей квартиры занимается компания Savills. Как отметили сотрудники компании, в рублях квартиру можно приобрести тоже, цена составит 85 млн рублей. Владелец квадратных метров также не против того, чтобы покупатель расплатился Биткоинами, однако конечная цена пока что не названа по причине волатильности первой криптовалюты. В случае готовности покупателя к такой сделке, владелец квартиры готов обсуждать условия. 

Посмотреть квартиру можно по ссылке: intermarksavills.ru/prodazha-elitnoj-nedvizhimosti/gorodskaya-kupit-kvartiru-v-moskve/3-komnatnaya-kvartira-sovetskoy-armii-ulitsa-6_479772/ 

Ставки по ипотечным кредитам падают, однако, они достаточно высоки и не перекроют доход от сдачи в аренду квартиры. В таком случае покупка квартиры становится не привлекательной с точки зрения инвестирования и в основном решает только жилищный вопрос.
Но как оказалось, есть обычный способ купить квартиру дешево( на 40% дешевле как минимум), конечно в регионе! Причина в средней цене за 1 кв метр!



На такую идею меня натолкнули разговоры знакомых, которые достаточно часто говорили о том, что необходимо детей обеспечить стартовым жильем! Решил изложить, может кому то будет полезным.
Основными условиями являются три составляющие: деньги, время и доход который облагается НДФЛ.
Лично использую подобную стратегию под оплату КАСКО и ОСАГО ежегодно!
Тезисы:
"

Для реализации идеи необходимо выполнить два условия и желание.

Условия:

• Наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ в размере 960 тысяч рублей (400 тысяч на одного члена семьи и 560 тысяч на второго, это чистая з/плата за минусом налога НДФЛ, 41 000 рубля и 29 000 рубля в месяц соответственно). Выполнение данного условия необходимо для получения налоговых льгот.
• Наличие капитала (сбережений) в размере 2 720 000 рублей, выполнение данного условия необходимо для открытия трех брокерских счетов, на два из которых распространяются налоговые льготы.

( Читать дальше )