Инвестиции в недвижимость

Тучи сгущаются. Bloomberg:

• Signa Prime , владеющая большей частью инвестиций в элитную недвижимость австрийской группы недвижимости, включая берлинскую KaDeWe и долю в лондонской Selfridges , в прошлый четверг подала заявку на реструктуризацию в рамках самоуправления . Signa Development также подала заявку в пятницу.
• Дочерняя компания немецкого арендодателя Adler «значительно завысила» стоимость дебиторской задолженности , связанной с продажей акций Accentro Real Estate , в своих отчетах за 2021 год, сообщил в среду немецкий регулятор BaFin. BaFin также не согласился с высокой оценкой проекта недвижимости в Дюссельдорфе, но не стал налагать штрафы и не распорядился внести какие-либо исправления.
• JER Investors Trust , американский ипотечный фонд REIT, в число крупнейших акционеров которого входит частная инвестиционная компания C-III Capital Partners , подал заявление о банкротстве в Делавэре с задолженностью перед кредиторами более 100 миллионов долларов.

( Читать дальше )

 

👨‍💻 В постах в канале я периодически рассказываю про то, что не стоит покупать акции застройщиков, и что к теме недвижимости РФ я в принципе отношусь с большим скепсисом. 

 

Это скорее субъективное мнение, потому что многие инвестбанки рекомендуют покупать Самолет, Эталон и акции прочих компаний, да и отчитываются они неплохо, несмотря на высокую ставку. 

Тем не менее, выскажу свою точку зрения ниже: 

 

 

1️⃣ Перенасыщение рынка 

 

• Несмотря на то, что статистические и консалтинговые агентства (Б1, ДОМ РФ и тд) свидетельствуют о балансе спроса и предложения на рынке новостроек, если покопаться в статистике самому, то получается как будто не все так гладко.

 

🧮 Вот вам сразу несколько интересных цифр:

По итогам 2023 года было введено в эксплуатацию более 100 миллионов квадратных метров жилья по РФ!!! Это рекорд за все время. 

При этом по состоянию на декабрь 2023 года объем нераспроданного жилья составил 70млн квадратных метров: это больше, чем было введено за целый год в 2022! 

( Читать дальше )

Несколько лет назад я начал интересоваться городами с нормальным климатом с целью релокации на ПМЖ или на семь смертельных (не пригодных для жизни) месяцев с Октября по Апрель. Среди прочих локаций, изучил Крым.

Физически, был Крыму тыщу лет назад в качестве подростка, вывезенного родителями на море в режиме «раз в год». Помню севастопольскую Учкуевку и стрекочущих кузнечиков в сухой траве. Остальное — смутно.

Ехать в Крым и ходить по городам — долго и муторно. Поэтому, сделал проще — отсмотрел пару сотен роликов дотошных блогеров. Эти бойцы везде пролезли. Все достали. Со всеми поговорили. Все показали. И хорошее и плохое. От первого лица, от второго и от третьего. В любых ракурсах. Боже, храни ютуб!

Времени потратил — примерно две недели. Денег сэкономил — кучу. Категорически советую такой способ освоения неизвестных территорий.

Видеоблогеров сейчас — как г**на за баней. Каждый пилит ролики по своему. Общая картина получается разносторонняя, объемная и качественная. Считаю видеоблогеров своими бесплатными агентами, которые бегают, как преданные солдаты и снимают каждый камешек для меня))

( Читать дальше )

Год прошел. Подведем некоторые итоги. Первым делом выясним, где нужно было покупать квартиру год назад, чтобы не обеднеть на рублевой зоне. Для этого посмотрим вторичку, т.к. по ней во всех регионах (кроме Крыма) сохраняется непрерывное (ежемесячное) наполнение базы объявлений Домклик и непрерывное (ежемесячное) ценообразование во всех регионах без диких ценовых завихрений, как на первичке. 




( Читать дальше )

С наступающим Новым годом, уважаемые форумчане!
Решил поделиться своим небольшим опытом вложения в недвижимость. Может кому то будет полезным. В 2012 году появилось желание вложить накопления в нечто реальное, и на тот момент никаких вариантов, кроме покупки инвестиционной квартиры для меня лично не было. Купили у застройщика 1к. квартиру в Сибири за 1750т.р. Была взята ипотека, закрыта за 1 год. Через год дом сдали и мы заселили постояльцев. Все 11 лет я записывал все расходы и доходы по квартире, как то: покупка стиральной машины, шкаф купе, коммунальные расходы ипотека. Доходы — деньги от сдачи. Через 10 лет сдачи в аренду и через 11 лет после покупки результат вышел такой — разница между вложениями и отдачей 750 т.р. Т.е. квартира «отработала» 1 миллион своей стоимости за 11 лет. Продали в декабре за 4000т.р. Прикинул в онлайн калькуляторе, возможно я ошибаюсь, но у меня получилось, что с 1750т.р. до 5000т.р. я зарабатывал 16.8% годовых в рублях.
Update: меня исправили 10.7% годовых! Спасибо.

( Читать дальше )

После того как власти решили урезать объем субсидий из бюджета РФ по госпрограммам льготной ипотеки, банки начали перекладывать недополученные доходы на застройщиков. Так, Сбербанк сразу после новогодних каникул вводит комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными займами. Другие банки говорят, что пока не меняли правила.

Но эксперты не сомневаются, что остальные игроки последуют примеру «Сбера». Девелоперы вряд ли пожертвуют своей доходностью: они традиционно переложат эти расходы в конечную цену квартир в новостройках.



t.me/kommersant/60247

В продолжение поста от 27.12.2023 ‐ smart-lab.ru/mobile/topic/973677/

Ближе к середине недели поступили новые вводные, к которым, очевидно, рынок недвижимости будет притираться уже в начале следующего года.

Все участники рынка, от конечных покупателей до застройщиков уже поняли, что Мурка Эльвира зашухарила всю нашу малину, и принялись отливать для неё пулю разрабатывать меры, как удержать свои прибыли на привычном уровне.

Застройщики начали прорабатывать рассрочку. Правда, мне лично, не понятно, чем этот схематоз отличается от кредита. Да и на сколько лет они могут давать такую рассрочку? На 15 могут? И кто «Они»? Сами застройщики? Сильно сомневаюсь. Тут без банковских ростовщиков всё равно не обойтись.

А банки тоже не отстают в изобретательности. И вот уже Сбер придумал аккредитацию для застройщиков. Понятно, что аккредитация будет заключаться в оплате услуг по аккредитации🤦- t.me/prime1/168465

И уже даже названа примерная цена аккредитации: 7,5 ‐ 11,5% от суммы кредита — t.me/prime1/168475

( Читать дальше )

ЦБ РФ с 1 марта 2024 года повышает надбавки к коэффициентам риска по «льготным» ипотечным кредитам. Источник — сайт ЦБ. Ссылка есть здесь.



Что это значит?

Это значит, что «семейная» ипотека будет стоить дороже на несколько процентов. Спрос на нее упадет. Ростовщики не смогут ее раздавать направо и налево.

Что такое «семейная» ипотека?

Чиновники (правящий класс РФ) заинтересованы в росте поголовья подданных. Для этого, в частности, они компенсируют ростовщикам недополученную прибыль от выдачи «льготной» ипотеки размножающимся россиянам. Такая ипотека называется «семейной». Ростовщики выдают ее под 6%. А чиновники из бюджета компенсируют им разницу между 6% и так называемой «базовой» ставкой ипотеки.

Что такое «базовая» ставка ипотеки?

«Базовые» ставки по ипотеке ростовщики придумывают сами. У каждого — своя. Об этом можно почитать здесь. Естественно, «базовые» ставки выше ставки ЦБ.

Получается, что ростовщикам выгодна высокая ставка ЦБ?

Да, конечно. Чем больше ставка ЦБ, тем больше бюджетных денег им платят чиновники на выдачу «семейной» ипотеки. Поэтому, кстати, сейчас ставка ЦБ почти не влияет на денежную массу. Чиновники испоганили механизм ее регулирования.

( Читать дальше )

◽️ В ипотечном кредитовании наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 г. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.

◽️ Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого ПВ.

◽️ С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ и высоким значением ПДН. Вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к ПВ по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с ПВ до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в III квартале до 15%3 в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.

( Читать дальше )

В паблике не утихают обсуждения вокруг цен на недвидимость. Мнения разделились прямо на экстремумы — одни ждут обвала и часто упоминают слово «пузырь», другие кричат, что график и дальше будет ползти вверх, невзирая ни на что.

Честно говоря, те, кто пампят за продолжение роста, у меня лично вызывают подозрение. Они больше похожи на функционеров этого рынка, чьё благополучие зависит от продаж.

Но и тех, кто сегодня ожидают разрыва пузыря, я отношу к заблуждающимся.

В анализе рынка хорошо представляет статистику канал MMI — t.me/russianmacro. Сухие цифры, но и они не удерживаются от эмоций — «Вини-Вини! Щас лопнет!» 😁

Здесь нужно слушать регулятора — Центробанк. Его главная печаль в том, что из-за обилия льготных ипотек произошёл разрыв в ценах между первичкой и вторичкой на 20-40% (в зависимости от региона).

ЦБ не беспокоят сами цены в абсолютных цифрах, пусть себе растут, создают рост экономики. Его беспокоит только этот спрэд.

Центробанк борется именно с этим спрэдом. Эльвира неоднократно говорила, что их цель — уровнять цены первички и вторички.

( Читать дальше )