SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. AndreyKuzmin_0d6
Мой небольшой опыт вложения в недвижимость за 11 лет
- 31 декабря 2023, 10:12
- |
С наступающим Новым годом, уважаемые форумчане!
Решил поделиться своим небольшим опытом вложения в недвижимость. Может кому то будет полезным. В 2012 году появилось желание вложить накопления в нечто реальное, и на тот момент никаких вариантов, кроме покупки инвестиционной квартиры для меня лично не было. Купили у застройщика 1к. квартиру в Сибири за 1750т.р. Была взята ипотека, закрыта за 1 год. Через год дом сдали и мы заселили постояльцев. Все 11 лет я записывал все расходы и доходы по квартире, как то: покупка стиральной машины, шкаф купе, коммунальные расходы ипотека. Доходы — деньги от сдачи. Через 10 лет сдачи в аренду и через 11 лет после покупки результат вышел такой — разница между вложениями и отдачей 750 т.р. Т.е. квартира «отработала» 1 миллион своей стоимости за 11 лет. Продали в декабре за 4000т.р. Прикинул в онлайн калькуляторе, возможно я ошибаюсь, но у меня получилось, что с 1750т.р. до 5000т.р. я зарабатывал 16.8% годовых в рублях.
Update: меня исправили 10.7% годовых! Спасибо.
Такой вот итог, считаю неплохо для нашей глубинки. Конечно такая цифра получилась только за счет роста цен последние 3 года, до этого недвижка плохо росла.
Сейчас решил продать, поскольку все прогнозируют стагнацию роста цен. Думаю, что можно эффективнее распорядиться деньгами, вместо сдачи и суеты и рисками, связанными с этим. Первые два месяца деньги полежат на вкладе в ВТБ под 16% с ежедневным начислением процентов. За эти дни буду мониторить курс доллара перед выборами, при снижении до 84-88р за доллар хочу переложить половину суммы в еврооблигации. Этот даст 5-6% в валюте и защиту от инфляции. 1 миллион положил на 6 мес.под 16.5%. Еще миллион пока положил в ОФЗ 29009. Жду, что данный флоатер даст неплохой следующий купон и подрастет в цене. Потом буду думать куда переложить. Может я не прав. Буду рад услышать советы. Цель — получить доходность и надежность выше аренды жилья и желательно индексацию сравнимую с ростом цен на жилье в рублях. Спасибо за внимание, кто прочитал. Это мой первый пост.
Решил поделиться своим небольшим опытом вложения в недвижимость. Может кому то будет полезным. В 2012 году появилось желание вложить накопления в нечто реальное, и на тот момент никаких вариантов, кроме покупки инвестиционной квартиры для меня лично не было. Купили у застройщика 1к. квартиру в Сибири за 1750т.р. Была взята ипотека, закрыта за 1 год. Через год дом сдали и мы заселили постояльцев. Все 11 лет я записывал все расходы и доходы по квартире, как то: покупка стиральной машины, шкаф купе, коммунальные расходы ипотека. Доходы — деньги от сдачи. Через 10 лет сдачи в аренду и через 11 лет после покупки результат вышел такой — разница между вложениями и отдачей 750 т.р. Т.е. квартира «отработала» 1 миллион своей стоимости за 11 лет. Продали в декабре за 4000т.р. Прикинул в онлайн калькуляторе, возможно я ошибаюсь, но у меня получилось, что с 1750т.р. до 5000т.р. я зарабатывал 16.8% годовых в рублях.
Update: меня исправили 10.7% годовых! Спасибо.
Такой вот итог, считаю неплохо для нашей глубинки. Конечно такая цифра получилась только за счет роста цен последние 3 года, до этого недвижка плохо росла.
Сейчас решил продать, поскольку все прогнозируют стагнацию роста цен. Думаю, что можно эффективнее распорядиться деньгами, вместо сдачи и суеты и рисками, связанными с этим. Первые два месяца деньги полежат на вкладе в ВТБ под 16% с ежедневным начислением процентов. За эти дни буду мониторить курс доллара перед выборами, при снижении до 84-88р за доллар хочу переложить половину суммы в еврооблигации. Этот даст 5-6% в валюте и защиту от инфляции. 1 миллион положил на 6 мес.под 16.5%. Еще миллион пока положил в ОФЗ 29009. Жду, что данный флоатер даст неплохой следующий купон и подрастет в цене. Потом буду думать куда переложить. Может я не прав. Буду рад услышать советы. Цель — получить доходность и надежность выше аренды жилья и желательно индексацию сравнимую с ростом цен на жилье в рублях. Спасибо за внимание, кто прочитал. Это мой первый пост.
Я бы положил в бпиф — tdiv
Единственный актив, который лучше — золото, так как иногда он обгоняет доллар.
А так, вы просто потеряли время, нервы и деньги.
Да, кстати, этим же объясняется и дальнейший рост недвиги. Она догонит доллар рано или поздно.
На цену бетона вообще не нужно смотреть и обращать внимания. Если бетон при сдаче отбивает квартплату, то это и есть очень грамотная инвестиция. Деньги исчезнут, золото и баксы запретят, зарплаты исчезнут, введут социальный рейтинг, введут цифровые деньги со сроком годности, за любые спекуляции начнут лишать социального рейтинга и ТОЛЬКО СЦАНЫЕ БЕТОНОМЕТРЫ!!! Как и в СССР смогут сохранить в себе ценность!
Золото, доллары, крипта — если даже запретить, то ценность не обнулится. Ценность может уменьшится по другим причинам, но не из-за запрета в РФ
но, как завещает швабэ, к тому времени уже не будет частной собственности, нахера лазейку оставлять рабам.
через повышение налогов, стоимости коммуналки, самой стоимости част. собств., но ее обязательно надо ликвидировать как понятие.
Жить будут как в коммунах, всё общее, все одинаково серые, без идентичности, половой и исторической и прочих пережитков прошлого.
Диванный аналитик-практик,
ТОЛЬКО СЦАНЫЕ БЕТОНОМЕТРЫ!!! Как и в СССР смогут сохранить в себе ценность!
в сцаные бетонометры очень хорошо ракеты щас прилетают
и они обнулятся гораздо раньше запрещенного золота )
Диванный аналитик-практик, ну все же хотели квартиры на югах
за то и биты
да и за уралом квартиры нифига не растут, так как на югах
Да какие советы — все очень грамотно, по-моему.
Правда сам вложил не в 29009, а 29010 — она подоходнее, тоже жду по ней роста купона следующего и роста тела до конца 2024г.
Вместо вкладов на короткий срок — можно использовать флоатеры корпоративные (надежных эмитентов) с привязкой купона к ключу (КС) + надбавка, это дает больше доходности, чем по вкладу на 16.5%, от суммы более 1 млн рублей.
Вспомните кризисный 2014, после него недвижимость не росла до 2019.
Летом 2016 года самые вкусные цены были
Я прекрасно помню в девяностых годах переселенцев с бывшего соцлагеря как они за копейки ТАМ продавали свои квартиры которые им ещё недавно казались оплотом стабильности в СССР!!!
Или надо считать по рентному платежу
но задачу «сохранить» выполнили.
Value of $58,000 from 2012 to 2024
$58,000 in 2012 is equivalent in purchasing power to about $80,002.78 today, an increase of $22,002.78 over 12 years. The dollar had an average inflation rate of 2.72% per year between 2012 and today, producing a cumulative price increase of 37.94%.
This means that today's prices are 1.38 times as high as average prices since 2012, according to the Bureau of Labor Statistics consumer price index. A dollar today only buys 72.497% of what it could buy back then.
Что бы выйти в ноль сейчас это должно быть $80,002.78 today.
exp(ln(4750/1750)/11)~1,095 у Вас среднегодовая доходность 9,5%.
При этом не учтены текущие расходы. Предположим, что их было на 250 тыр.
Тогда их надо прибавить к числителю и знаменателю и среднегодовая доходность будет уже 8,7%
Если бы расходов был бы миллион — доха 6,9%.
Навскидку не помню, но среднегодовая инфляция за этот период была где-то 8%. Обратите внимание, Вы еще кучу труда потратили на обслуживание квартиры и взаимодействие с квартирантами.
Это не бизнес, увы.
Частично признаю неправоту.
Насчёт 1.75 не до 5 а до 4.75
Но расходы учтены, настаиваю
Если учесть что многие «в валюте» сейчас сидят заблокированными в Clearstream/Euroclear и СПб бирже, то результат точно лучше
Value of $58,000 from 2012 to 2024
$58,000 in 2012 is equivalent in purchasing power to about $80,002.78 today, an increase of $22,002.78 over 12 years. The dollar had an average inflation rate of 2.72% per year between 2012 and today, producing a cumulative price increase of 37.94%.
This means that today's prices are 1.38 times as high as average prices since 2012, according to the Bureau of Labor Statistics consumer price index. A dollar today only buys 72.497% of what it could buy back then.
Ничего подобного в ноль он не вышел — это должно быть $80,002.78 today.
Тогда релевантное сравнение с недвижкой будет
Топикстартеру спасибо за то, что поделился.
Результат вполне приемлемый.
Отдельное спасибо за отсутствие ссылок на телеграм канал 🤩
В итоге задумался о сбережениях только 5 лет назад, и то до того как пришел к бирже, сидел в депозитах ниже инфляции, и даже продлевать забывал. Про биржу есть отдельная история средней грусти.
ТС молодец
При рублевых инвестициях и рублевых тратах надо идти не от курса доллара или золота, а от рублевой инфляции.
Ниже написал
Ничего не делая.
PS Потом в феврале 22 года купить Сбер по 100 и вот менее через 2 года новый хай 290+дивиденды. И скоро 350.
И ты задумался куда же деньги складывать. И теща такая ласковая стала и говорит:«А ведь хотели пустить квартирантов сначала. Вот головняк бы был. А тут зять придумал схему в Сбере и без труда поднялся уже кажется на 1000%. Вот повезло с зятем!».
1,168 в степени 11(с 2012 года прошло 11 лет) дают 5,5. А рост доллара с 30 до 90 даёт всего 3.
И за 25 лет получить меньше чем х3
А то хитрые все ))
А недвига сколько сделала с дна 1999 года?
У меня знакомая, для приобретения опыта судебных процессов специально судилась с турфирмой, банком, сервисным центром. Зато теперь знает эту кухню. Поставила удар, так сказать.
Если взять условное ОФЗ со сроком погашения 20 лет и двумя полугодовыми купонами по 3,5% (итого 7% в год), при текущей рыночной доходности мы имеем цену тела примерно 66-67%.
Если через год рыночная доходность станет 7%, мы за год заработаем ~59%. Если рыночная доходность станет 20%, мы потеряем 15% (все — до налогов, расчет сделал на пальцах).
Вероятность того, что доху за год опустят до 7% много больше, чем то, что подымут до 20% и более. Даже если 7% будет через 3 года, все равно результат будет очень неплох.
Нельзя объять необъятное.
Козьма прутков.
Длинные торгуются по 60-70%
На тут же сумму можно взять в два раза больше и купонов будет больше
Зря продал квартиру, рост недвижки не закончен, бОльшая часть обесценения фиатной валюты еще впереди(думаю в 2 раза)
Сам подумай сейчас время как в 90годах. новая машина = равна стоимости квартиры, что не логично и не может быть никогда равным между собой
Вы пишите о причине подорожания авто, тут может быть вы и правы но соотношения грубо «волков к зайцам» так или иначе всё равно придет к норме рано или поздно
поэтому я и далее ожидаю — избыток жилья (в том числе от тех кто устанет ждать не менее 50% годовых в своей новостройке в ипотеку) и недостаток свежих машин, с соответствующей разницей в ценах.
На накопительном счёте. с 3-го месяца будет значительно меньше.
То есть вы вложили рубли по курсу 33.
Сейчас курс 100.
Де факто вам практичнее было купить наличные доллары.
элементарная покупка долларов автору бы принесла больше и без грамма нервотрёпки,!
— как вы получаете такие выдающиеся результаты?
— мы неправильно считаем
Там недвига всегда растет. Побережье у нас возле моря маленькое строить особо негде. За исключением Сочи. Там сильно переоценена.
Оптимально Анапа-Новоросийск.(средняя цена как по всей стране)
Про Крым не могу сказать. Риски войны
пересчитал в Excel.
10.7% годовых
Из условий:
в 2011 покупаем за 1750к
Каждый год чистыми получаем 91к (в итоге: 1001к)
01.01.2023 продаем за 4000к
то есть как--то так.
-2000
+100
+100
+100
...
+100
+4000
Денежный поток и доходность:
Дата Сумма, тыс. рублей Событие
01/01/2012 1 750 Покупка квартиры
20/12/2012 — 162 Доход. Рента
20/12/2013 — 170 Доход. Рента
20/12/2014 — 179 Доход. Рента
20/12/2015 — 188 Доход. Рента
20/12/2016 — 197 Доход. Рента
20/12/2017 — 207 Доход. Рента
20/12/2018 — 217 Доход. Рента
20/12/2019 — 228 Доход. Рента
20/12/2020 — 239 Доход. Рента
20/12/2021 — 251 Доход. Рента
20/12/2022 — 264 Доход. Рента
20/12/2023 — 277 Доход. Рента
20/12/2012 100 Расход
20/12/2013 105 Расход
20/12/2014 110 Расход
20/12/2015 116 Расход
20/12/2016 122 Расход
20/12/2017 128 Расход
20/12/2018 134 Расход
20/12/2019 141 Расход
20/12/2020 148 Расход
20/12/2021 155 Расход
20/12/2022 163 Расход
20/12/2023 171 Расход
01/01/2023 — 4 000 Продажа квартиры
Доходность: 11.15%.
Страховая сумма АСВ до 1,4 млн. руб.
Я постоянно поражаюсь тома как люди считают...
1) если положить 1750к на 12 лет под 9.2% годовых будет больше 5000к
Среднегодовая доходность = ( Цена2 / Цена1 )^(1/N) — 1.
(5000/1750)^(1/11) — 1 = 10,01%.
Это выше среднегодовой инфляции, которая за это время составила примерно 7,65%.
ЧИСТВНДОХ Постоянно использую
Калькуляторы уровня инфляции (xn----ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai)
1750к руб в 2012году = 3932к руб в декабре 2023г...
т.е почем купил за то и продал
Вы не понимаете что вы теперь живёте в другой реальности где цель — не зарыться в бетон или в землю а выжить?
Недвижимость это для жизни, завести семью детей любовницу. И все.
Все остальное теперь это убыток вплоть до полной потери.намекну лишь так а умный поймет о чем я на самом деле
Я вверху написал что по факту автору топика было гораздо практичнее купить пачку долларов и спать спокойно.
Не заморачивайтесь, копите доллары и с Новым годом!
У вас хорошая зарплата? Вам назначат руководителя, который вам оптимизирует ее, а вы никуды не денетесь.
Так это работает, если не по-рыночному.
это пока легально. Нелегально будет по-труднее.
за очень большие деньги — священно…
Поржал.
Глупее и наивнее тут было только одно предложение выше — зарыть 100млн в недвижку…
— Попрошу на сцену Сергея Герардовича Дунчиля.
Дунчиль оказался благообразным, но сильно запущенным мужчиной лет пятидесяти.
— Сергей Герардович, — обратился к нему конферансье, — вот уже полтора месяца вы сидите здесь, упорно отказываясь сдать оставшуюся у вас валюту, в то время как страна нуждается в ней, а вам она совершенно ни к чему, а вы все-таки упорствуете. Вы — человек интеллигентный, прекрасно все это понимаете и все же не хотите пойти мне навстречу.
— К сожалению, ничего сделать не могу, так как валюты у меня больше нет, — спокойно ответил Дунчиль.
— Так нет ли, по крайней мере, бриллиантов? — спросил артист.
— И бриллиантов нет.
#######
Теперь посмейтесь еще.
Облигации Мосгорломбарда — 18% на 4 года — мне кажется интересным.
Бизнес ломбардов антикризисный и они сейчас набрали ликвидности, пару лет точно должны протянуть.
Флоатеры интересная вещь, но что-то доходность не радует. Только при снижении ключевой вырастет нормально.
Акции ещё нужно брать. Афк система, Yndx, Сбер — кто не рискует, тот не пьёт шампанское.
Ну смотрите что будет в сентябре 2024 с вашими никчемными инвестициями
выставил нынче за 8,0
всё время сдавал примерно в среднем за 0,250 в год
совсем не уверен, что нужно продавать.
если продастся, вложить планирую в облигации.
т.к. портфель акций практически набран до нужной величины
вывод...
были бы свободные деньги может быть бы купил немного бетона, а так как денег много нет — куплю сбера на все.....
wistopus, как владелец свободных денег скажу так,
что покупать хоть немного бетона хоть много, совсем не хочецо (
\\ лучше всех, как всегда, SergeyJu\\ а за это плюсанул