Инвестиции в недвижимость

Прежде всего, ЦБ не видит ипотечного пузыря. Скорее следует говорить об определенных дисбалансах, которые он намерен «подкрутить» через макропруденциальные меры и изменение параметров льготных программ. Очевидно, для сохранения их доступности и целевого характера.

 

➡️ Это важный момент. В столицах спрос на дорогое жилья действительно может слегка подсдуться. В регионах же субсидированные программы изначально носят более целевой характер и не претерпели больших изменений.

 

По этой причине ЦБ ждет сохранения положительной динамики кредитования в 2024 году, снизив ее темпы к более разумным.

 

Кому выгодно?

 

🟠Высокие ставки дают определенное преимущество крупным игрокам, способным работать и привлекать финансирование в таких условиях. Поэтому жду дальнейшей консолидации отрасли.

 

🟠Из крупных выиграют те, кто работает в доступном сегменте – Самолет, Эталон, ПИК, и в большей степени в регионах. Не раз говорил о стратегии Эталона на расширение регионального присутствия. По критерию «федерализации» бизнеса компания определенно в лидерах.

( Читать дальше )

Задолженность по кредитным обязательствам Arbor Trust, просроченная на 30 дней или дольше.

Выше представлен график из статьи WSJ, недельной давности, теперь тезисно, по следам новой статьи FT, касательно ситуации на рынке:

• Наблюдается резкое увеличение просроченных платежей по кредитам на офисы, магазины и другие объекты недвижимости.
• Резервы в  снизились до 90 центов за каждый доллар долга по коммерческой недвижимости,. Это было целых 1,60 доллара.
• Безнадежный долг (по которому заемщик просрочил как минимум 30 дней) по недвижимости превышает резервы JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citigroup, Goldman Sachs и Morgan Stanley.
• Размер просроченной задолженности увеличился до $24,3 млрд с $11,2 млрд.
• Эти изменения начнут находить свое отражение в отчетах банках в следующие 6 месяцев.
• Произошло резкое ухудшение ситуации за последний год.
• В январе 2024 года 9,18% (multi-family loans) кредитов на многоквартирные дома были просрочены на 30 и более дней, в январе 2023 года таких кредитов было менее 0,50%.

( Читать дальше )

В прошлом году стройиндустрии удалось нарастить объемы работ почти на 8%, до 15,1 трлн руб. Однако уже по итогам 2024 года динамика может замедлиться. Причина этому — в первую очередь неопределенность с продлением льготной ипотеки, от которой зависит сегмент жилья, а также высокая стоимость заемных средств на реализацию инфраструктурных проектов.

Подробнее — в материале «Ъ».

 

Правительство планирует разделить российские регионы на пять «ипотечных кластеров» в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства. Предполагается, что субъекты федерации будут классифицированы как «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «стагнирующие» и «депрессивные».

Ипотечные кредиты будут предоставляться в «депрессивных» и «стагнирующих» регионах.

Эта концепция впервые появилась в Стратегии развития строительной отрасли от 31 октября 2022 года и теперь рассматривается для внедрения, рассказали «Известиям» в пресс-службе губернатора Санкт-Петербурга.

Согласно планам властей, в «динамичные» регионы будут включены те, где отмечаются высокие темпы роста населения и значительные объемы ввода жилья, но при этом спрос не удовлетворяется, а доступность недвижимости остается низкой.

В «кластер регионов с нехваткой спроса» войдут субъекты, в которых наблюдается избыток предложения недвижимости при оттоке населения и снижении доходов.

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный обзор недвижимости по данным Домклик (выкладываю сюда на день позже по причине кровавого бана за то, что какого-то м**ака называл м**аком). Cегодня ситуация в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядит так:



За 18 дней Февраля, продавцы первички переписали ценники вниз на -0.6%. Продавцы вторички тоже ужались на -0.5%. На графиках это выглядит так:



( Читать дальше )

Пока лавочку со льготными ипотеками окончательно не прикрыли, многие стремятся приобрести свое жилье. В прошлом году мы тоже озаботились покупкой своей первой недвижимости.

 

Вводные:

Живем на съемной квартире с дешевой арендной платой. Оформляли ИТ-ипотеку, поэтому квартиру искали только среди новостроек. У нас стоял выбор — купить квартиру на стадии котлована и продолжать жить на съеме, либо взять почти готовую и как можно скорее переезжать. 

Рассматривали две квартиры равной площади в одном ЖК, но в разных секциях. Отделка — предчистовая. Та что на котловане (Квартира 1) сдавалась через год, а другая (Квартира 2) — через пару месяцев. Казалось, что нужно быстрее заезжать в квартиру, которая сдается раньше и не тратить деньги на съем, но так ли это? Озадачились расчетами🤔  

Считаем: 

Полный расчет в таблице. 

Разница в цене между квартирами была 1,4 млн. р. Это + 300 тыс. р. к размеру первого взноса и + 4 тыс. р. к ежемесячному платежу за ипотеку. Иллюзий, что заедем сразу не питали, поэтому сразу закладывали ценник отделки и 4 месяца на ее осуществление.

( Читать дальше )

📝Дума приняла в I чтении поправки, дающие ЦБ право ограничивать выдачу ипотеки

Госдума приняла в первом чтении законопроект, по которому ЦБ получит возможность ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов. ЦБ получит новые полномочия с 1 июля 2024 года.

Поправки предусматривают, что Банк России получает полномочия по ограничению доли предоставляемых кредитов, обеспеченных залогом зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений, а также машиномест.

❤️ Читайте подробнее на сайте

@frank_media


t.me/frank_media/13117

В России возникает опасение относительно возможного «пузыря» на рынке недвижимости. Центробанк выражает опасения, утверждая, что рынок жилья перегревается из-за льготной ипотеки, которая с 2020 года стимулирует спрос и поднимает цены на жилье. Это вызывает обеспокоенность в финансовых кругах.

💣 На графиках видно, что с 2008 по 2019 годы цены на недвижимость оставались почти неизменными. Это может быть хорошо для покупателей, но менее привлекательно для инвесторов. Кроме того, обесценение рубля означает, что вложения в жилье за это время не приносили значительного дохода в валюте.

Однако с 2020 года наблюдается резкий подъем цен на недвижимость. Это произошло при неизменных доходах у россиян, что указывает на то, что спрос искусственно поддерживается государством через льготную ипотеку. Если эта поддержка будет сокращена, рынок может столкнуться с недовольством из-за высоких цен.

Таким образом, хотя можно спорить о том, является ли это настоящим пузырем, что-то неправильное происходит на рынке недвижимости, и это требует внимания. ❌ Центробанку может потребоваться вмешательство для стабилизации ситуации, например, путем ужесточения политики по

( Читать дальше )

Акции China South City Holdings Ltd. упали рекордными темпами после того, как строительная компания впервые объявила дефолт по долларовым облигациям, что отражает новые опасения по поводу масштабов государственной поддержки испытывающего трудности сектора.

Согласно ценам, составленным Bloomberg, долларовые облигации шэньчжэньской компании со сроком погашения в декабре упали на 17 центов до 25 центов за доллар, что стало самым большим однодневным падением за всю историю. Четыре других выпуска долларовых облигаций, три из которых подлежат погашению в этом году, подешевели более чем на 10 центов.



В условиях, когда сектор недвижимости находится в упадке, а продажи жилья падают, сброс инвесторами его облигаций подчеркивает их ослабляющуюся уверенность в том, что поддержка правительства Китая будет адекватной. Случай China South City особенно примечателен, поскольку компания, частично принадлежащая государственной фирме, выпустила облигации с определенными «охранными» условиями, которые обязуются поддерживать ее платежеспособность.

( Читать дальше )