Инвестиции в недвижимость

У меня накопились ежемесячные данные о рублевых ценах российской недвижимости за период с Января 2019 года. Я добавил к ним историю курса рубля и историю цены золота. Получился такой график:

Это средняя цена 1 кв.м. по всей России. 

А так выглядит цена московского бетона:

Как видим, бетон долгое время был золотом (или золото было бетоном). Но в последнее время что-то пошло не так.

Возможно, кому-то эта информация окажется полезной. Если кто-то придумает, как на этом заработать — напишите, пожалуйста, в комментах.

Если этот график представляет интерес, дайте знать лайками. Буду обновлять его в начале каждого месяца.

--------------------
Пишу о людях и деньгах — в дзене с зеркалом в телеге (подпишись на случай введения санкций)

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущая ситуация с ценами в 20-ти самых живых регионах России выглядит так:

Неделю назад средний рост относительно Июня был +0.5%. Сегодня +0.6%. На рынке тишина.

🏗 Я уже отмечал, насколько важно правительству, чтобы ипотечное кредитование имело спрос (прямая поддержка застройщиков). Всё дело в том, что на строительную отрасль приходится 1,6 трлн. руб. налогов, а в сегодняшнее время налоги необходимы как воздух. Поддержка застройщиков оказывает положительный эффект на финансовый сектор, металлургов, малую промышленность и поддерживает сохранность рабочих мест (это около 17 млн.). Недавно Владимир Путин поставил задачи в сфере строительства:

▪️ Продление до 2030 года действия национального проекта Жилье и городская среда.

▪️ Прирост ипотечного портфеля должен составить 2,5 триллиона рублей минимум.

▪️ Ставка по льготной ипотеке снижена с 9% до 7%. Семейная ипотека — макс. ставка 6%. Дальневосточная — 2%.

▪️ В России к 2030 году нужно будет расселить 37 миллионов ветхого и аварийного жилья.

У этой фразы появилось свое подтверждение. Компания АТОН сделала расчет доходности разных классов активов за 10 и 20 лет. На 20-летнем промежутке недвижимость – самый доходный актив. На 10-летнем московская недвижимость на 4 месте, обгоняет инфляцию. А депозиты – нет.

Шуточный пост-зарисовка, как воспринимали ситуацию продавец квартиры, и покупатель за последние полгода. Собирательный образ на основе общения со своими клиентами, друзьями, переписки на форумах. Если кажется, что ситуация приподнесена излишне комично – поверьте, это не так. Мои переживания по рынку были такими же.

Интересно, что покупателей зачастую волновало будущее платежей: как платить при ставке 20%? А продавцов – потеря ценности своего имущества.

К сожалению, каждый из нас был зажат в неопределенности и страхе. Так что, надеюсь, минутка юмора уместна хотя бы через 3 месяца.

Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую дочитать до конца.

Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?

Цена доплаты

По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.

Вот и докатился кризис до рынка недвижимости. Индекс цен на IRN.RU по стоимости Московской жилой недвижимости пошел вниз. В кризис недвижка всегда себя ведет одинаково! И это самое хорошее время для риэлторов. На общей панике, люди бегут менять свои деньги на кирпичи, потому что верят, что это единственно спасение. При этом рынок встает колом, потому что те, кто еще недавно хотел продать вдруг решают снять свои объявления — надо подождать, как будут развиваться события дальше. Сейчас уже запускается обратный процесс. Предложение будет расти а спрос неуклонно падать из-за понятных причин.

Кстати, в этот раз уже не получится оживить рынок за счет государственных программ поддержки, на которые так много продавцов рассчитывают. Два раза снаряд в одну воронку не падает, или падает крайне редко. Все дело в том, что программы исчерпали себя еще за пол-года, а то и год до кризиса. Уже тогда писали, что пик льготной ипотеки пройден, а Набиулина говорила, что подорожание цен нивелировала весь эффект от программ поддержки.

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

В начале месяца традиционно выкладываю еженедельный мониторинг предложения квартир в Сочи по данным Циана: