Блог им. MKrrr

Какая себестоимость строительства жилья?

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Какая себестоимость строительства жилья?

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

Какая себестоимость строительства жилья?

Фактически, тут две группы показателей:

1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности

2. Объем недвижимости в запасе

Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.

Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.

Какая себестоимость строительства жилья?

То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.

У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга

0,9 трлн. рублейгодовая выручка четырех компаний из моей подборки

Какая себестоимость строительства жилья?

Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.

А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.

Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.

Какая себестоимость строительства жилья?

Как я интерпретирую данные?

1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.

2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.

3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.

Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.

Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% — строительные компании все равно будут в огромной прибыли.

«А почему маржа строителей должна снижаться?» — спросите вы

Потому что недвижимость — это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти — со всеми циклическими рынками.

И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.

-----

Другие статьи по этой теме — в моих записях.

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

★4
26 комментариев
Пока есть льготная ипотека будут брать.  Сегодня у ПИКа ипотека от застройщика 1,9%.  2х комн квартира на море 7 млн, ежемесячный платеж 20 000 рублей, это дешевле чем снимать квартиру. И потом через 15-20-25 лет, что такое 20 тысяч рублей, при нынешней инфляции.
Вангую новый всплеск продаж.
Да даже если есть деньги на квартиру.  Кладешь под проценты на вклад и с процентов гасишь ипотеку.
Получается квартира бесплатно.  По итогу у тебя и вклад на руках и квартира выплаченная.
БЕСПЛАТЕКА
Александр Симонов, так там цена завышена на 15-20% от рынка.
К тому же при ухудшении ситуации (а всё к тому и идет), рынок недвижимости также будет стагнировать годами. И как бы не получилось, что купленная за 7млн бесплатека, через 3-4 года будет стоить 4млн.
Василий Котов, скорее всего сразу после покупки стоит 4, ведь ее нельзя перепродать с льготной ипотекой
Максим, так оно так и работает.
У пика разница в проданных квартирах и тех, что строятся рядом ща одну и ту же квартиру 9.5-10 (вторичка) и 11.5 первичка. Только первичку надо ждать ещё год)
avatar
Александр Симонов, а что это за проект на море у пика?
Василий Котов, поддерживаю вопрос, напишите пожалуйста
Василий Котов, Новороссийск. Черноморский-2
Александр Симонов, подскажите, как получить ипотеку? нужно лично в офис ПИКА подъехать и договвариваться лично о процентах или все через онлайн делается? Какие требования к заемщику? 
avatar
Александр Симонов, это вы на рекламном баннере прочитали? Или лично брали 7 миллионов с платежом 20000? Бредятина полная.7 миллионов, я даже без калькулятора вам скажу минимальный платеж 55-60.
Алексей Мананников, Да брал 4 дня назад. По моему лучше вам все таки взять калькулятор
Александр Симонов, вы нагло врете.
Алексей Мананников, у Пика даже под 0,1% выдают ипотеки…
avatar
Т.е. если цена жилья упадет на 20%, то они останутся без прибыли?
Валерий Крылов, падать будет не только цена квартир а и себестоимость. цены на стройматериалы, зарплаты рабочих, все сразу. можно ужаться в 2 раза по ценам и остаться в прибылях
avatar
Мда. Странно вы высчитали прибыль. Прибыль как минимум 50% о чем вы говорите.  Если выгодно было строить за 50к. А сейчас стоимость около 150к. При этом доля расходов на подоражавшие материалы не являются главными. В общем то ваш анализ непонятен. Даже просто проведя сравнительный анализ стоимости. Понимаем что 20% это не о чем. Т.е. падение с 150к до 75к. Не пренесет убытков компаниям.
Металлопрокат упал в цене в полтора раза в рублях с 93 тыр/т в марте до 62 тыр/т сейчас. Кричали же что повышение цен на квартиры изза роста себестоимости
avatar
Так какая все таки себестоимость? Где цена за квадратный метр-то?
Сергей Хорошавин, нет фиксированной цены. цены на стройматериалы росли, росла и себестоимость, сейчас падают. Но жадность только растет
avatar
наша экономика- это экономика жадности.
сколько сможет заплатить покупатель- такая цена и будет(и себестоимость тут вообще не при чем)
и это не только о жилье…
avatar
Fr. N., балбес, наши как невиные овечки себя ведут и больше двух концов не накидывают! Вот на западе 600-1000% это уже норма прибыли для абсолютно всего от одежды до авто.
avatar
Andy S, 
"


КОТИРОВКИАКЦИИ +88ОБЛИГАЦИИ +11БРОКЕРЫ +9ДРУГИЕ +75

Все блогиЧАТПотокНовости акций

Подписаться на блог

Блог им. MKrrr

Какая себестоимость строительства жилья?05 июля 2022, 08:10|Максим

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

Фактически, тут две группы показателей:

1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности

2. Объем недвижимости в запасе

Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.

Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.

То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.

У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга

0,9 трлн. рублейгодовая выручка четырех компаний из моей подборки

Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.

А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.

Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.

Как я интерпретирую данные?

1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.

2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.

3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.

Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.

Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% — строительные компании все равно будут в огромной прибыли.

«А почему маржа строителей должна снижаться?» — спросите вы

Потому что недвижимость — это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти — со всеми циклическими рынками.

И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.

-----

Другие статьи по этой теме — в моих записях.

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

спецраздел: Акцииобсудить на форуме: Инвестиции в недвижимостьКлючевые слова: акции, инвестиции в недвижимость

3.8К | ★4

#17 по плюсам, #23 по каментам

хорошо 25

remontkvartir54.ru

РЕКЛАМА

Профессиональный ремонт квартир в Новосибирске!

 

afsite.ru

РЕКЛАМА

Продающий сайт за 15 000 рублей! Под ключ за 7 дней!

21 комментарий

Пока есть льготная ипотека будут брать.  Сегодня у ПИКа ипотека от застройщика 1,9%.  2х комн квартира на море 7 млн, ежемесячный платеж 20 000 рублей, это дешевле чем снимать квартиру. И потом через 15-20-25 лет, что такое 20 тысяч рублей, при нынешней инфляции.
Вангую новый всплеск продаж.
Да даже если есть деньги на квартиру.  Кладешь под проценты на вклад и с процентов гасишь ипотеку.
Получается квартира бесплатно.  По итогу у тебя и вклад на руках и квартира выплаченная.
БЕСПЛАТЕКА

Александр Симонов

Сегодня в 08:30Ответить

+2

Александр Симонов, так там цена завышена на 15-20% от рынка.
К тому же при ухудшении ситуации (а всё к тому и идет), рынок недвижимости также будет стагнировать годами. И как бы не получилось, что купленная за 7млн бесплатека, через 3-4 года будет стоить 4млн.

Василий Котов

Сегодня в 09:19Ответить

+2

Василий Котов, скорее всего сразу после покупки стоит 4, ведь ее нельзя перепродать с льготной ипотекой

Максим

Сегодня в 09:30Ответить

+1

Максим, так оно так и работает.
У пика разница в проданных квартирах и тех, что строятся рядом ща одну и ту же квартиру 9.5-10 (вторичка) и 11.5 первичка. Только первичку надо ждать ещё год)

Mitro77

Сегодня в 09:59Ответить

Александр Симонов, а что это за проект на море у пика?

Василий Котов

Сегодня в 09:20Ответить

Василий Котов, поддерживаю вопрос, напишите пожалуйста

Максим

Сегодня в 09:30Ответить

Василий Котов, Новороссийск. Черноморский-2

Александр Симонов

Сегодня в 10:36Ответить

Александр Симонов, подскажите, как получить ипотеку? нужно лично в офис ПИКА подъехать и договвариваться лично о процентах или все через онлайн делается? Какие требования к заемщику? 

Boris Rydichev

Сегодня в 13:24Ответить

+2

Александр Симонов, это вы на рекламном баннере прочитали? Или лично брали 7 миллионов с платежом 20000? Бредятина полная.7 миллионов, я даже без калькулятора вам скажу минимальный платеж 55-60.

 

avatar
Andy S, балбесом был твой папа, когда залез на твою маму          .....«Fr. N., балбес, наши как невиные овечки с
avatar
Fr. N., он сначала на твою мамку залез с пьяными друзьями
avatar
Andy S, вряд ли- она же не проститутка, как твоя😆😆😆
avatar
Fr. N., капитализм — так и должно быть.
цена зависит только от покупателя.
avatar
Антон Б, нет, капитализм — это еще и конкуренция, сдерживающая жадность продавцов, и антитрастовые законы, сдерживающие возможности их ценового сговора
avatar

теги блога Кот.Финанс

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн