Какая себестоимость строительства жилья?
Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.
Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:
Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).
2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма
2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости
По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры
Фактически, тут две группы показателей:
1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности
2. Объем недвижимости в запасе
Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.
Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.
То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.
У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга
0,9 трлн. рублейгодовая выручка четырех компаний из моей подборки
Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.
А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.
Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.
Как я интерпретирую данные?
1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.
2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.
3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.
Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.
Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% — строительные компании все равно будут в огромной прибыли.
«А почему маржа строителей должна снижаться?» — спросите вы
Потому что недвижимость — это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти — со всеми циклическими рынками.
И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.
-----
Другие статьи по этой теме — в моих записях.
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
Вангую новый всплеск продаж.
Да даже если есть деньги на квартиру. Кладешь под проценты на вклад и с процентов гасишь ипотеку.
Получается квартира бесплатно. По итогу у тебя и вклад на руках и квартира выплаченная.
БЕСПЛАТЕКА
К тому же при ухудшении ситуации (а всё к тому и идет), рынок недвижимости также будет стагнировать годами. И как бы не получилось, что купленная за 7млн бесплатека, через 3-4 года будет стоить 4млн.
У пика разница в проданных квартирах и тех, что строятся рядом ща одну и ту же квартиру 9.5-10 (вторичка) и 11.5 первичка. Только первичку надо ждать ещё год)
сколько сможет заплатить покупатель- такая цена и будет(и себестоимость тут вообще не при чем)
и это не только о жилье…
"
КОТИРОВКИАКЦИИ +88ОБЛИГАЦИИ +11БРОКЕРЫ +9ДРУГИЕ +75
Все блогиЧАТПотокНовости акций
Подписаться на блог
Блог им. MKrrr
Какая себестоимость строительства жилья?05 июля 2022, 08:10|Максим
Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.
Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:
Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).
2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма
2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости
По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры
Фактически, тут две группы показателей:
1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности
2. Объем недвижимости в запасе
Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.
Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.
То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.
У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга
0,9 трлн. рублейгодовая выручка четырех компаний из моей подборки
Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.
А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.
Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.
Как я интерпретирую данные?
1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.
2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.
3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.
Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.
Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% — строительные компании все равно будут в огромной прибыли.
«А почему маржа строителей должна снижаться?» — спросите вы
Потому что недвижимость — это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти — со всеми циклическими рынками.
И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.
-----
Другие статьи по этой теме — в моих записях.
Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.
спецраздел: Акцииобсудить на форуме: Инвестиции в недвижимостьКлючевые слова: акции, инвестиции в недвижимость
3.8К | ★4
#17 по плюсам, #23 по каментам
хорошо 25
remontkvartir54.ru
РЕКЛАМА
Профессиональный ремонт квартир в Новосибирске!
afsite.ru
РЕКЛАМА
Продающий сайт за 15 000 рублей! Под ключ за 7 дней!
21 комментарий
Пока есть льготная ипотека будут брать. Сегодня у ПИКа ипотека от застройщика 1,9%. 2х комн квартира на море 7 млн, ежемесячный платеж 20 000 рублей, это дешевле чем снимать квартиру. И потом через 15-20-25 лет, что такое 20 тысяч рублей, при нынешней инфляции.
Вангую новый всплеск продаж.
Да даже если есть деньги на квартиру. Кладешь под проценты на вклад и с процентов гасишь ипотеку.
Получается квартира бесплатно. По итогу у тебя и вклад на руках и квартира выплаченная.
БЕСПЛАТЕКА
Александр Симонов
Сегодня в 08:30Ответить
+2
Александр Симонов, так там цена завышена на 15-20% от рынка.
К тому же при ухудшении ситуации (а всё к тому и идет), рынок недвижимости также будет стагнировать годами. И как бы не получилось, что купленная за 7млн бесплатека, через 3-4 года будет стоить 4млн.
Василий Котов
Сегодня в 09:19Ответить
+2
Василий Котов, скорее всего сразу после покупки стоит 4, ведь ее нельзя перепродать с льготной ипотекой
Максим
Сегодня в 09:30Ответить
+1
Максим, так оно так и работает.
У пика разница в проданных квартирах и тех, что строятся рядом ща одну и ту же квартиру 9.5-10 (вторичка) и 11.5 первичка. Только первичку надо ждать ещё год)
Mitro77
Сегодня в 09:59Ответить
Александр Симонов, а что это за проект на море у пика?
Василий Котов
Сегодня в 09:20Ответить
Василий Котов, поддерживаю вопрос, напишите пожалуйста
Максим
Сегодня в 09:30Ответить
Василий Котов, Новороссийск. Черноморский-2
Александр Симонов
Сегодня в 10:36Ответить
Александр Симонов, подскажите, как получить ипотеку? нужно лично в офис ПИКА подъехать и договвариваться лично о процентах или все через онлайн делается? Какие требования к заемщику?
Boris Rydichev
Сегодня в 13:24Ответить
+2
Александр Симонов, это вы на рекламном баннере прочитали? Или лично брали 7 миллионов с платежом 20000? Бредятина полная.7 миллионов, я даже без калькулятора вам скажу минимальный платеж 55-60.
цена зависит только от покупателя.