Инвестиции в недвижимость

За последние 12 месяцев цены на недвижимость в Сербии выросли на 23%. Подорожали квартиры в новостройках, а также в старых домах в центральной Сербии, Воеводине, а также в Шумадии и на юге.

Самый большой скачок цен был зафиксирован в Нише, самый низкий в Крагуеваце. Эксперты по недвижимости считают, что на рост цен на недвижимость в Сербии влияет спрос на покупку недвижимости как средство вложения и сохранения денег.

В Белграде по сравнению с первым кварталом прошлого года цена квадратного метра жилой площади увеличилась на 15% в старых домах и на 9% в новостройках. Согласно последним статистическим данным, самый дешевый квадратный метр в столице стоил 400 евро, самый дорогой — 4902 евро, а в среднем — 1680 евро. Цены на новостройки колеблются от 600 до 9 115 евро, а средняя цена нового строительства составляет 2165 евро за квадратный метр.

«Новая квартира в Нови-Саде стоит в среднем 1505 евро за кв.м, что на 16% больше, чем год назад, а в старом доме цены на квартиры колеблются от 1255 евро до 1517 евро за кв.м. В начале 2021 года квартиры в Крагуеваце продавались по 1,011 евро в новостройках и 772 евро в старых домах в среднем, что на 5% меньше текущих цен», — говорится в сообщении Государственного геодезического института (РГЗ).

По российским законам, люди, получающие зарплату, обязаны платить налог (НДФЛ), но в некоторых случаях они могут забрать свои налоги обратно. Эта процедура называется налоговым вычетом. При покупке недвижимости можно вернуть 13 % от ее стоимости в пределах установленного лимита. Это право возникает только у тех, кто платил именно НДФЛ, то есть получал доходы как физическое лицо, а не как, например, индивидуальный предприниматель или самозанятый.

Каждый человек, который официально получает доход, должен платит налог на доходы физических лиц в размере 13%. Однако у налогоплательщиков иногда возникает возможность вернуть часть уплаченной суммы НДФЛ из бюджета. Для того, чтобы она наступила, необходимо, чтобы часть дохода вы потратили на что-то полезное, например, купили жилье. Государство это признает и разрешает вычесть из налогооблагаемого дохода эту сумму. Получается, что налоговая база становится меньше и разницу покупателю жилья могут вернуть. 

В сегодняшнем видео мы разбираем как демография влияет на #цены на #недвижимость. Коротко разобрать этот вопрос меня побудил постоянный аргумент от наших риелторов, уже много лет рассуждающих о том что цены на недвижимость находятся на хаях, о том что на цену отрицательно повлияет плохая #демография в стране.

Придумал модель быстрой сравнительной оценки стоимости имущества с учётом накопленной за срок владения инфляции.

1. Смотрим модальную зарплату в этом городе в год покупки.

2. Делим сумму покупки имущества на модальную зарплату в тот год.

3. Получаем значение Х — это стоимость имущества, измеренная в модальных зарплатах этого города на день покупки.

4. Считаем модальную зарплату в год продажи имущества.

5. Умножаем её на количество модальных зарплат, уплаченных за данное имущество в год его покупки (тот самый Х).

6. Получаем справедливую сегодняшнюю цену объекта с поправкой на инфляцию.

Жду одобрения или критики предложенной модели.

Цены в Сочи в последние годы росли очень высокими темпами и на данный момент близки к историческим максимумам. Стоит ли инвестировать в сочинскую недвижимость? Тут я порассуждаю на тему сроков такого инвестирования. Рассмотрим факторы роста цены на недвижимость в Сочи:

1) Дефицит жилья высокого качества. Дефицит наблюдается не только в Сочи но и по всему черноморскому побережью. В других городах «соседях» к тому же существенный недостатки в инфраструктуре (в том числе связанные с авиа доступностью).
2) Низкие ставки по ипотеки. И низкие цены относительно текущей стоимости
3) Природно-климатические условия, которые предполагают курортно-туристическую направленность.
4) Ну и конечно текущая ситуация на Украине. Покупка недвижимости как сохранения капитала. Перемещения туристических потоков в связи с ограничениями по авиаперелетам и движениям валюты. Концентрация инвестиций в строительство, которые могли быть направлены на другие города и Крым.

Теперь рассмотрим когда эти факторы перестанут действовать.
1) Рост цен в Сочи будет увеличивать инвестиционную привлекательность других курортно-туристических зон. Что в свою очередь будет способствовать развитию там инфраструктуры и появлению новых городов с взрывным ростом цен на недвижимость. Это будет оттягивать спрос.
2) Во первых, мягко говоря, есть сомнения, что ставки по ипотеки смогут скоро оказаться на низком уровне. Во вторых, эффект высокой базы: цены уже такие что даже при низкой ипотечной ставке покупка не выглядит привлекательной. Ну и состояние экономики в ближайшие годы не предполагает рост доходов населения, что также будет удерживать спрос. 
3) Если предположить успех в СВО в результате которого юг и всё морское побережье Украины окажется подконтрольным России, то география мест где можно «отдохнуть у моря», сильно расширится.
4) После окончания СВО в Украине и начала мирных переговоров, должны состояться послабления в санкциях. Появятся возможности отдыхать в Турции, Египте, странах Европы, Крыме и юге Украины. Это оттянет туристические потоки из Сочи и уменьшит доходность сочинской недвижимости. И как следствие инвесторы за хотят переложиться из сочинской недвижимости в другие активы. И предложение недвижимости может превысить спрос.

Таким образом готов предположить, что  новости об окончании СВО или какой-то нормализации в отношениях с европейскими страна будут ориентиром, что пора выходить из сочинской недвижимости. Так как недвижимость не самый ликвидный актив, то основным риском будет успеть вовремя выйти из неё.