Обошел такой важный вопрос при покупке недвижимости, как работа с риелторами. 

В целом с риелторами реально проще работать, чем с собственниками, ибо многие собственники не способны вообще ни на что. В случае с риелторами, хотя бы не приходится тратить время на объяснение базовых понятий.


Что не отменяет того что нужно стараться сразу выйти на продавца квартиры, благо на рынке покупателя это сделать гораздо проще, чем на рынке продавца.

На рынке продавца, вообще смысла заходить на вторичный рынок с целью покупки — нет, т.к потратите кучу нервов на переговоры с риелторами, которые будут вам навязывать кабальные условия к сделке.

Еще 1,5 года назад (когда искал квартиру в Казани) очень часто встречал в объявлениях пометку «данная квартира продается с риэлтерской комиссией». Сейчас такое редкость, но тоже встречается.

Сейчас, в моем случае, при покупке квартиры в Ижевске, риелтор продавца пытался навязать покупателю

( Читать дальше )

Привет! Я взял стоимость кв. метра на декабрь 2016г и стал увеличивать ее на уровень официальной инфляции. Получилась такая кривая:

Видно, что есть перегрев реальных цен. Когда-нибудь 2 кривые опять пересекутся

инфляция тут
индекс цен московской недвижимости тут

Смотрю тема зашла народу, жаль Тимофей денежные конкурсы отменил. Интересно же было бабло получать)))

Продолжаю отвечать на комментарии.


1. Пример проблемной квартиры  www.avito.ru/izhevsk/kvartiry/1-k._kvartira_478m_79et._2273829902

Продажа от взрослого единственного собственника квартира без обременений и без долгов без посредниковИз техники ( газовая плита Boshe), кухонный гарнитур, на полу в коридоре, в ванной и на кухне керамогранит. Огромная застекленная лоджия 5.3м кв. Большая кухня 9.2 м.кв.

Суть — изначально метраж был завышен. После проверки тех плана (до просмотра) продавец в описании указал площадь помещений, не изменив завышенную площадь. Видимо для таких, как я))

1. Жилая комната 19.0 кв.м.
2. Кухня 9.2 кв.м.
3. Лоджия 5.3 кв.м.
4. Санузел 3.8 кв.м.
5. Коридор 10.5 кв.м
Общая площадь 47 .8 кв.м.

Реальная площадь по ТП — 42,5 метра.

Цена за квадрат в объявлении — 64,8 тыс руб, реальная — 3,1 млн/42,5 = 72,9 тыс руб.

Оценка дом клика выдает цену квартиры в 3,3 млн руб

( Читать дальше )

Главный фундамент всех идей: набирай топовейших людей, плати по максимуму рынка, посредственностей не терпи и сразу выкидывай.
Топ-люди дают «высокую концентрацию таланта». А раз они талантливы и что очень важно ответственны, значит сами могут принимать важные решения, их не надо контролировать — дай им свободу, они все сделают сами.

Если только у тебя в команде не топ-люди, то вся конструкция не работает. А как платить по максимуму рынка? Я давно заметил, компания в состоянии платить максимум, если у нее огромная рентабельность EBITDA. В частности у Netflix она не опускалась ниже 60% на протяжении последних 10 лет. Можете сами посмотреть: https://smart-lab.ru/q/NFLX/GAAP/ebitda_margin/ 

В общем, получается, что советы Netflix работают только если ты Netflix. Ну или Google или Microsoft. Но если ты скромный начинающий предприниматель из России и у тебя в стране не нулевые процентные ставки и рынок не залит миллиардами долларов голодного венчурного капитала, то вряд ли ты сможешь привлекать в команду топовых разработчиков или маркетологов по верхней планке рынка. У нас это могут делать Яндексы, Сберы и Тинькоффы.

***

ПРАКТИЧЕСКИ ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ ИЗ КНИГИ, КОТОРЫЕ МОЖНО БЫЛО БЫ ПРИМЕНЯТЬ НА СМАРТЛАБЕ:


( Читать дальше )

Тут риелтор Смирнов выложил интересное видео.



( Читать дальше )

В прошлой статье я рассказал как найти жильё заграницей. В этой статье покажу виллу за $400, которую нашел по моему методу.

На поиски жилья я потратил 3 неполных дня. 4 июля мы заехали в новую виллу и арендовали её сразу на 3 месяца. Потому что она нам очень понравилась и соответствовала всем нашим потребительским требованиям:

Тихое спокойное чистое место в пешей доступности от центра Убуда

Как заходишь в калитку, то попадаешь во внутренний двор с небольшим садом вдоль стен. Это большие тропические цветы. За их нектаром залазят улитки и даже прилетают небольшие птички, похожие на колибри. На земле лежит крупная галька, чтобы дождь не превращал землю в грязь.

( Читать дальше )

В последние пару дней мелькает заголовок: «Цена российской нефти пробила отметку в $100». Проверили информацию и получилось мини-расследование:

▪️ Открываем investing.com и видим, что 9 июня цена российского сорта нефти Urals действительно была на уровне$100.
▪️ Но есть и ещё один источник информации о ценах на российскую нефть — страница на сайте финского нефтепереработчика Neste, который опирается на данные Thomson Reuters. Там за три месяца «спецоперации» никакого заметного улучшения не видно, российский Urals торгуется со скидкой ~$34 к сорту Brent.
▪️ Данные Минэкономразвития близки к данным Neste. На странице ведомства средняя цена Urals за май — $79. Мораль для инвестора: всегда полезно перепроверять данные в разных источниках.

( Читать дальше )

Я просто оставлю это здесь. Цены уже начали падать и очевидно что новой волны роста ждать сейчас не следует. Ниже два графика, один про недвижку, другой — случайно взятой акции  с похожей структурой движения. Те, кто долго наблюдают за рынком знают, что такие структуры корректируются практически идентично, проще говоря везде все одно и тоже. Только после такой коррекции пойдет новая волна роста. Ждем 180тыс. за квадрат, не торопимся, вспоминаем, что 5-7 лет назад недвижка стоила адекватно(в регионах стоила 10 годовых аренд, как собственно и должно быть если на рынке нет пузыря) и не особо то пользовалась спросом, экономика при этом была тогда на несколько другом уровне+доходы с тех пор не сильно поменялись в их покупательной способности+сейчас чтобы сделать ремонт-нужно в два раза больше денег.
пс. в прошлый раз я ждал также после очередного скачка цен годы, копил деньги и вошел в бетон только  тогда, когда стоимость квартир в моем регионе стала ровняться 10ти годовым арендам(считаем стоимость по арендам в эконом сегменте, небольшая квадратура, финальные стадии стройки), это совпало с началом следующей волны на графике ниже. Бетон в тот момент был никому не нужен, однушка на последних этапах стройки стоила как автомобиль класса В, что также являлось для меня сигналом, что это рыночный перекос и квартиры вот вот отстрелят.

( Читать дальше )

Вынесу пожалуй одну историю в отдельный пост. Может кому-то эта история поможет справиться с текущей ситуацией и попытаться немного прийти в себя.

Читая сматрлаб последние дни, и истории про сливы и убытки на текущей ситуации, вспоминаю историю одного друга.

Назовём его Роман, история начинается когда ему 25 лет.

К 1997 году (а кто помнит времена были крайне непростые) парень был весьма успешен. Имел хорошее образование, владел английским и немецким, работал с очень хорошей зарплатой и условиями в тогда уже появлявшихся представительствах иностранных компаний. Гонял в Европу в командировки. Тачка немецкая служебная, все дела.

Но в 1998 он попал в серьёзную аварию. Лежал полгода в реанимации, операции там и все такое. Жена ушла, не верила что выживет и не останется инвалидом. А инвалида тащить не хотела, молодая, красивая, вся жизнь впереди. После реанимашки ещё полгода провел в палате, заново учили ходить, кушать, разговаривать, жуть в общем одним словом.

( Читать дальше )

Теперь, спустя 5 лет, я начинаю ввести дневник, но не дневник сделок, а дневник дохода, так как мой основной способ заработка был преимущественно за счет «скальпинга» (комиссии которые я заплатил, это отдельная большая статья расходов, но это было неважно, так как почти всегда, сальдо было положительное). Теперь я вижу сколько в месяц я зарабатываю, до этого мне было лишь важно наращивание капитала, начинал потихоньку и очень быстро вышел на 200 тыс. в месяц, потом 300 тыс., потом 400 тыс. Параллельно с этим я много читаю, слушаю лекции о философии, психологии, популярные интервью людей из научпопа. В общем то, что сейчас модно, и уже этим всем надоело, занимался «саморазвитием». И это было начало конца. Я пришел к мысли, что деньги, как самоцель, ущербна.  Для меня одним из важных компонентов счастья в деле, стало получение не денежного удовольствия. Думая о том чтобы побыстрее сорвать куш и «уйти на покой», я все чаще стал пренебрегать системой, переносить позиции через ночь, даже через выходные. А рынок, тем временем, усыплял мою бдительность, потому что все получалось, я зарабатывал. Так я и зарабатывал, абсолютно наплевательски, благо рынок рос.

( Читать дальше )