Блог им. dekab5

Недвижимость, часть 4.

    • 19 августа 2022, 09:06
    • |
    • dekab1
  • Еще
Обошел такой важный вопрос при покупке недвижимости, как работа с риелторами

В целом с риелторами реально проще работать, чем с собственниками, ибо многие собственники не способны вообще ни на что. В случае с риелторами, хотя бы не приходится тратить время на объяснение базовых понятий.


Что не отменяет того что нужно стараться сразу выйти на продавца квартиры, благо на рынке покупателя это сделать гораздо проще, чем на рынке продавца.

На рынке продавца, вообще смысла заходить на вторичный рынок с целью покупки — нет, т.к потратите кучу нервов на переговоры с риелторами, которые будут вам навязывать кабальные условия к сделке.

Еще 1,5 года назад (когда искал квартиру в Казани) очень часто встречал в объявлениях пометку «данная квартира продается с риэлтерской комиссией». Сейчас такое редкость, но тоже встречается.

Сейчас, в моем случае, при покупке квартиры в Ижевске, риелтор продавца пытался навязать покупателю договор оказания услуг, указывая на то что она опытней и сама проведет сделку. Короче поиметь обе стороны сделки.

Не получилось навязать, т.к спрос низкий. Был бы спрос высокий — навязывала бы свои договор путем манипуляции.


Необходимо отметить массовую не проф пригодность риелторов — не знают базовых юридических  понятий, не могут внятно объяснить характеристики квартиры.

Смотрим объявление о продаже квартиры.


Что нужно покупателю.

1. Тех план с планировкой и площадью помещений. По крайней мере в 50% обьяв этого нет, зато есть фото улицы и подъезда.

В последнее время старался по объявлениям без тех плана тупо не звонить, ибо бесило выпрашивать то что и так должно быть в объявлении.


2. Обременения — в 70% объявлений не указано что квартира под ипотекой. Хотя на самом деле, это важнейшая информация, которую очень легко проверить и смысла ее скрывать нет.

Таким образом риелторы получают до 90% пустых звонков, т.к  не все готовы давать аванс в размере 50-80% от цены квартиры под закрытие ипотеки.

3. Количество собственников и детские доли.

В объявлениях есть все, кроме этих 3 пунктов — фото улицы, рассказ о близлежащих магазинах, инфа о 100% юр чистоте и тд.


Вот и приходится покупателю прозванивать огромное количество объявлении, для того чтобы тупо понять что квартира ему не подходит. А продавцу тратить свое время на ответы.




Далее, после звонка риелтору, обычно следует предложение подъехать в офис и заключить договор на подбор квартиры. Указывается, что у них есть печенки мифическая база для своих.

Я ради прикола, даже ездил один раз, благо был рядом, посмотреть договор. Договор кабальный, подписывать не советую, тупо потеряете деньги и время.

Если уж нанимаете риелтора на подбор, то

1. Изначально нужно проверить ее по юридическим знаниям, основ ДКП. 

2. Очень внимательно прочитать договор на оказание услуг. Риелторы вполне могут подсунуть предварительный ДКП, вместо договора на оказание услуг.

3. Сходить с риелтором на просмотр и понять критерии, по которым она оценивает квартиру и подходят ли эти критерии вам.


Продавцам бетона тоже нужно фильтровать связи, реально глупо выглядит, когда одна и та же квартира стоит в экспозиции по разным ценам. При этом цена собственника часто выше риэлтерской цены.

Я обычно по всем таким обьявам звонил и предлагал всем дисконт. Все риелторы шли советоваться к продавцу. Таким образом у продавца квартиры складывалось ощущение о ажиотажном спросе и часто при звонке продавцу, при вопросе о дисконте, следовал ответ «у меня есть покупатель с меньшим дисконтом»))

Да, и совет продавцам, если уж скинули продажу на риелтора, проверяйте чтобы в обьявлении был тех план квартиры. 

Иначе, большое количество покупателей посчитает ваше объявление фейком.















★49
52 комментария
Риелторы вполне могут подсунуть предварительный ДКП, вместо договора на оказание услуг.

Это плохо ?

avatar
Viacheslav Ivanenkov, Разве что для вас оптимально, купить квартиру которую вы даже не видели.
avatar
dekab1, 
эт да
но договор на оказание услуг это вообще мошенничество. деньги в пустоту

Они тебе список несуществующих квартир сунут, вот услуга и оказана
Такое чтоб сразу ДКП — таких финтов я даже не слышал никогда


avatar
Бенджи, зря Вы прикалываетесь. Он бесплатно делится очень ценной информацией. 
avatar
consar, в чем «ценность информации»? Вообще-то в статье масса ошибок, например, «аванс в 60%-70% на ипотечную квартиру» — ерунда, не так оно оформляется и аванс в 60% ни один вменяемый человек платить не будет.
avatar
Ив Ив, за ипотечную квартиру? Более чем реально.
avatar
Михаил Ка, зачем? Есть же нормальная схема покупки такой квартиры, без огромных авансов. Если ипотека Сбера (почти всегда), то проще всего Покупателю оформить ипотеку на покупаемую квартиру, средства от которой идут на погашение задолженности продавца и выплату продавцу, сделка без рисков регистрируется в Росреестре, дальше покупатель досрочно гасит ипотеку своими средствами.
avatar
Ив Ив, не у всех ипотека в Сбере. Не всем нужна ипотека. Не всем дадут в Сбере ипотеку. И т.д. Множество причин может быть.
avatar
Михаил Ка, тогда есть другая схема, с погашением остатка кредита при покупке, оформляется с банком нотариальным договором и двумя аккредитивами (один — погашение остатка задолженности в банк, второй — разница между ценой и задолженностью продавцу).
Платить 60% «аванса» от стоимости квартиры фактически под честное слово — прямо Поле Чудес для наивных Буратин.
avatar
Ив Ив, хорошая схема. Но не каждый банк на нее готов согласиться. Нередко разговор простой — «сначала погасите ипотеку, а потом делайте что хотите». И если банк — не топовый, то в нем даже не каждая Маринка знает, что значит такое слово — аккредитив.
avatar
Ив Ив, а можно чуть подробнее как и в какой последовательности будут раскрываться эти аккредитивы?
avatar
Анатолий И., в два шага:
— первый аккредитив (на погашение остатка кредита) раскрывается после перехода прав собственника, с выпиской о переходе и указанием наличия обременения, средства уходят банку и гасят остаток кредита
— второй аккредитив (выплата продавцу) раскрывается после снятия обременения банком, с выпиской о все том же новом собственнике и отсутствием обременения, сумма приходит на счет продавцу
avatar
Ив Ив, вы всегда берете нужный вам вариант,  и нагло заявляете, что он занимает львиную долю? Тяжело вам наверное в общении с людьми... 
avatar
Носорог, нет, я статистику смотрю и вам советую. Сбер занимает половину рынка ипотеки.
avatar
Ив Ив, другими словами, вероятность вашего «популярнейшего» варианта по вашим же данным = 0,5 *0,5=25%,  которую ещё надо умножить на коэффициент ипотечности сделок в квадрате. 
Рекомендую ещё посмотреть учебник математики за 5 класс
avatar
Носорог, больше. У Сбера число ипотечных кредитов больше, чем 50%, поскольку их размер меньше за счет большого проникновения в регионы.
Спасибо, что делитесь своим опытом изучения школьной арифметики, но мне как-то университетского диплома по прикладной математике хватает.
avatar

Ив Ив, видать прогуливали вы лекции :)

Подскажите тогда, пожалуйста, мне неучу (я без диплома в 5 классе подменял 8-классникам преподов по математике, а в институте, учась на машиностроении, именно благодаря мат.моделям выигрывал олимпиады у сапристов и вт-шников с их пустооконными турбовиженами):

Дано:

Х1 — Доля Сбера в ипотеках 

К1 — количество участников сделки, константа = 2 (продавец и покупатель)

Х2 — Доля ипотечности, т.е. заключение сделок через ипотеку.



Вопрос: какова вероятность того, что сделка пройдет по вашему сценарию — 2 ипотеки, обе сбербанковские?

Безусловно, мы оба понимаем, что это сильно упрощенная модель. Вы можете начать аргументировать, что если надо покупатель пойдет и переоформит ипотеку именно в сбере. На что я могу сказать, что ему это нахер не уперлось, если он уже оформил ее в ВТБ и находится на этапе выбора квартиры, и посему будет отфильтровывать предложения заложенных у сбера квартир. А еще я могу заявить, что среднестатистическое количество участников сделки нифига не равно количеству сторон в договоре, и тут тоже не все так просто. В итоге мы не тервером заниматься будем, а эпистолярным жанром. Поэтому и предлагаю начать с этой простой задачки.

Сможете поделиться своими цифрами и алгоритмом решения, дабы наш спор стал более предметным?

avatar
Носорог, "… если он уже оформил ее в ВТБ и находится на этапе выбора квартиры, и посему будет отфильтровывать предложения заложенных у сбера квартир..."

Вот всегда удивляла меня эта схема жизни через одно место.
Нормальный, здравомыслящий человек — сначала определится, какая квартира ему нужна по критериям, затем найдет подходящую квартиру на рынке (может и не одну) — возможно в ходе поиска уточнив критерии, затем уточняет, что ему надо для проведения сделки, и, если его все устраивает, берет ипотеку, кредиты, одалживает у друзей/родных, продает все на брокерском счёте и перегоняет все в нужный банк.
А у нас,.ля, все с ног на голову: сначала оформляем ипотеку, потом срочно ищем — что бы на нее можно купить (желательно на всю котлету) пока срок не вышел, отбрасывая подходящие варианты из-за того, что не в том банке взяли ипотеку, и покупаем то что нам не надо задорого, потом живём в не подходящем семье жилье в неудобной локации — не тянем за нее ипотеку, потому что взяли задорого, и не можем делать карьеру, чтобы больше заработать, потому что время уходит не на карьеру, а на то, чтобы добираться до работы и обратно из крартиры, которая черт знает где…
… потом возникают странные вопросы — кто виноват, что я с таким охрененным знанием математики и тремя красными дипломами так плохо живу? Так сам и виноват — решения принимаешь жопой, а математика в голове мертвым грузом лежит…
avatar
Михаил Ка, ну прям классика — все в России дебилы и специально делают себе гемор и мужественное его преодолевает, а ты мля самый умный. У меня было 3 ипотеки. После утверждения квартиру находил максимум за неделю. Искать ее, не имея ипотеки, имхо вот это бред.
Короче, каждый др.т как хочет. И что меня всегда удивляет, что всегда найдется дебил, который будет утверждать, что я неправильно и не удобно для себя сру. Да еще и намешает в кучу всех мух и котлет. Хорошо, что Ивана Грозного не привлек.
avatar
Михаил Ка, оформление ипотеки долгий негарантированный процесс, никакой продавец не будет вас месяц ждать. А одобренная ипотека действует неск месяцев. Одно из правил продавца — если человек с ипотекой то спрашиваешь — ипотека одобрена? если да — диалог, контакты запомнить, торг, если нет — человек не интересен. 
avatar
Носорог, мда, читать-то Вы не умеете, я описывал сценарий совсем другой — покупателю с кэшем надо купить квартиру с невыплаченным ипотечным кредитом, и тут предлагают оплатить аванс продавцу в размере остатка кредита под честное слово. С вероятностью выше 50% покупаемая ипотечная квартира будет в залоге у Сбера, и там есть два стандартных алгоритма покупки — через перезалог ипотеки покупателю с моментальным погашением или через аккредитив на погашение банку.
avatar

Ив Ив, все понятно. 
1. От решения задачи — отказались.

2. От своих собственных слов, цитирую «Михаил Ка, зачем? Есть же нормальная схема покупки такой квартиры, без огромных авансов. Если ипотека Сбера (почти всегда), то проще всего Покупателю оформить ипотеку на покупаемую квартиру» — отказались.

Посему нет никакого желания продолжать с вами беседу. Кроме обвинений и оскорблений вы ничего больше не пишете. Издуйте в чс.

avatar
Носорог, я же говорю, проблемы у вас с пониманием текста. Ипотека при покупке квартиры с обременением именно делается у банка продавца, банку это выгодно. Но вместо вникания в тему сввлить в туман, громко крикнув «чс», конечно, смешнее.
avatar
Бенджи, а ведь полезно, пусть хоть 137 часть
avatar
Что значит пустые звонки и разговоры? Риэлтор имеет контракт интересующегося человека. Контакт можно или продать другим или работать с ним самому.
avatar
Dr. Кризис, если цель собрать базу, то согласен.

Я под целью подразумевал — куплю/продажу бетона, в этом смысле пустые звонки.
avatar
Проверенный недорогой риэлтор это нормально. Нет проблем с ними вообще
avatar
Вот и приходится покупателю прозванивать огромное количество объявлении, для того чтобы тупо понять что квартира ему не подходит. А продавцу тратить свое время на ответы.

Сейчас из машины запаску забирать нужно чтоб не своровали, А вы от  других требуете публичности и открытости в раскрытии ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.  Такой умный, а почему своё объявление КУПЛЮ не дали по гг Казани Ижевск с требованиями по пунктам и в каком формате присылать. Хml ведь удобнее будет, чем телефонные разговоры и главное, бесплатно

Официальная цифра в СССР'80х была — 25 млн людей задействовано в организованной преступности.  Минтруд и сейчас так оценивает — треть трудоспособных не известно чем занимается.
avatar
MPlus, Вот кстати классический образец проф не пригодного риелтора.
avatar
Бенджи, Ну так пройдите мимо. В чем проблема?
avatar
тут принцип Парето как и везде работает — 20% грамотные, а 80% дилетанты (соотношение по ощущением даже ближе к 5 на 95). Сам покупал и продавал квартиру, и оба раза было ощущение что знаю и понимаю больше, з исключением специфических юр вопросов, ответы на которые порой гуглятся за 5 минут.

В работе риэлтора больше всего напрягает то что, берут процент, а не фикс за типовые работы. 

Понимаю почему в объявах сразу не предоставляют все 3 пункта в объявлении, но самого это тоже бесит  — риэлторам нужно показать видимость работы, обеспечить показы, а если кучу нюансов выложить сразу, то до квартиры могут не дойти в принципе. Хотя в общем все перечисленные моменты так или иначе решаемы или в общей картине могут стать несущественными.

Последний раз смотрел квартиру, по телефону сказали что с доками все ок, по факту и ипотечное обременение, и не узаконенная перепланировка, и расположение квартиры в плане вида из окна не очень, но это компенсируется ценой.

Ипотека, мат капитал, план и т.п. — это просто усложнение сделки, но не супер критичная проблема.
avatar
aea_neon, если у вас капитал меньше, чем у автора (более $500 тыс.), то сначала имеет смысл заработать деньги сопоставимые, а потом критиковать человека:)
avatar
Владимир, да нет у ТС денег. Поэтому у него и куча времени на ерунду, известную любому кто хоть раз что-то из недвижки на деле пробовал купить или продать. А он ведь еще даже на сделку ни разу не вышел. :-)

У него есть право совещательного голоса на совете клана и там ему доверяют искать возможности по вложению капитала.
avatar
А если в долларах расчёт? Как прописать в договоре
avatar
Константин, никак, расчеты разрешены только в рублях.
avatar
т.к  не все готовы давать аванс в размере 50-80% от цены квартиры под закрытие ипотеки.

В ячейку банковскую покупателем закладывается сумма на условиях для всех сторон. Банка, выдавшего ипотеку. Гашение ипотеки и заключение договора купли-продажи осуществляются в банке одновременно.
avatar
ну на самом деле не обозначены самые главные вещи — потенциальные «проблемы», как то возможное идущее банкротство продавца, наличие в собственниках иждивенцев (не только детей, а дементных старичков, инвалидов), потенциальный (или реальный) бракоразводный процесс, наличие «сидельцев», наличие долгов за коммуналку и тд — это куда более важные вещи, чем «правильное» объявление
avatar
Бенджи, Добро пожаловать в игнор…
avatar
это ладно… сториз...
я снимал кваритру в тбилиси… и там просто кидаешь обьяву в телеграм… что хочешь снять в таком то месте за такие то деньги… эту обьяву видят сразу 100500 агентов… и все они звонят хозяину квартиры чтоб назначить просмотр...

в резалте… у хозяина квартиры назначено 20 просмотров с 1 одним клиентом…
avatar
Мягко говоря, вышеизложенному не стоит верить. Просто бред и кто в теме, читают с улыбкой на лице такие опусы
avatar
В последнее время старался по объявлениям без тех плана тупо не звонить, ибо бесило выпрашивать то что и так должно быть в объявлении.

в деревнях типа нашей еще жестче, искал однушку в 2021:
дом не 9 эт а 16 эт и наоборот.
этаж квартиры не 5-й а 3-й. Или не 2, 1-й, но зато  высокий!))).
этаж предпоследний и указано 9 этажный дом, по факту дом 16этажный и квартира на 15-м. При телефонном звонке упорно утверждалось, что квартира на 8-м. Выявлено прибытием на осмотр объекта)))
Общую площадь считают по своим формулам — кто-то площадь лоджий делит на 2, кто-то не делит (а и правда — зачем делить? пхах).
Жилую считают, вычитая из общей  нежилые, но например если кухня 9.8, то вычитают 9. ))) Ванная 2.8 — вычитают 2. Туалет 1.8 — вычитают 1!!! Коридор 6.6 — вычитают- сколько?- правильно — шесть! Итого на упоротом округлении жилая прибавляет почти 5 квадратов...
В псевдо-элитных домах:
— Вы точно берете?
— Так я еще не смотрел!
— У нас большая очередь на просмотры, записываем только тех, кто будет брать!
 
Пхаха, вахтера из мозга не убрать…
avatar
когда человек лезет туда, где он не профи, то всегда сложно. можно и по объявлениям не звонить конечно, где плана нет и не брать с детьми. Кстати, есть еще материнский капитал. Другой вопрос, что профи среди риелторов найти сложно.
avatar
A_N, сложнее чем самому разобраться если честно. толковые риэлты есть, но их реально мало раз, на большой части сделок они реально не нужны два. 
avatar

теги блога dekab1

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн