Вчера получил закономерный вопрос про валюту: как же так, аналитики предсказывали 2019 год как год ослабления рубля, а в итоге, на прошлой неделе масса физлиц от маржинколлилась на смене валютных фьючерсов, не заговор ли это крупных участников валютного рынка?

Биржевые аналитики сродни астрологам. Если ваши рекомендации, в среднем, верны, вы не будете заполнять инфопространство прогнозами, вы будете управлять активами. По моей статистике, всего около 40% прогнозов аналитиков окажутся верны. Если среди биржевых экспертов сформировался консенсус о движении того или иного товара, акции, валюты вверх или вниз, жди противоположного движения. Рубль находится в этой ситуации ошибочного консенсуса, причем до сих пор. Так что 61 рубль за доллар – вероятно, не дно нынешней волны снижения основной валютной пары.

Я беседую со своим приятелем Григорием (имя изменено по просьбе автора).

Привет, Гриш. Расскажи о себе

Привет. Мне 35 лет. 5 лет вкладываю в недвижимость. Деньги на первые инвестиции у меня появились благодаря высокооплачиваемой работе, которая была на тот момент.

Почему ты выбрал именно коммерческую недвижимость?

Сработала чистая психология. Я держал в руках бумажку и понимал, что чем-то по-настоящему владею. Это не было похоже на циферки в банковском приложении. Это была не какая-то там строчка в терминале брокера. А что-то вполне осязаемое.

Депозиты мне не подходили. Нужно было раскидывать крупные суммы по десяткам банков. Акции — на них просто не было времени. Бизнес давал гораздо большие доходности. При помощи недвижимости я покупал спокойствие себе и своей семье. Ну и сохранность капитала.

А почему именно коммерческая, а не жилая?

Я неплохо умею считать. Потратил пару вечеров. Сел и все проанализировал. Доходности и хлопоты в жилой недвижимости меня категорически не устраивали.

В коммерческой недвижимости во-первых хлопот изрядно меньше. А во-вторых окупаемость максимум 10 лет.

Вопрос: а почему не здания с Дикси или Пятерочкой?

У ОСЗ (отдельно стоящих зданий) свои заморочки, эксплуатация коммуникаций, прямые договора, обслуживание территории и т.д. С помещениями же, все эти вопросы решает домовая УК. При этом рентабельность помещений сравнима с ОСЗ, если это, конечно же, не ТЦ.

Ты заходил вслепую? Откуда черпал информацию?

Был у меня товарищ. Предлагал переводить квартиры в нежилой фонд. Не очень понравилось. Какие-то взятки, заносы. А вдруг не получится. Ты можешь остаться с квартирой. И потом бегать по рынку с целью продать ее. Не мое.

Я выбрал другое направление. Покупка полноценного коммерческого помещения, у проверенных застройщиков, с нормальными документами.

Ты можешь описать что это за объекты?

Это т.н. помещение свободного назначения. Обычно оно расположено на первом этаже жилого дома в спальном районе.

А почему в спальном районе?

Посмотри на собственников помещений на Тверской. Все они столкнулись с проблемой ликвидности и доходности. Продать за нормальные деньги не могут. Доходность очень низкая. Найти арендатора, который потянет арендную ставку в центре города сложно.

Я пошел на МКАД. Там цена за коммерцию была близка к жилой. Но при этом окупаемость намного лучше.

А кто снимает помещения в спальном районе? Там же нет трафика.

Там не так хорошо с трафиком для помещений стрит-ритейла (в сравнении с трафиком у метро). Но зато есть трафик жильцов. Кто покупает квартиры в таких районах? Семьи. Взяли квартиру в ипотеку. Муж работает. Жена, бабушки, дедушки и дети крутятся внутри района. Да и муж не все время проводит в центре. Весомая часть жизни такой семьи проходит внутри района.

У семей, как ты понимаешь, есть потребности.

Какие? Что кроме еды?

Вот как раз еда — самый плохой арендатор. “Сетевики” перекрыли всем воздух. Они демпингуют так, что владельцы маленьких магазинов находятся на грани выживания. У меня остался один такой арендатор — армяне. И то, половина помещения у них под продукты, а другая половина — под ателье. Причем ателье приносит больше денег. А торговля продуктами — побочный бизнес, который приносит дополнительную копейку и позволяет всем членам семьи быть занятыми.

А кому снимать выгодно?

Ателье, салоны красоты, детские клубы, суши, кулинария, интернет-магазины, стоматология и другие мед.услуги.

Слушай. Ну эти салоны разоряются же раз в три месяца. Замучаешься искать новых арендаторов.

У меня снимали три салона. Один разорился через 2 года. Два других до сих пор сидят.

При сдаче площадей ты должен очень хорошо понимать психологию людей.

Моя цель — не просто сдать, а надолго.

Ко мне может зайти арендатор, который вообще не понимает свой бизнес. Где-то прочитал, что барбершопы — это хорошо. И побежал открывать цирюльню.

Такому лучше сразу отказать.

Я стараюсь искать арендаторов, которые в своей нише являются профессионалами. Обычно у них уже есть опыт. В этом случае на их стороне начинает работать сарафанное радио. Клиенты заходят, видят, что качество услуг хорошее. Информация быстро распространяется по району. За рекламу платить уже не надо. Как следствие, выжить арендатору становится проще.

У меня сейчас два сомнительных арендатора. Остальные же наработали свою клиентскую базу. И о том, чтобы съезжать даже не думают. Сидят, работают.

Как ты находишь объекты? Считаешь ли ты трафик?

Часть активов я покупал 4-5 лет назад. В то время я был дико занят на основной работе. У меня не было возможность проводить глубокий анализ.

Выбирал так. Застраивающийся район, где уже была активность и был потенциал роста. И ценовой уровень.

Есть ряд застройщиков, которые продают коммерцию по завышенным ценам. Например, ПИК. Они подмяли под себя существенную долю рынка. Они продают объекты по цене в 1,5 раза выше, чем мне бы того хотелось. И при этом ты еще должен подождать два года прежде чем дом построят.

Я не могу ждать 2 года. За это время уже мог бы отбить часть помещения.

То есть ты заходишь только в готовые помещения?

Да. Либо на этапе сдачи. 2-3 месяца, полгода — предел, если помещение того стоит.

Как ты проверяешь объект?

А тут почти также как при покупке квартиры. У тебя есть свидетельство на собственность. Твоя задача посмотреть, что у помещения нет обременений на момент сделки. И получить справки об отсутствии долгов за коммуналку. Застройщики то известные.

А это похоже на пассивный доход?

Это бизнес, близкий к пассивному доходу. Улететь на год на острова и забыть про все не получится. Ты должен отслеживать поведение арендаторов, следить за платежами. Но это не требует больших затрат времени. Я трачу на свои объекты 3 рабочих дня в месяц.

Два раза в месяц проверить платежи. Внести данные в таблицы. Заплатить за коммуналку.

Пока что я справляюсь один.

Здравый смысл подсказывает не класть все яйца в одну корзину. Ни в одну из инвестиций не стоит заходить 100% капитала. И уж тем более использовать заемные средства. В каком то смысле тут мы делаем ставку, повезет или не повезет.

Можно входить в такой бизнес и на 100%. Но в этом случае у тебя должно быть много объектов. И тогда риск съезда арендаторов нивелируется количеством этих арендаторов.

Какая средняя цена у объекта?

Я говорю про МКАД 0-5 км. Сейчас цена подросла. За счет ухода с рынка дешевых застройщиков. От 8 млн. рублей Дешевле вряд ли найдете что-то ликвидное.

При этом не берите Новую Москву. На мой взгляд она очень и очень сильно переоценена. Ценник там такой же как в МСК. Но твой арендатор не сможет получить оттуда значимый денежный поток. Плотность населения меньше. За счет малоэтажного строительства и еще неосвоенных территорий.

Правильно ли я понял. Ты покупаешь в таких городах и локациях, где все застроили “человейниками”? И именно поэтому ты не идешь в регионы?

Да. Например, в тот же Питер я не хочу идти. Прежде всего из-за покупательной способности населения. Геморрой такой же. А денег сильно меньше.

Давай про экономику объекта.

Когда я заходил 5 лет назад у меня была простая математика. Я брал объект за 8 млн. рублей. И сдавал его за 80.000 рублей. Тупо делил на 100. Тогда для меня это было нормой.

Сейчас я стал более опытным. Где-то я совершил ошибку. И пришлось умерить аппетит. А где-то наоборот, денежный ручеек превысил мои ожидания. Окупаемость некоторых объектов доходит до 7 лет. И это очень неплохо.

В процентах это 15-16%.

Что с ликвидностью? Сколько я буду выскакивать из объекта в спокойные времена?

Тут много факторов. Если объект востребован, то он быстро улетит. Если объект показал себя плохо, то и продавать ты его будешь долго. Полгода-год.

Люди стали умными и научились считать. С неудачным объектом тебе либо повезет… например, клиенту нужно помещение в конкретной локации. Либо будешь скидывать по не очень выгодной цене.

А расскажи про грабли с арендаторами?

У меня рисков меньше. В договоре прописано, что все расходы с ЧП ложатся на плечи арендатора.

Допустим, случился пожар. И что дальше? Ты будешь бегать по судам и пытаться взыскивать средства с обанкротившегося арендатора?

В этом случае меня спасает диверсификация по объектам. Просел объект, на массе это не играет роли.

А вот страховками не пользуюсь. Не очень понимаю систему. Слишком высокая цена если ты страхуешь как собственник. Слишком большие расходы когда у тебя много объектов. Это не оправдывает себя. А вот попросить арендатора застраховать помещение можно. Так будет дешевле. Пока руки не дошли.

А криминал пытался заехать?

Пытались, но у них нет шансов сделать так, чтобы я не узнал про это, они сразу говорят о целях. Я как собственник имею право приезжать и смотреть на помещение. Плюс, соседи быстро все узнают. Когда у тебя никаких вывесок и периодически из вентиляции идет дымок, то все становится понятно сразу.

В личной беседе ты говорил, что у тебя один из ключевых арендаторов — компания Wildberries. Тут я напрягся. У меня много вопросов к этой компании. Это типичный «дотком» — рубль вкладываем, зарабатываем 50 копеек. Что будет если они разорятся? У тебя половина площадей будет пустовать? Как ты страхуешься от такого сценария?

Здесь опять диверсификация арендаторов выручает.

А как? У тебя в половине объектов сидят WB.

У меня есть офисы, в которых они сидят уже 4 года. Я вижу, что они даже не думают съезжать.

Я тесно общаюсь с их менеджментом. Изучаю планы развития. Выручка измеряется сотнями миллионов рублей в день (!!!). Они строят складской комплекс на 3,5 ярда. в 20-м еще 15 складов по МО. Не представляю что может завалить такого монстра.

У них есть политика, в которой прописано, что каждая из точек экономически оправдана. То есть тут нет экспансии ради экспансии с целью лечь потом под стратега.

И представь, помимо СНГ, они открыли первые офисы в Европе! И там тоже планируют построить склад. Да, в этой самой шенгенской зоне.

Мне не страшно.

А вдруг они примут решение о том, чтобы перестать развивать свои точки и всю логистику отдать сетевому посреднику?

Они через это прошли. Пытались работать с постаматами. Пытались работать с внешними поставщиками.

У WB есть колоссальное конкурентное преимущество, которое очень непросто повторить. Ты можешь заказать в пункт выдачи 20 пар обуви. Примерить все. Выбрать одну пару. Остальное попросить увезти. Все это в удобной обстановке, с зеркалами. Это то, за счет чего Wildberries ушли далеко вперед. WB — в шаговой доступности — вот их программа клиентоориентированности.

И вот скажи мне, кто из посредников может предоставить такую же услугу? У них даже с простейшим возвратом могут быть проблемы.

А можно сделать так, чтобы в точке половину пространства занимал WB, а другую половину — условные армяне, которые переживут даже ядерную зиму?

Ответ ехидный. Можно. Купи два помещения рядом. Если серьезно, то у WB есть четкие условия — помещение должно быть закреплено только за ними.

У них много имущества, приличные деньги в кассе. Им нужен свой ключ.

И у тебя, как у собственника рисков меньше. О кражах и прочих ЧП я часто узнавал постфактум от сотрудников WB. Арендатор сам вызывал полицию и разбирался со всеми проблемами.

Кстати, а что по расходам?

Если речь про рядового арендатора, то обычно за ЖКУ они платят сами. Твоя задача просто отслеживать своевременность транзакций. У WB по-другому. Расходы на коммуналку включены в арендную ставку. В среднем по МСК это 7000-10000 на помещение.

Налоги?

У меня — 6% ИП по упрощенке. Можно патент.

Из твоих слов видно, что у тебя достаточно много объектов. У меня возникает вопрос. А откуда деньги? Неужели на это все можно заработать с зарплаты менеджера?

Нет конечно. Я, как ты говоришь, поймал одного из «черных лебедей». Не упустил свой шанс.

Так вышло, что мои знания и навыки пригодились людям с крупными капиталами. Я помог реализовать им их проекты. И получил с этого отличный бонус

Далее было нужно просто применить основы финансовой грамотности, чтобы не спустить деньги на тачки, квартиры, роскошный образ жизни и прочие глупости.

А как ты сейчас покупаешь новые объекты? Хватает наличности с ренты?

Примерно так. Понятно, что покупаю уже не с такой скоростью. Да и спокойствия хочется:)

Главный вопрос. 100% капитала у тебя в одном инструменте. Это нарушение всех правил инвестирования. Что ты собираешься с этим делать?

Правильный вопрос. Как я уже говорил. У меня была работа. На нее уходило 100% времени. И отдача там была куда более высокой. У меня просто не было времени раскидать капитал по разным инструментам. Я выбрал самый простой и понятный мне на тот момент вариант.

Коммерческая недвижимость для меня прозрачна.

Сейчас у меня стало больше времени. Я стал тратить его на изучение фондового рынка и других инструментов.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35

Однозначно советую всем! Причем даже опытным. И вот почему.
Эта книга — тот редкий случай, когда книгу про инвестиции/трейдинг мне читать еще интересно. Мне кажется, я уже знаю почти все, поэтому меня сложно чем-то удивить, это надо учитывать, когда вы читаете рецензию от меня.

Сразу оговорюсь, что в целом, книга произвела неоднозначное впечатление: вначале она прям меня привела в чувство полного восторга. С половины книги, я “увяз”, уже не мог читать, пролистывал страницы. Но новичкам — однозначно читать вдумчиво и целиком. Лично для меня было бы идеально, если бы она закончилась на половине. Но это чисто для меня. Теперь по делу.

Автор книги, Силаев — большой молодец, я проникся уважением к его интеллекту, эрудиции, кругозору и дару писать. Начало книги я вообще читал взахлеб, оставил массу пометок на страницах. Я бы даже сказал, что он пишет не хуже Талеба. Итак, автор:

• оригинально мыслит и пишет

• необычный текст и слог

• я читал и получал удовольствие от чтения.

Только есть проблема. Некоторые места книги настолько оригинальны, что не все это поймут и оценят. По-моему я не встретил в книге ни одного момента, где я был бы не согласен с автором. Более того, многие моменты мне близки именно с позиции моего опыта и я рад что увидел в этой книге похожие мысли.

Какие интересные идеи я бы подчеркнул?
(Мысли очень концентрированные, на самом деле далеко не все поймут и осознают сходу их ценность)

Интересный вопрос. Сначала считал что нет. В надежде что колебания временные. отрастут. Потом смотрю- некоторые бумаги упав могут отрастать слишком долго. Знать бы какова статистика этого и как посчитать вероятность.  С другой стороны- противоположная стратегия: усреднения. Допустим  я купил немного алросы в июне. Попал на падение в июле, подобрав на дне. Сейчас по ней в плюсе и надеюсь держать как дивитикет её долго. Опять же вопрос- в какой части случаев (и для каких причин падения) это работает.
С МРСК ЦП на себе отследил интересный аффект. Падают. Ну думаю- упали немного и отрастут. А нет- падают дальше. Но эмоционально жалко продавать коли на них убыток получил + вроде как уже купил и «моё», да и цель долгосрочно получать дивиденды а не спекулировать. Но глядя постфактум понимаю- я мог выйти на -5% и в данной ситуации я мог бы закупиться (если акции ещё нравится) на -20. Сейчас у меня возникает вопрос- не ставить ли стоплосы везде что бы отсекать уменьшение цены  (помимо дивидедных гэпов) на уровень выше N (допустим максимальное падение за год). Входя в бумагу вновь вручную когда цена будет если не в росте то в боковике с прогнозом на то что опускаться не будет.  Как эффективнее?

Со стоплосами опять же вопрос. Квик насколько понимаю позволяет ставить падение цены относительно текущей. А если я хочу оценивать падение цены за день? или относительно средней цены месяца? Неужели только  qlua учить и робота писать ?

• Легче сказать “Я буду алчным, когда все другие боятся”, чем сделать это в жизни.
•  Разница между отличной компанией и отличной инвестицией может быть огромной.
•  Рынки переживают как минимум один большой отскок каждый год и одно крупномасштабное падение каждое десятилетие. Привыкайте к этому.
•  Среди финансовых игроков практически полностью отсутствует ответственность. Люди, которые ошибались многие годы, продолжают давать советы, как правильно инвестировать.
•  Эрик Фалькенштейн сказал: “У теннисистов экстра-класса 80% ударов достигают цели, у теннисистов-любителей 80% ударов оказываются неудачными. То же самое происходит в борьбе, шахматах и инвестировании. Новички должны фокусировать все внимание на избежании ошибок, а мастера — на ключевых сделках”.
•  Сегодня на рынке десятки тысяч профессиональных инвестиционных менеджеров. Статистически лишь небольшая часть из них добивается успеха, и то по чистой случайности. Кто эти счастливчики? Я не знаю, но, скорее всего, все они известные люди.
•  Инвесторы, которых мы называем “легендарными”, очень редко, а то и вообще никогда за всю карьеру не смогли предугадать направление индексного фонда.
•  Во время рецессий, выборов и заседаний ФРС люди вдруг становятся уверенными в том, чего не знают.
•  Чем сильнее чувство уверенности по поводу будущей инвестиции, тем больше вероятность, что она окажется провальной.
•  Вместо торговли акциями за центы вложите все свои деньги во что-то крупное. То же самое можно посоветовать и по поводу ETF.
•  Ни один человек в мире не знает, куда будет двигаться рынок в краткосрочной перспективе. Это даже не обсуждается.
•  Следует слушать того аналитика, который не боится признавать свои ошибки.
•  Вы не понимаете сложный балансовый отчет. Вы не одиноки. Не понимают его также руководители компаний и их экономисты.
•  В следующие 50 лет нас ждет 10 рецессий. Не удивляйтесь, когда они произойдут.
•  Тридцать лет назад на телевидение был один час о рынках в день. Сегодня ТВ посвящает финансам ежедневно 18 часов. Однако увеличился не объем новостей, а объем болтовни.
•  Наибольшую прибыль Уоррен Баффетт получил, когда рынки были менее конкурентными. Маловероятно, что кто-либо сможет превзойти его 50-летний рекорд.
•  Большая часть того, что преподают об инвестировании в бизнес-школах, — полная ерунда. Но зато есть очень богатые преподаватели.
•  Чем чаще человек появляется на телевидении, тем меньше вероятность, что его предсказания окажутся точными.
•  Не доверяете тому, кто чаще двух раз в неделю появляется на телеканале деловых новостей CNBC.
•  Рынку безразлично, сколько вы заплатили за акцию, дом или что вы думаете по поводу “справедливой” цены.
•  Большинство новостей о рынках не только бесполезны, но и вредны для вашего финансового здоровья.
•  Профессиональные инвесторы имеют более качественную информацию и более быстрые компьютеры, чем у вас. Вы никогда не превзойдете их в краткосрочной торговле. Даже не пытайтесь.
•  Продолжительность трудового стажа инвестиционного менеджера не означает ничего. Всю свою карьеру он мог терять деньги инвесторов. Как правило, именно это и происходит.
•  Снижение издержек обращения – одна из самых худших вещей для инвестора, так как это позволяет совершать более частые торговые операции. Высокая стоимость операций заставляет людей хорошо обдумывать каждый шаг.
•  Профессиональное инвестирование – карьера, где очень трудно добиться успеха, но ее просто начать и не нужна специальная подготовка. Именно поэтому у нас армия “экспертов”, которые не понимают, что делают.
•  На большинстве IPO вы прогорите. Люди, у которых больше информации, чем у вас, хотят продать. Задумайтесь об этом.
•  Когда кто-то начинает вспоминать графики, скользящий средний показатель, фигуры головы и плеча или уровень сопротивления, то бегите от него.
•  Фраза “двойная рецессия” использовалась в интернете 10,8 млн раз в 2010 г. и 2011 г., утверждает Google. Но она так и не случилась. В 2006 и 2007 гг. никто не говорил о “финансовом коллапсе”, однако он, как все знают, произошел.
• Реальная процентная ставка 20-летних казначейских облигаций отрицательна, но инвесторы продолжают вкладывать в них деньги. Страх, должно быть, намного сильнее простой арифметики.
•  Книга “Где яхты клиентов?” была написана в 1940 г., но большинство людей все еще не понимают, что финансовые консультанты не очень заботятся о своих клиентах.
•  Недорогой индексный фонд – одно из самых полезных изобретений в истории. Скучно, но красиво.
•  Лучшие в мире инвесторы больше понимают психологию, чем финансы.
•  Большая часть событий на рынке происходит случайно. Попытка понять краткосрочные движения – это все равно, что объяснить счастливые лотерейные номера.
•  Чаще всего возможность сберечь больше денег важнее, чем поиск отличного инвестирования.
•  Если у вас есть долг на кредитной карточке и вы задумались об инвестировании, остановитесь. Вы нигде не найдете процентную ставку в 30%.
•  Через 20 лет S&P 500 будет совсем другим. Одни компании обанкротятся, другие объединятся.
•  Двадцать лет назад General Motors была лучшей в мире компанией, а над Apple все смеялись. Подобные перемены произойдут и в следующем десятилетии, но никто не знает, кто будет где.
•  Самые скучные компании – производители зубной пасты, продуктов питания и болтов – могут быть самым лучшим местом для инвестирования в долгосрочной перспективе. Самые инновационные компании имеют самый плохой результат.
•  Президент имеет меньше влияние на экономику, чем многие считают.
•  Следующая рецессия будет совершенно другой, чем последняя.