Для начала важное уточнение:

Пока я копила на первоначальные взносы, деньги не лежали без дела. Они тоже находились на депозитах и приносили проценты.

Но мне захотелось сравнить свою реальность и альтернативную — что было бы, если бы я откладывала всё вложенное в квартиры на депозит. 

Сравним две стратегии:

• Первая — накопить первоначальный взнос, купить квартиру и выплачивать ипотеку, цикл повторить;
• Вторая — накопить ту же сумму, но квартиру не покупать и продолжать держать деньги на депозитах. 

Все цифры реальные, основаны на моих личных вложениях в объекты недвижимости. 

СКОЛЬКО ДЕНЕГ УШЛО В НЕДВИЖИМОСТЬ

За период с 2018 года мои вложения выглядели примерно так.

• Первоначальные взносы — 9,9 млн ₽:

2018: 1.8 млн ₽;

2023: 3,6 млн ₽;

2025: 2,1 млн ₽;

2026: 2,4 млн ₽;

• Ремонты и меблировка — 8 млн ₽:

2018: 1.2 млн ₽;

2025: 6 млн ₽;

2025: 0,8 млн ₽;

• Нежилая недвижимость — 3,6 млн ₽:

2023: 0,9 млн ₽;

Привет!

Часто вижу споры о том, может ли аренда квартир приносить ощутимый доход.

Давайте честно поговорим о моих цифрах.

Я расскажу про свои объекты, их ориентировочную стоимость на рынке (конечно, бумажную), стоимость аренды и грязную доходность. Сейчас чистую доходность не будем считать, там много переменных, предлагаю оставить этот вопрос на другой пост и разобрать его на примере конкретной квартиры. 

Объект №1: Квартира, 35.4м2

• Стоимость: 18 000 000 ₽


• Аренда: 80 000 ₽


• Годовая доходность: 5%

Объект №2: Студия, 25.2м2

• Стоимость: 13 000 000 ₽


• Аренда: 65 000 ₽


• Годовая доходность: 6%

Объект №3: Студия, 21.6м2

• Стоимость: 12 000 000 ₽


• Аренда: 55 000 ₽


• Годовая доходность: 5.5%

Итого:

ориентировочная стоимость портфеля — около 43 млн. ₽, а потенциальный арендный поток — 200 тыс. ₽ в месяц.

Таким образом, получается, что при «работе» трех арендных квартир мы выходим на доход, который является верхним пределом для НПД режима (самозанятость под 4%) — 2 400 000 ₽ в год. 

При этом мои ипотечные платежи составляют 185 000 ₽. То есть квартиры могут находиться почти на самоокупаемости, так как есть еще коммунальные платежи, страховки, налоги и прочие расходы.