Информация
Блог им. ninarozd
АЛЬТЕРНАТИВНАЯ РЕАЛЬНОСТЬ. Что было бы, если бы вместо квартир я выбрала депозиты?
- 29 июля 2026, 09:25
- |
Для начала важное уточнение:
Пока я копила на первоначальные взносы, деньги не лежали без дела. Они тоже находились на депозитах и приносили проценты.
Но мне захотелось сравнить свою реальность и альтернативную — что было бы, если бы я откладывала всё вложенное в квартиры на депозит.
Сравним две стратегии:
- Первая — накопить первоначальный взнос, купить квартиру и выплачивать ипотеку, цикл повторить;
- Вторая — накопить ту же сумму, но квартиру не покупать и продолжать держать деньги на депозитах.
Все цифры реальные, основаны на моих личных вложениях в объекты недвижимости.
СКОЛЬКО ДЕНЕГ УШЛО В НЕДВИЖИМОСТЬ
За период с 2018 года мои вложения выглядели примерно так.
• Первоначальные взносы — 9,9 млн ₽:
2018: 1.8 млн ₽;
2023: 3,6 млн ₽;
2025: 2,1 млн ₽;
2026: 2,4 млн ₽;
• Ремонты и меблировка — 8 млн ₽:
2018: 1.2 млн ₽;
2025: 6 млн ₽;
2025: 0,8 млн ₽;
• Нежилая недвижимость — 3,6 млн ₽:
2024: 2 млн ₽;
2025: 0,7 млн ₽;
• Погашение основного долга по ипотекам — 5,3 млн ₽;
• Проценты банкам — около 4,6 млн ₽.
Итого: 31,4 млн ₽.
На сегодняшний день рыночная стоимость моего имущества за вычетом ипотечных долгов составляет примерно 51,5 млн ₽ чистого капитала. Здесь можно поспорить о том, насколько это реальные цифры, но пока не продам — это квартиры Шрёдингера.
АЛЬТЕРНАТИВНАЯ РЕАЛЬНОСТЬ
Теперь представим, что в 2018 году я вообще не купила первую квартиру. Все деньги, которые в реальной жизни уходили на недвижимость, продолжали бы работать на депозитах.
По моей приблизительной модели сегодня размер капитала составил бы 45 млн ₽.
Но здесь есть одна проблема. Мне всё равно нужно было бы где-то жить. Если бы я не покупала квартиру, то восемь лет снимала бы жильё. Даже по достаточно консервативной оценке за это время на аренду ушло бы примерно 5 млн ₽ (5 000 000₽ / 8 / 12 = 52 000₽). В то же время квартира, в которой я живу сейчас, сдается в нашем доме за ~ 130 000₽ ежемесячно.
Эти деньги не превратились бы ни в капитал, ни в актив. Это просто расходы.
То есть после учёта стоимости аренды мой капитал составил бы уже около 40 млн ₽.
Получается такая картина:
Недвижимость — около 50 млн ₽ чистого капитала.
Депозиты минус аренда жилья — около 40 млн ₽.
Получается, что в моей ситуации разница составила около 10 млн ₽ за 8 лет в пользу недвижимости.
При этом я не считаю этот пост доказательством того, что недвижимость всегда лучше депозитов. Я считаю, что мой результат во многом получился из-за того, когда я покупала квартиры и благодаря хорошему росту доходов с 25 лет.
Ипотеки под 5–6%, совсем другие цены на московскую недвижимость и последующий рост рынка сыграли огромную роль. Если бы я принимала решение сегодня, то не факт, что повторила бы ту же стратегию.
Более того, вполне возможно, что при текущих ставках именно депозиты или вообще какой-то другой инструмент покажут результат лучше, чем покупка квартиры.
Этот пост — не совет покупать недвижимость. И не попытка доказать, что депозиты хуже. Это просто ретроспективный разбор одного конкретного инвестиционного пути.
И пока результат такой:
в моей конкретной истории недвижимость оказалась более выгодной.
А как вы думаете: если бы в 2018 году вам дали мои стартовые условия, какой инструмент показал бы лучший результат — недвижимость, депозиты или фондовый рынок?
Погодите пару лет и пересчитайте. Будет интереснее))
Ну и еще один момент, сейчас дыра в бюджете затыкается печатным станком, а не ОФЗ, сами знаете к чему это приводит со временем.
Мы инвестируем в недвижимость, потому что у нас есть дети. Это наследство. Ну а биржа — это альтернатива бизнесу.
Мы покупаем недвигу на старость. Чтобы было, куда бросить кости. Чтобы где-нибудь подохнуть, спокойно, медленно и постепенно. Чтобы пить пиво и не работать. Есть генераторы прибыли, есть накопители и аккумуляторы. Недвижка просто консервирует деньги на десять лет. Это лучше, чем оставить деньги в сейфе. Но не лучше депозита. Биржевики ценят ликвидность. С депозита можно быстро снять и вложить в растущие активы.
Посчитай. Облигации РЖД, Россельхозбанк, Аэрофлот, РусГидро, МТС, Магнит.
Когда работяги, манагеры и офисные клерки пашут, а получатель купонов может спокойно жить без забот, сладко спать, пить пиво и есть мясо.
Ты можешь быстро снять деньги, продать паи этих фондов. Но чтобы быстро продать квартиру — это просто нереально. Это будет с убытками.
А ещё есть валютные, замещающие облигации. Это 10% годовых в валюте.
тоже есть, скажу по секрету :)
… недвигу продать… ее стоимость реализации сильно зависит от сроков продажи…
Да, ситуация гипотетическая, но я рыночную стоимость старалась брать (оценка через сервисы, мониторинг досок объявлений, и оценка оценочных компаний).
… а оценочная стоимость это субъективизм или ангажемент…
Вообще, я нигде не спорю, что может быть хуже. Но ретроспективно очень неплохо получилось.
Но вы правы, на результат сильно повлияла одна из квартир, купленная в 2018 году.
Точно зумер)? Или ему 50)?
Мне нужен тот, кто кран закрутит да полку повесит. Квартиры требуют внимания!
Это более правильный бенчмарк. Считая от 01.01.2018 за 8.578 лет:
рост в 4.259 раза, 18.4% годовых.
Конечно, доходность последовательных вложений надо оценивать по формуле IRR в Excel.
Правой кнопкой мыши вызываешь контекстное меню, выбираешь строку «Открыть в новой вкладке»… и т.д.
В Андроиде контекстное меню вызывается, вроде бы, длительным нажимом на объект.
Или в Яндексе через строку поиска «GLDRUB_TOM график» выбираешь ссылку на интерактивную диаграмму.
PS А если хочешь картинку с 1997 года
www.cbr.ru/hd_base/metall/metall_base_old/
www.cbr.ru/hd_base/metall/metall_base_upto/
cbr.ru/hd_base/metall/metall_base_new/
… За 30 лет рост более 168 раз, доходность более 18.5% годовых.
— Я с женой приехал в Америку с 2 центами. На них мы купили яблоки и продали их по 4 цента. Дальше мы на 4 цента купили еще яблок и продали их за 8. Потом умерла моя тетя и оставила в наследство 2 миллиона.
И, даёте людям (арендаторам) крышу над головой,
в третьей квартире будет жить сынулька,
когда с ипотекой расплатишься будешь жить на пенсию
😂 ну и квартир 4, а не 3.
Ну сейчас хорошая квартира 350 тыс. баксов, а не любая ;) Про 2006 не знаю, правда, ребенком была. Представляю рынок только с 2014 года, как сама на него «вошла».
молодчинка!)
у Сереги Потанина пост недавно прочитал. Заставил меня он задуматься.
Я продал квартиры, которые обыгрывали биржу
У меня было 7 квартир. Четыре продал. На днях сел и честно всё пересчитал — с налогами, простоями, ремонтами.
Оказалось, бетон обыграл фондовый рынок. Около 15% годовых против 13–14% у широкого рынка.
Я всё равно продал. И продал бы снова.
Почему я вообще пошёл в квартиры
Родители всю жизнь торговали в Лужниках. Когда у них пошли деньги — покупали квартиры на котловане. Это работало у меня на глазах.
На бирже я к тому моменту уже обжёгся — по молодости слил деньги на Форексе. Смотреть в ту сторону я просто не стал. Других вариантов перед глазами не было: либо депозит, либо бетон.
А главное — я тогда очень хорошо зарабатывал. Когда в моменте заходит много, ты вообще не думаешь про доходность. Не считаешь проценты, не сравниваешь инструменты. Есть понятный вариант — ты откладываешь и покупаешь.
Так и появилась цель: набрать 10 квартир и жить с потока.
И решение оказалось правильным. Квартиры дали больше, чем дал бы рынок за те же годы. Тут я себя не корю.
Почему тогда продал
Изменился не инструмент. Изменилась моя задача.
Пока я много зарабатывал, мне было всё равно — 4% там или 10%. Основные деньги приносила работа, капитал просто лежал и рос.
Потом я перешёл на жизнь с пассивного дохода. И вот тут эффективность капитала стала главным вопросом. Когда живёшь с потока, разница между 4% и 10% — не абстракция. Это буквально твой месяц.
К этому моменту у меня был опыт и там, и там. Не теория — свои деньги, прожитые в обоих инструментах. Разница видна по двум пунктам.
Первое: поток в моменте больше. Квартира за 12,5 млн даёт 45 000 в месяц — меньше 4% годовых. Крепкие дивидендные компании платят 10% и выше.
Второе, и это важнее: один поток растёт, а другой стоит.
Сбербанк за 2017 год заплатил 6 рублей на акцию. За 2024-й — 34,84. Рост почти в 6 раз. Моя аренда за те же годы: 25 000 → 45 000. Меньше чем вдвое.
Я вышел не из плохого актива. Я вышел из актива, у которого поток не умеет расти сам.
Три квартиры я оставил
Они дают 3,7% годовых. Те же деньги в бумагах принесли бы на 145 000 в месяц больше. Считал.
Но это уже не инвестиция. Это подстраховка, вторая пенсия родителям и запасной вариант жилья. Страховку доходностью не меряют — никто не спрашивает, сколько процентов годовых приносит страховка на машину.
Просто цену спокойствия честнее знать. Моё стоит около 1,7 млн в год, и я плачу осознанно.
С чего бы я начинал сегодня
Депозит и фондовый рынок. Всё.
Не потому что квартиры плохие. Просто квартира — инструмент для другой стадии. Пока капитала нет, её у вас в списке доступного нет.
Дальше по мере роста: около 15 млн — есть смысл посмотреть на льготную ипотеку. От 40–50 млн — одна квартира в портфель, для спокойствия и диверсификации.
Я шёл наоборот — сначала бетон, потом биржа. Не потому что был умнее, а потому что тогда перед глазами был один пример.
И момент, который не учитывает никто: пока человек копит на квартиру, его деньги 3–4 года лежат почти под ноль.
Зачем инвестировать маленькие суммы
Говорят: начните, и сложный процент всё сделает. С 1000 рублей он ничего не сделает.
Маленькие суммы нужны ради навыка, а не ради процентов.
Когда у меня пошли большие деньги, я не знал, что с ними делать — и понёс в то, что видел у родителей. А знаю людей, у которых первые серьёзные деньги ушли в пирамиды и к мошенникам. Просто потому, что учиться пришлось сразу на большой сумме.
Шишки дешевле набивать на 10 000, чем на 10 000 000.
Главное, что вылезло из расчёта:
Мы спорим «квартира или акции», а разница между ними — 1–2 процента годовых.
Результат сделало другое: сколько я зарабатывал и сколько откладывал.
Спор о том, куда положить, — вторичен. Первично то, сколько ты туда приносишь.
Вы та на ком банки делают деньги
Меня устраивает наше взаимовыгодное сотрудничество на протяжении 12 лет.
когда недвижимость складывается в два раза
ни у кого нет работы
у вас все квартиры заберут за долги, и долги все равно останутся
Но в моём случае долговая нагрузка рассчитана так, чтобы платежи покрывались моей зарплатой и арендой, а не только ростом цен на недвижимость.
Если случится кризис с падением цен на 50% и массовой безработицей, проблемы будут не только у владельцев квартир, но и у многих других инвесторов. Мой пост был не о том, что такой сценарий невозможен, а о том, что получилось в реальности с 2018 по 2026 год.
В идеальном сценарии я планирую погасить одну ипотеку через два года, а другую — через 4. А третью пока оставить. Может ли случиться черный лебедь? Безусловно. У меня есть и неипотечная недвижимость.
Недвижимость выигрывает перед депозитами, если есть бурный рост стоимости недвижимости. Он был в 2022-2024. Если знать, когда будет следующий бурный рост стоимости недвижимости, то вкладываться в неё выгодно. А если не знать?
У меня знакомая купила квартиру в 2014 после роста недвижки, и в 2018 с ужасом смотрела на оценку аналогичных квартир на сайтах продаж. После 2022 всё выровнялось.
Ваш пример понятен.
А то многие люди любят верить в чудеса и повторять мантры: «Нужно вкладывать только в недвижимость/депозиты/акции/облигации (подчеркнуть нужное), потому что так все делают или так правильно». А почему? А самому сравнить? — эту работу игнорируют.
Остальные дали гораздо меньшую доходность, но их сейчас я буду пускать в аренду и через время может быть интересно.
А может быть и нет, узнаем ретроспективно через пару лет)
Стоимость аренды квартиры, в которой я сейчас живу — 130 000 руб. ежемесячно.
Ну и 10 миллионов для меня большие деньги, в 2018 году мой доход не превышал 2 миллионов рублей в год, а в 2022 — 4 миллионов рублей. Поэтому +10кк не совсем копейки, если честно)
ничто не меняет стоимость машины так, как попытка её продать
на 30 вложенных иметь 50 за 8 лет это 8% в год? да даже если 10% это очень скромный результат, индекс интереснее.
и что-то мне подсказывает что при продаже 50 не получится, п получится например 40:)
Деточко, ты сначала выплати все ипотеки, а потом кукуй нам про сверхприбыли.
Мне во всех этих расчетах не хватает полной картины, как именно все это посчитано. Очевидно, что деньги вносились и копились поэтапно. Как именно это считалось на депозиты?
В расчете присутствует корректировка на съем жилья, но тогда нужна корректировка на зарплату за время, которое было потрачено, например, на ремонт. Есть ли в оценке доход от недвижимости (она сдается в аренду итд?). Коммуналка, налоги итд — это по оценкам еще пара миллионов. То есть по сути, я бы наверное, минимум, отдал паритет двум видам инвестиций.
А на дистанции почти на любом этапе золото всегда обгоняет недвижимость.
Про оценку недвижимости я опускаю намеренно, потому что это самое непредсказуемое в любом расчете.
Но в целом, я считаю, что недвижимость как класс инвестиций надо всегда иметь. Но вот концентрацию всего капитала можно уже и распределять.
Кстати, ваш срок отсчета примерно совпадает с отсчетом из легенды про программиста, который каждый месяц просто покупал Сбер.
Но в любом случае, я всегда придерживаюсь такого взгляда на любую историю, особенно с ретроспективным взглядом: самое лучшее, что вы сделали — это копили. И не важно, заработали ли вы вообще на этом или нет. Еще менее важно, обогнало ли что-то вашу доходность. Самое важное, что вы накопили и сегодня у вас больше чем вчера. А доходность — это дело времени.
Коммуналка была не такой большой, сейчас да, она может критично повлиять на результат, так как это 35 тысяч ежемесячно, но она возмещается арендой немного. Но ее не было почти весь этот период, так как 3 объекта сдалось в этом году. Будет лет через пять посмотреть, как изменится.
Про программиста посмотрю отдельно, прокомментирую, если что-то заинтересует. Но вообще, чат GPT говорит, что моя средняя доходность за это время — 16% годовых (показатель XIRR).
Честно скажу, все мои мои вложения на бирже минусовые. Это прям то, что получается у меня плохо. Поэтому и рассказываю про свой опыт в недвижимости.
Кстати, никого не призываю его повторять, это правда не для всех.
Да особо никто и не повторит. Недвижка — это куда более сложно и рискованно, чем классические консервативные инвестиции.
Плюс в вашем кейсе — это взятие на себя обязательств. Одно дело, когда есть на руках 20 млн, закидываешь их в облиги под 16%, а платишь ипотеку под 5-8% + собираешь по аренде. Другое, когда эти накопления являются «обязательными платежами». И я думаю, что будет ошибочно полагать, что это все легко и просто. У этого есть цена и нет обратной дороги без потерь.
А вот касаемо ваших расчетов. Если вы реально на это смотрите, как на накопление капитала и инвестиции, то у вас должно быть все расписано до копейки. Я этого не увидел и это то, что меня в этой всей конструкции смущает. Но это я и мой подход. Я просто в своих расходах, доходах и ДДС считаю все до копеек и много лет. Могу точно сказать, сколько заплатил коммуналки в 2021 году итд.
А так, конечно, я считаю грязную доходность по своим объектам и каждый год прикидываю рыночную цену для этого.
Совсем до копейки по 100 руб. расписывать в моем случае бессмысленно, у меня большие доходы (как мне говорят) и большие расходы. Например, я перевожу «зарплату маме» ежемесячно по 50 000.
Конечно, личный бюджет я веду, но каждую копейку не экономлю. У меня расписан план накопления на погашения ипотек и есть триггерные точки, когда я этот план погашения осуществляю. Пока, например, депозиты дают больше дохода, чем кредиты, я кредиты не гашу. Видели бы вы мои экселевские табличеньки и моделирование взятия четвертой, а потом и пятой ипотеки. Я считала разные сценарии.
Тут. На Смарт-Лабе, ты знаешь, кто такой Ладимир?
Знаешь или нет?
Y/N?
*тока без Гуглов, пожалуйста.
Благ, Вам!
Подпишусь, пожалуй!)
*с компа
Жесть..