АЛЬТЕРНАТИВНАЯ РЕАЛЬНОСТЬ. Что было бы, если бы вместо квартир я выбрала депозиты?

Погодите пару лет и пересчитайте. Будет интереснее))

Я продал квартиры, которые обыгрывали биржу

У меня было 7 квартир. Четыре продал. На днях сел и честно всё пересчитал — с налогами, простоями, ремонтами.

Оказалось, бетон обыграл фондовый рынок. Около 15% годовых против 13–14% у широкого рынка.

Я всё равно продал. И продал бы снова.

Почему я вообще пошёл в квартиры

Родители всю жизнь торговали в Лужниках. Когда у них пошли деньги — покупали квартиры на котловане. Это работало у меня на глазах.

На бирже я к тому моменту уже обжёгся — по молодости слил деньги на Форексе. Смотреть в ту сторону я просто не стал. Других вариантов перед глазами не было: либо депозит, либо бетон.

А главное — я тогда очень хорошо зарабатывал. Когда в моменте заходит много, ты вообще не думаешь про доходность. Не считаешь проценты, не сравниваешь инструменты. Есть понятный вариант — ты откладываешь и покупаешь.

Так и появилась цель: набрать 10 квартир и жить с потока.

И решение оказалось правильным. Квартиры дали больше, чем дал бы рынок за те же годы. Тут я себя не корю.

Почему тогда продал

Изменился не инструмент. Изменилась моя задача.

Пока я много зарабатывал, мне было всё равно — 4% там или 10%. Основные деньги приносила работа, капитал просто лежал и рос.

Потом я перешёл на жизнь с пассивного дохода. И вот тут эффективность капитала стала главным вопросом. Когда живёшь с потока, разница между 4% и 10% — не абстракция. Это буквально твой месяц.

К этому моменту у меня был опыт и там, и там. Не теория — свои деньги, прожитые в обоих инструментах. Разница видна по двум пунктам.

Первое: поток в моменте больше. Квартира за 12,5 млн даёт 45 000 в месяц — меньше 4% годовых. Крепкие дивидендные компании платят 10% и выше.

Второе, и это важнее: один поток растёт, а другой стоит.

Сбербанк за 2017 год заплатил 6 рублей на акцию. За 2024-й — 34,84. Рост почти в 6 раз. Моя аренда за те же годы: 25 000 → 45 000. Меньше чем вдвое.

Я вышел не из плохого актива. Я вышел из актива, у которого поток не умеет расти сам.

Три квартиры я оставил

Они дают 3,7% годовых. Те же деньги в бумагах принесли бы на 145 000 в месяц больше. Считал.

Но это уже не инвестиция. Это подстраховка, вторая пенсия родителям и запасной вариант жилья. Страховку доходностью не меряют — никто не спрашивает, сколько процентов годовых приносит страховка на машину.

Просто цену спокойствия честнее знать. Моё стоит около 1,7 млн в год, и я плачу осознанно.

С чего бы я начинал сегодня

Депозит и фондовый рынок. Всё.

Не потому что квартиры плохие. Просто квартира — инструмент для другой стадии. Пока капитала нет, её у вас в списке доступного нет.

Дальше по мере роста: около 15 млн — есть смысл посмотреть на льготную ипотеку. От 40–50 млн — одна квартира в портфель, для спокойствия и диверсификации.

Я шёл наоборот — сначала бетон, потом биржа. Не потому что был умнее, а потому что тогда перед глазами был один пример.

И момент, который не учитывает никто: пока человек копит на квартиру, его деньги 3–4 года лежат почти под ноль.

Зачем инвестировать маленькие суммы

Говорят: начните, и сложный процент всё сделает. С 1000 рублей он ничего не сделает.

Маленькие суммы нужны ради навыка, а не ради процентов.

Когда у меня пошли большие деньги, я не знал, что с ними делать — и понёс в то, что видел у родителей. А знаю людей, у которых первые серьёзные деньги ушли в пирамиды и к мошенникам. Просто потому, что учиться пришлось сразу на большой сумме.

Шишки дешевле набивать на 10 000, чем на 10 000 000.

Главное, что вылезло из расчёта:

Мы спорим «квартира или акции», а разница между ними — 1–2 процента годовых.

Результат сделало другое: сколько я зарабатывал и сколько откладывал.

Спор о том, куда положить, — вторичен. Первично то, сколько ты туда приносишь.

Недвижимость выигрывает перед депозитами, если есть бурный рост стоимости недвижимости. Он был в 2022-2024. Если знать, когда будет следующий бурный рост стоимости недвижимости, то вкладываться в неё выгодно. А если не знать?
У меня знакомая купила квартиру в 2014 после роста недвижки, и в 2018 с ужасом смотрела на оценку аналогичных квартир на сайтах продаж. После 2022 всё выровнялось.

Ваш пример понятен.

стоимость моего имущества за вычетом ипотечных долгов составляет примерно 51,5 млн ₽

Мне во всех этих расчетах не хватает полной картины, как именно все это посчитано. Очевидно, что деньги вносились и копились поэтапно. Как именно это считалось на депозиты? 

В расчете присутствует корректировка на съем жилья, но тогда нужна корректировка на зарплату за время, которое было потрачено, например, на ремонт. Есть ли в оценке доход от недвижимости (она сдается в аренду итд?). Коммуналка, налоги итд — это по оценкам еще пара миллионов. То есть по сути, я бы наверное, минимум, отдал паритет двум видам инвестиций.

А на дистанции почти на любом этапе золото всегда обгоняет недвижимость.

Про оценку недвижимости я опускаю намеренно, потому что это самое непредсказуемое в любом расчете.

Но в целом, я считаю, что недвижимость как класс инвестиций надо всегда иметь. Но вот концентрацию всего капитала можно уже и распределять. 

Кстати, ваш срок отсчета примерно совпадает с отсчетом из легенды про программиста, который каждый месяц просто покупал Сбер.

Но в любом случае, я всегда придерживаюсь такого взгляда на любую историю, особенно с ретроспективным взглядом: самое лучшее, что вы сделали — это копили. И не важно, заработали ли вы вообще на этом или нет. Еще менее важно, обогнало ли что-то вашу доходность. Самое важное, что вы накопили и сегодня у вас больше чем вчера. А доходность — это дело времени.

Классический пример спора: что лучше? По факту, недвижимость надежнее, но дает меньшую доходность в моменте или в среднесрочной перспективе по сравнению с фондовым рынком, однако позволяет избежать потерь и обладает определенными преимуществами (прописка, ВНЖ, гражданство, комфорт). Работает даже в Африке и Азии, но есть нюансы и т.п. Продажа позволяет сразу зафиксировать прибыль, а аренда дает уверенность в завтрашнем дне. Потерять работу может любой и даже министр, а вот квартирка в ЦАО у бывшего министра остается зачастую на всю жизнь ;) 

Недвижимость — это локация. «Центр» быстрее растет в цене, а периферия постепенно подтягивается, даже зачастую без качественного роста инфраструктуры вокруг, вопреки законам логики. Брать дорогую недвижимость порой нет экономического смысла, как с целью продажи, так и с целью сдачи в аренду. Недвижимость тоже позволяет инвестировать постепенно, если вы конечно, не идиот и покупаете залпом по несколько лотов сразу (такие есть и дело не в больших семьях). Налог, коммуналка, страховка, даже косметический ремонт, кроме тотала — ни та сумма, которая заставляет думать о плохом. Любой ремонт имеет амортизацию, но ее степень зависит от того, кому вы даете ключи.

Одно не рекомендую — брать ипотеку и долгосрочные кредиты под покупку — они съедят на коротком горизонте прибыль, а людей сделает рабами работы. Есть упертые, которые готовы 5-10 лет пахать аж на 2 работах ради досрочного погашения, но это личный выбор. Отдельная шиза «новомосквичи» из деревень и малых городков. Эти будут 20-30 лет корячиться, чтобы стать москвичами у МКАДа или ближе к ТТК, что нонсенс.

Жилье покупают по разным причинам, чаще всего демографическим, соответствующим жизненному циклу: самостоятельная жизнь, пара, семья, дети, потом надо всем разъехаться и где-то жить. С учетом доходов и стиля жизни начинают со студии/однушки, далее ждет двушка или трешка, если повезет. С учетом тренда на одиночество, трешки скоро совсем станут мало востребованы, хотя многодетные по-прежнему встречаются. 

Инвестировал в 4 объекта недвижимости с 2019 года при соблюдении 5 главных принципов: экономического смысла, транспортной доступности, комфорта, надежности и безопасности. Закрыл свои потребности, обыграл доходность депозитов уже старте, приумножил существенно капитал, избавился давно от всяких страхов потери дохода. Риски есть: повышение налогов (отыграют на клиентах), изъятия (страна видела революцию и экспроприацию, но пока они маловероятны), уничтожения (теория вероятности БПЛА). Как от них уйти: знакомые покупали квартиры в популярных направлениях (Испания, Болгария, Черногория, Турция, ОАЭ, США). Некоторые уже не возвращаются подолгу, хотя часто ведут дела в России или с русскими. Причем, стоимость покупки объекта зачастую ниже перегретого российского рынка. Некоторые покупали задолго до СВО или где-то после возвращения Крыма в родную «гавань». Иногда по семейным причинам — уезжали на ПМЖ ради жениха.

В то же время квартира, в которой я живу сейчас, сдается в нашем доме за ~ 130 000₽ ежемесячно.