Информация
Блог им. ninarozd
СКРИНЫ ИЗ НАЛОГОВОЙ! Сколько может приносить портфель из 3 московских квартир? Мои реальные расчеты
- 27 июля 2026, 19:44
- |
Привет!
Часто вижу споры о том, может ли аренда квартир приносить ощутимый доход.
Давайте честно поговорим о моих цифрах.
Я расскажу про свои объекты, их ориентировочную стоимость на рынке (конечно, бумажную), стоимость аренды и грязную доходность. Сейчас чистую доходность не будем считать, там много переменных, предлагаю оставить этот вопрос на другой пост и разобрать его на примере конкретной квартиры.
Объект №1: Квартира, 35.4м2
- Стоимость: 18 000 000 ₽
- Аренда: 80 000 ₽
- Годовая доходность: 5%
Объект №2: Студия, 25.2м2
- Стоимость: 13 000 000 ₽
- Аренда: 65 000 ₽
- Годовая доходность: 6%
Объект №3: Студия, 21.6м2
- Стоимость: 12 000 000 ₽
- Аренда: 55 000 ₽
- Годовая доходность: 5.5%
Итого:
ориентировочная стоимость портфеля — около 43 млн. ₽, а потенциальный арендный поток — 200 тыс. ₽ в месяц.
Таким образом, получается, что при «работе» трех арендных квартир мы выходим на доход, который является верхним пределом для НПД режима (самозанятость под 4%) — 2 400 000 ₽ в год.
При этом мои ипотечные платежи составляют 185 000 ₽. То есть квартиры могут находиться почти на самоокупаемости, так как есть еще коммунальные платежи, страховки, налоги и прочие расходы.
Честно скажу, что сейчас я на ипотеки докладываю из своих, а не арендных, так как одна из студий сдалась в апреле и я ее меблировала, а вторую я купила лишь в июле этого года.
Дисклеймер про доходность:
конечно, она низкая. Но мой опыт показывает, что правильная недвижимость растет несколько лет после покупки и сдачи дома, а я захожу с минимальным первоначальным взносом и плечом, а не за наличные. Поэтому для меня важно, чтобы аренда перекрывала ипотечные платежи для формирования капитала.
В ближайшие годы не планирую наращивать портфель, а планирую гасить долги, так как их объективно много. Возможно, заменю личную квартиру на квартиру классом повыше и метражом побольше.
В подтверждение — скриншот из личного кабинета налогоплательщика.
Если интересна эта тема, больше расчетов, смет, разборов объектов и философских мыслей я публикую в своем телеграм-канале «Вкладываю в бетон».
А здесь будут цифры, которые так любят на Smart-Lab. Что разобрать в следующем посте:
- реальную доходность с учетом всех расходов;
- или все мои страховки: какие типы оформлены и сколько стоят?
теги блога ninarozd
- аренда
- аренда жилья в Москве
- Аренда квартир
- банки
- брак
- вклады
- высокий процент
- деньги
- депозиты
- долги
- доход
- доходность
- женщина
- женщина и деньги
- женщины
- жильё
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- ипотека
- квартира
- кредит
- миллион
- Москва
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- пассивный доход
- рабство
- семья
1) сколько всего квартир ипотечных и неипотечных, ведь именно неипотечные сдаются в аренду (с твоих же слов), а ипотечные не сдаются
2) кем работаешь (сколько получаешь можешь не писать)
3) когда и как были приобретены неипотечные квартиры
1) одна неипотечная и три ипотечные. В одной ипотечной — живу. Еще две сдам в этом году (с согласия банка, конечно);
2) работаю в финтехе;
3) неипотечные квартиры ранее были приобретены в ипотеку, ипотека выплачена (были перекладушки, покупка в регионе — выплата — продажа — покупка в Москве — выплата). Квартиры были приобретены с нуля.
а как кредиты т обеспечиваются?
то ли вы что-то не договариваете, то ли реально — хочу канал ака учить.
В тексте поста все указано, что сейчас «докладываю из своих».
Или, вы думаете, новую квартиру не сдам)? Будет вечно стоять пустая квартира у метро со свежим ремонтом, кондиционером, бризером и водонагревателем?
К концу года полностью выйду на самоокупаемость: аренда vs ипотека.
Ладно если купить за нал (лямов за 30-40?) и собирать себе эти 200к в месяц, теоретических. Но так...
(недвига что-то у вас там дорогущая… я чуть дешевле вашей самой мелкой студии двуху взял на 64 метра, «этого века выпуска». Арендовать подобную двуху стоит около полтинника.)
По поводу получится ли продать… Я покупала квартиру за 6 миллионов, а теперь ее рыночная цена — около 18кк (согласно сайтам дом.рф и домклик). Как думаете, получится продать в плюс)?
Инфляция делает свое дело. В прошлом году купила студию за 10кк, а в этом — за 12кк. Тот же жилой комплекс, если что.
В соседнем однотипном тоже 16, висит год. Рядом ещё дом, в котором смотрел вариант за 13 на тот момент -сейчас кто-то подобное выставляет за 26 и оно висит.
Новострой по льготе за 10м это понятно, но на вторичном рынке ни 12, ни 10 за неё с радостью отдавать не будут ещё несколько лет. Тем более что инфляция подъедает у людей свободные деньги (которые можно тратить на ипотеку) быстрее чем растут зарплаты.
Моя квартира в родном городе как стоила в 20м году 8ку, так и сейчас тоит 8. А через дорогу новострой стоит 25м. Ибо льготная ипотека… (и это при том что мест чтобы строить в городе практически нет, человейниками не застраивают).
Последнюю купила вторичку. И то, на 400 тысяч квартиру дешевле увели за 2 дня, пока я думала.
вторичку под сдачу взяли? Оно ведь имеет смысл разве что за счёт дешёвой ипотеки по остальным и выручки лишней по ним?
Есть такое понятие, как материальная выгодна. Там есть отдельный налог в том числе.
я прикинул — мои доходы в сумме наверное облагаются 7-8% налогом.
То, что я сейчас не плачу — это не за чей-то счёт, не субсидирование со стороны государства моего потребления ценой чужих налогов.
Ну и не государство обирается а другие люди, через повышенные налоги + зафмы (а гасятся с налогов), плюс сильно завышенные цены на недвигу — круг могущих купить сильно сужается.
А если нет ипотеки более одной льготки, то бизнес сохранится)?
Там есть послабления до трех лет в разных случаях, наследство, приватизация, дарение. У меня все через покупку, так что я всегда на срок 5 лет попадала (даже с единственным жильем, меняли законодательство в тот момент).
афтор теоретик и не сдавал квартиры ни дня...
нет учета ремонтов + замен бытовой техники+ замен мебели
нет учета удешевления аренды — за максимальные деньги сдается квартира со свежим ремонтом… через 5 лет сдается по рынку… а через 10 лет сдается ниже рынка… на выходе у тя ушатанный бомжатник для студентов...
нет учета срока службы дома… а это всего 50-80 лет… во многих странах есть налоговый вычет = амортизации жилья… 1.5-2% в год...
нет учета зарплаты самому себе
в результате 5% доходности реально всего 2..3% причем при свежем ремонте… а при убитом ремонте доходность будет 0..1%...
надо понимать что еслиб была бы хоть какая то доходность от аренды то застройщики не продавали бы квартиры а сами бы сдавали бы...
кстати появилость moneywise.com/investing/real-estate/ways-to-invest-in-real-estate?placement_syn=placement-one&utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&utm_medium=BL&utm_campaign=206299&utm_content=syn_8e66df66-b60e-4878-ae97-2b4f3eba3f97
Конечно, жилье амортизируется, никто с этим и не спорит. Но не заново капитальный ремонт же делать с заменой стяжки.
и да… вся купленная недвижка в убытке по цене… т.к все покупалось в евро и долларах и цены счас ниже чем тогда...
и никакой арендой этот убыток не покрыть и не отбить...
как пример проепа в 2011г купили квартиру двушку за 360к евров… счас с учетом инфляции евро это 0.5 мио = 50млн руб в нынешних деньгах… а сама квартира счас стоит вдвое меньше… 25млн… сдаю я ее за 65к в месяц...
в июне сдал однушку с новым ремонтом и новой бытовой техникой… у метро юго западная 5 мин пешком… за 57к… месяц стояла… никто не хотел т.к в районе дополна 2ушек за 60-70… а покупалась та однушка в 2005 за 150к баксов… с учетом инфляции это приерно 220к баксов счас… а хата стоит 12-13млн ...
ves2010, не мне Вас учить конечно, но долгосрочная арендная стратегия изначально была обречена на провал. и я сейчас не про валютную переоценку (это вообще отдельная тема и у меня есть свое мнение на счет справедливой стоимости московской недвиги в валюте). а про то что Вы просто с рук взяли бетон (скорее всего вторичка) и просто его сдавали 10-15-20 лет.
подход, который реально дает максимальную доходность, это берем ликвидный объект ниже рынка на этапе стройки. делаем инвест ремонт со своей бригадой и меблировку. сдаем в аренду пару лет до освобождения от налога с продажи. продаем уже когда весь навес конкурентов ушел и подтянулась вся окружающая инфраструктура вокруг ЖК. потом повторяем цикл заново но уже с объектом большей ценности. то есть по такой схеме одним объектом Вы владеете максимум 2-3 года в период ремонта, меблировки и аренды. не 10 лет, не 20 лет, а 2-3 года. если арендатор подбирался грамотно, то за 2-3 года требуется минимальная косметика и точечный мелкий ремонт.
Я пока только в процессе накопления капитала. И вот эти телодвижения занимают время.
ninarozd, самое стрессовое и времязатратное это ремонт. поиск и сделки с объектами это наоборот приятное занятие. общение и проблемы с арендаторами сильно преувеличены, при условии ответственного отбора. с арендаторами у меня свой специфический подход, т.к. у меня на этапе заявок отпадает 95% соискателей)) зато потом имею минимум проблем.
если не хотите заниматься ремонтами (а ими нужно прям реально заниматься даже имея свою проверенную бригаду), то просто берите ПИК с готовой отделкой и крутите предложенную мной схему пока не надоест)
Стараюсь делать красиво, заходите в канал — делюсь прогрессом.
2) купить новострой который сдадут через 3-4 года но с дисконтом и рисками
всегда выбирали вариант 1
Варианты избежать — передать по наследству. Насчёт подарить — не помню, возможно не избежать.
ves2010, посмотрю. Но это нужно вначале купить ведь.
я про тему с амортизацией и прочим узнал случайно — на реддите чувак жаловался. Купил когда-то домик, пожил три года (думал этого хватит чтобы с удорожания не платить), переехал в другой город и снимал там, а свою хату сдавал. Через 10 лет домик продал и уже готова сделка по покупке другого. Денег — как раз впритык.
Случайно разговорился о ситуации с коллегой на работе, а он юрист или бухгалтер, не помню. Начал в ответ вопросы задавать и рассказал что тот попал. И на лог на удорожание, так как не жил в том доме. И налог на амортизацию (которой он не пользовался для вычета, но налоговой пофиг). И что у него две недели чтобы заплатить всё, иначе дедлайны и штрафы. Но… если всё это заплатит то не сможет купить домик, тот вариант уплывёт.
Как я понимаю, считаете как «аренда за год» / «цена квартиры» (кстати, стоимость указана текущая или на момент покупки?).
А по факту скорее нужно считать как «аренда за год — платежи банку — платежи страховым» / «первоначальный взнос». Нет?
Там очень много нюансов, на отдельный пост история.
Я в любом случае считаю по рыночной цене на вторичном рынке. Классическую доходность считают от рыночной цены.
Например, рыночная цена — 18 млн, а вложенных — 9 млн (ПВ, ипотека, ремонт). Квартира выросла в цене очень сильно. В этом и фишка. Ипотека полностью выплачена.
Если на вложенное считать, то доходность 10% (на самом деле больше, я очень мало по ней процентов заплатила).
(у меня если на вложенное считать — 26% выходит, но со временем процент будет снижаться конечно. Хотя всяко будет наверное оставаться выше 10% ближайшие лет 10).
по другим на вложенное доходность грустная, если роста аренды не будет, то грустной и останется.
Но последние два года у меня была тактика агрессивного наращивания капитала в квартирах, потому что, возможно, придется родственников перевозить, так что этим я решаю и свои социальные задачи.
Но и верю, в рост аренды и в рост цены, это уже еще одна история.
(это как бизнес доходностью в 30%, но если вычесть проценты на обслуживание взятых долгов, на которые бизнес запустился, то ноль или еще и дозанимать приходится).
Кстати, в этом ключе, имея риски по денежному потоку (простой, ремонт, вынужденное снижение цены аренды чтобы не простаивало), нужно наверное иметь в загашнике на несколько месяцев на жизнь + обслуживание ипотеки и коммуналки по всем квартирам. Держать заначку под проценты лучше чем в случае чп брать потребительские кредиты и ещё и их выплачивать.
И есть облигации, особенно купленные ниже номинала. Известно сколько они будут стоить в конце (дату конца можно выбрать). Вся текущая стоимость — твоя, долга нет. Выплаты полностью идут или себе в карман, или на докупку облигаций (в любом количестве, а не «поквартирно расширятся») полностью, никому ничего не должен (кроме налогов, и то не всегда). И… сам не затопишь, соседи не затопят, квартирант не разбомбит хату… И если срочно нужны деньги — можно любую долю продать сейчас и по текущей цене, а не только с большой скидкой, тягомотиной на оформление, и так далее. Хотя можно взять займ под залог квартиры… Но она должна быть в собственности, а не залоге :-)
Облиги краткосрочно можно и не продавать — просто под их залог автоматом в любое время суток вывести деньги, и так же в любой момент вернуть обратно.
При условии, что у вас уже есть вся сумма эквивалентная стоимости квартиры. На покупку облигаций не дают «семейный» кредит под 6%. Фишка в этом.