СКРИНЫ ИЗ НАЛОГОВОЙ! Сколько может приносить портфель из 3 московских квартир? Мои реальные расчеты

Привет!

Часто вижу споры о том, может ли аренда квартир приносить ощутимый доход.

Давайте честно поговорим о моих цифрах.

Я расскажу про свои объекты, их ориентировочную стоимость на рынке (конечно, бумажную), стоимость аренды и грязную доходность. Сейчас чистую доходность не будем считать, там много переменных, предлагаю оставить этот вопрос на другой пост и разобрать его на примере конкретной квартиры. 

Объект №1: Квартира, 35.4м2

• Стоимость: 18 000 000 ₽


• Аренда: 80 000 ₽


• Годовая доходность: 5%

Объект №2: Студия, 25.2м2

• Стоимость: 13 000 000 ₽


• Аренда: 65 000 ₽


• Годовая доходность: 6%

Объект №3: Студия, 21.6м2

• Стоимость: 12 000 000 ₽


• Аренда: 55 000 ₽


• Годовая доходность: 5.5%

Итого:

ориентировочная стоимость портфеля — около 43 млн. ₽, а потенциальный арендный поток — 200 тыс. ₽ в месяц.

Таким образом, получается, что при «работе» трех арендных квартир мы выходим на доход, который является верхним пределом для НПД режима (самозанятость под 4%) — 2 400 000 ₽ в год. 

При этом мои ипотечные платежи составляют 185 000 ₽. То есть квартиры могут находиться почти на самоокупаемости, так как есть еще коммунальные платежи, страховки, налоги и прочие расходы. 

Честно скажу, что сейчас я на ипотеки докладываю из своих, а не арендных, так как одна из студий сдалась в апреле и я ее меблировала, а вторую я купила лишь в июле этого года. 

Дисклеймер про доходность:

конечно, она низкая. Но мой опыт показывает, что правильная недвижимость растет несколько лет после покупки и сдачи дома, а я захожу с минимальным первоначальным взносом и плечом, а не за наличные. Поэтому для меня важно, чтобы аренда перекрывала ипотечные платежи для формирования капитала.

В ближайшие годы не планирую наращивать портфель, а планирую гасить долги, так как их объективно много. Возможно, заменю личную квартиру на квартиру классом повыше и метражом побольше. 

В подтверждение — скриншот из личного кабинета налогоплательщика. 

Если интересна эта тема, больше расчетов, смет, разборов объектов и философских мыслей я публикую в своем телеграм-канале «Вкладываю в бетон». 

А здесь будут цифры, которые так любят на Smart-Lab. Что разобрать в следующем посте:

• реальную доходность с учетом всех расходов;


• или все мои страховки: какие типы оформлены и сколько стоят?