Всем, доброго дна! 

Веду сейчас объект. Расскажу как есть — без причёсывания.

Помещение 78 м², первый этаж, внутри Садового кольца. Отдельный вход с улицы, плотный пешеходный трафик, рядом бизнес-центр и жилые дома — то есть два потока сразу: офисные работники днём, жители вечером. Арендатор — федеральная аптечная сеть, сидит здесь уже 5 лет.

Цена: 17 500 000 ₽Аренда: 210 000 ₽/месДоговор: 7 лет, осталось 2 года + опционы на пролонгацию Индексация: 7% ежегодно— прописана в договоре

---

Считаю чистыми руками:

	Год 1	Год 3	Год 5
чеке/ ху	210 000 ₽	240 000 ₽	275 000 ₽
аренда/материал	2 520 000 ₽	2 880 000 ₽	3 300 000 ₽
Налог УСН 6%	−151 000 ₽	−173 000 ₽	−198 000 ₽
медицинские	−55 000 ₽	−55 000 ₽	−60 000 ₽
Чистый доход	2 314 000 ₽	2 652 000 ₽	3 042 000 ₽
Доходность	13,2%	15,2%	17,4%

Вот почему мне смешно, когда говорят «депозит выгоднее». Депозит дает вам 16% сегодня и 10% через два года. ГАБ дает 13% сегодня и 17% через пять лет на ту же вложенную сумму— просто за счёт индексации.

( Читать дальше )

#вопросответ

Один из частых вопросов:
«А откуда вообще следует, что рынок ждёт снижения или повышения ставки?»
Не из прогнозов инвестдомов, коллеги. И точно не из комментариев в СМИ или блогеров.

Дисклеймер: пост получился непростым, но важным. Если дочитаешь до конца — жмякни лайк, буду знать, что такие разборы заходят.

Кратко:
Короткий ответ: наиболее релевантный инструмент — IRS KEYRATE 3M (своп на ключевую ставку на 3 месяца).

Своп — это договор обмена процентами.  
Одна сторона платит фиксированную ставку, другая — плавающую (привязанную к ключевой). Это не прогноз и не мнение, а контракт на реальные деньги.

По свопу рынок буквально ставит рублём на будущие решения ЦБ: ошибся в ожиданиях — платишь, угадал — зарабатываешь.

Подробно.
Кто-то скажет, что смотреть надо на RUONIA.
Ведь RUONIA — это реальная цена денег в банковской системе.  
Каждый день банки дают друг другу деньги в долг «на ночь». ЦБ собирает все такие сделки и считает среднюю ставку — это и есть RUONIA.

( Читать дальше )

Люблю Сокольники, классный парк, а зимой там даже есть каток. А вот в ТЦ Сокольники не припомню, чтобы бывал, хотя мимо проходил-проезжал. Место хорошее, рядом с метро, народу много, хотя сам ТЦ небольшой — это вам даже не Триумф в Саратове, который вдвое больше. А что по фонду — сейчас посмотрим.

Как я уже сказал, ТЦ небольшой, но есть фонды, где объекты и того меньше, например, Атриум или фонды Активо, где может быть супермаркет в доме. Но он биржевой, можно при наличии статуса квала купить на бирже почти у любого брокера.

Напоминаю, что у меня есть таблица биржевых ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/ 

К слову, в ТЦ есть Золотое Яблоко, а также Перекрёсток, Читай-Город, Колбасофф, ХЦ и куча всего прочего. За Читай-Город страшновато, конечно, все уже давно читают с экранов.

Стратегия

У фонда есть стратегия. Она называется Core Plus и базируется на инвестировании средств в торговую недвижимость. В состав активов планируется приобретение районных торговых центров с потенциалом развития, приносящих стабильный рентный доход собственнику.

( Читать дальше )

Добрый день коллеги. Нужен совет и мнения по финансовому планированию. Капитан очевидность подсказывает мне, что мой случай не уникальный. Думаю (хотя стараюсь избегать этого процесса), тема интересна чуть более чем 11 млн. россиян по состоянию на июнь 2024 года.

Вводная проста. От широких щедрот государства мне выпала возможность стать официальным обладателем двух интересных вещей: квартиры в строящемся доме и семейной ипотеки под 6%, хотя я хотел только первое, но, похоже, еще и геморрой присунули вдобавок. 38770 руб/мес, или 465240 руб/год. Не смотря на очевидную выгодность ипотеки при текущей ставке, я бы предпочел от нее не то что избавиться, но сильно ограничить ее влияние на мою половую жизнь, чтобы только дома с женой и по любви, а не на работе когда и куда придется.

Очевидно, что для того, чтобы платить мизерные проценты по ипотеке и погашать тело (здесь экономисты тонко намекают на всю суть ипотеки и путь расплаты, хорошо хоть душой не назвали, хотя было бы честнее), мне необходимо продолжить текущий образ жизни с некоторыми принуждениями, ограничениями, связываниями и другие формами извращения. Понятно, что мне это не нравится, и я хочу этот функционал минимизировать и почаще смотреть на картинки с белым песочком (не как известная персона в узких кругах в мешках и килограммовых пачках, а тот, который на пляже).

( Читать дальше )

Мое знакомство с данным сектором началось с фонда ПНК-Рентал, который, к сожалению, был расформирован и сейчас пайщики получают инвестированные средства обратно. Также есть опыт инвестирования в другие фонды, сейчас о них и поговорим.

✔️ ЗПИФ ПНК Рентал #RU000A1013V9
Активно инвестировал в данный фонд через платформу pnkrental с 2020 по 2022 годы, за этот период инвестиция принесла более 25% годовых. Продажа была связана с потребностью в деньгах на первый взнос по ипотеке.

В конце июля 2022 года снова вернул ПНК в портфель, но уже через брокера и сейчас, спустя год, приходится с ним прощаться. За этот период инвестиция принесла около 27% годовых с учетом выплаченных дивидендов. Удалось ее купить до начала роста и средняя цена в портфеле составила 1751 руб.

Ключевым преимуществом данного фонда была доступность для приобретения неквалам и относительно низкая цена пая.

✔️ ЗПИФ ПАРУС-Сберлогистика #RU000A104172
В данный фонд я также пришел в июле прошлого года, подкупила высокая див. доходность и относительно низкая закредитованность. Да, в этом фонде предусмотрено кредитное плечо, из-за чего в него инвестировать могут только квалы на данный момент. Но в перспективе могут разрешить вкладывать и неквалам, сейчас менеджмент обсуждает этот вопрос с ЦБ.

( Читать дальше )

Чем выше доходность, тем выше риск. Думаю многие это знают.
Последнее время вижу тенденцию к увеличению стоимости и, соответственно, снижению доходности облигаций. Но ещё есть интересные идеи, которыми хотел поделиться.

1. ЛСР БО 1Р8
Рейтинг: ruA (эксперт РА)
ISIN: RU000A106888
Стоимость облигации: 102,49%
НКД: 6,64 р.
Доходность к погашению: 12% (купоны 12,75%)
Дата погашения: 13.05.2026
Обзор компании тут.

2. ТГК-14 1Р1
Рейтинг: ruBBB+ (эксперт РА)
ISIN: RU000A1066J2
Стоимость облигации: 103,7%
НКД: 12,27 р.
Доходность к погашению: 13,05% (купоны 14%)
Дата погашения: 30.04.2026
Обзор компании тут.

3. Уральская сталь 1P01
Рейтинг: А(RU) от АКРА
ISIN: RU000A105Q63
Стоимость облигации: 100,94%
НКД: 46,75 р.
Доходность к погашению: 10,94% (купоны 14%)
Дата погашения: 25.12.2025
Обзор компании тут.

4. ЕвроТранс3
Рейтинг: А- (RU) от АКРА
ISIN: RU000A1061K1
Стоимость облигации: 103,49%
НКД: 0,75 р.
Доходность к погашению: 13% (купоны 13,6%)
Дата погашения: 14.03.2027

5. СэтлГрБ2Р1
Рейтинг: ruA+ (эксперт РА)
ISIN: RU000A1053А9

( Читать дальше )

         Так, хватит читать беллетристику, которая вызывает лишь кратковременный WOW-эффект и не делает Вас осознаннее. Даю список книг НА ЛЕТО!

         В чем соль? Эти произведения вытаскивают читателя из морока пропаганды которой каждого из Вас с детства пичкали в школе до посинения. Задача школьного курса натренировать мозг исполнителя для решения сложных, но не интересных самому исполнителю задач при этом приучить исполнителя:
1) к подчинению вышестоящему в иерархии (учитель=> босс=>государство);
2) привычки выполнять эти задачи «бесплатно», не получая настоящего удовлетворения от пожинания плодов своего труда в виде кратного увеличения своего благосостояния (оценки, которые выдает учитель; зарплата, которую выдает босс; медаль за взятие «ошибки», которую выдает командир… НО! не ценный материальный ресурс за успехи в учебе, не пропорционально кратный доход от реализованного компанией продукта, не доходы от захваченного нефтяного месторождения).

( Читать дальше )

smart-lab.ru/q/futures/

Пока, как всегда, аналитики, гуру и инфоцыгане дают противоречивые прогнозы или сулят беспроигрышные  граали за ваши денежки в закрытых платных подписках, на смартлабе живет своей жизнью эта скромная рубрика.

Но в ней есть две удивительные колонки -  просто кэрри и кэрри в годовых.
Внимательно и до конца посмотрите все текущие цифры.

Даже при относительно  скудном ассортименте выбрать приемлемую пару   спот-фьючерс с годовой доходностью 15-20% это вполне посильная задача для обычного инвестора.

О том, что это значительно лучше любого банковского депозита, и говорить не приходится. 
Более искушенные инвесторы знают и понимают, как гарантированно заработать на кэрри-трейде  и  при бэквардации.

Опытные трейдеры догадаются, но никому не скажут, как из кэрри в 10% годовых получить путем нехитрых комбинаций  уже 30-50% годовых.

Более высокие доходности достигаются применением стандартных стратегий по нестандартным вариантам.

( Читать дальше )

Доброй ночи, коллеги!

Признаюсь, в предыдущем посте я был весьма косноязычен, и только намекал на результаты, но не озвучивал их.

Попробую быть конкретнее — и стать ближе к народу.

Итак:

Мы хотим наилучшим образом прогнозировать будущее приращение цены актива.
(для маркетной задачи это равносильно быстрейшему росту эквити)

Пусть цена актива в момент t — это x(t), приращение цены — d(t)=x(t)-x(t-1), индикатор — id(t) (зависит от d(t-1), d(t-2), ...)

Попробуем найти простейший нестационарный линейный индикатор, зависящий от 2-х последних приращений цены.
(как и раньше, это означает, что торговая система покупает, когда id(t)>=0, и продает, когда id(t)<0)

В таком раскладе id(t)=A*d(t-1)+B*d(t-2)

Встанем на наивную точку зрения и потребуем, чтобы индикатор работал идеально на 2-х предыдущих барах.
Это означает, что:

d(t-1)=A*d(t-2)+B*d(t-3)
d(t-2)=A*d(t-3)+B*d(t-4)

Получилась СЛАУ из 2-х уравнений от 2-х неизвестных. Она практически всегда решается, за исключением случая, когда детерминант системы равен 0. Но у нас торговая система зависит не от точного значения прогноза приращения цены, а только от его знака, поэтому для нас решение существует всегда:

( Читать дальше )

Всем привет!

Скальпинг криптовалют | Обучение торговле криптовалютой | Прямой эфир Live Investing



( Читать дальше )