Купил бы я это сам? Разбираю ГАБ с аптекой внутри Садового

Всем, доброго дна! 

Веду сейчас объект. Расскажу как есть — без причёсывания.

Помещение 78 м², первый этаж, внутри Садового кольца. Отдельный вход с улицы, плотный пешеходный трафик, рядом бизнес-центр и жилые дома — то есть два потока сразу: офисные работники днём, жители вечером. Арендатор — федеральная аптечная сеть, сидит здесь уже 5 лет.

Цена: 17 500 000 ₽Аренда: 210 000 ₽/месДоговор: 7 лет, осталось 2 года + опционы на пролонгацию Индексация: 7% ежегодно— прописана в договоре

Считаю чистыми руками:

Вот почему мне смешно, когда говорят «депозит выгоднее». Депозит дает вам 16% сегодня и 10% через два года. ГАБ дает 13% сегодня и 17% через пять лет на ту же вложенную сумму— просто за счёт индексации.

Почему аптека — это не просто арендатор

 Аптечные сети — одни из самых надёжных арендаторов в ритейле. Вот почему:

Первое — они вложили деньги в помещение. Вытяжка, холодильное оборудование, стеллажи под лицензией, кассовые зоны. Это 3-5 млн рублей только в оборудовании. Уйти — значит написать всё в ноль.

Второе — у них резолюция по адресу. Переезд — это переоформление лицензии, проверки Росздравнадзора, простые точки. Ни один управляющий сетью на это добровольно не пойдет.

Третье — внутри Садового аптека окупается быстро. Высокий уровень шума и трафик делают свое дело — такие точки в сетях находятся на вершине выручки.

Что меня остановило

Честно — два момента всегда смотрю.

Первый: кто поддерживает договор. Если в договоре юрлицо-однодневка, а не головная компания сети — это красный флаг. Здесь все чисто, договор с корпоративной федеральной сетью, поручительство формирует структуру.

Второй: что будет после опциона. Два года — срок небольшой. Звонил управляющий по развитию сети. Ответ: точка рентабельная, планируют продлевать. Это не гарантия, но сигнал.

Итоговая картина за 7 лет, если держать и не продавать:

Вложили: 17 500 000 ₽ Получили аренду (чистыми): ~18 400 000 ₽ Тело объекта к году 7 (консервативно +40%): ~24 500 000 ₽

Итого на руках: ~43 000 000 ₽ против вложенных 17 500 000 ₽

Это ~146% за 7 лет или около 21% годовыхс учётом роста стоимости.

Депозит за 7 лет при снижении ставок даст в лучшем случае 13-14% среднедовых. И никакой активности в конце.

Покупать ли этот объект?

Да — если горизонт от 5 лет и капитал не последний. Локация внутри Садового — это фундаментально дефицитный актив, таких площадей больше не становится.

Нет — если нужна ликвидность. Продать ГАБ по справедливой цене быстро не получится, это минимум 2-4 месяца.

В следующий раз разберемся: как прочитать договор аренды на 20 минут, и какие три пункта могут превратить хороший объект в проблему.

Вопросы — в комментарии, отвечу всем.