История о том, как совпало время, место, низкие ипотечные ставки и немножечко удачи. Также, автор может претендовать на ошибку выжившего, потому что повторив это сейчас – результат будет другим

Статья будет в двух частях: сегодня первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая будет про цифры и расчет.

Пролог

История начинается в 2018 году. Оглядываясь назад, понимаешь, что цены на жилье были совсем низкие. Хотя они и в то время не казались запредельными. 2008 год показал, где может быть пик цен. А в 2009 году пузырь лопнул, и рынку потребовалось пару лет, чтобы прийти в себя. В конце 2014 года центральный банк резко поднял ключевую ставку, в тот год еще валюта сильно выросла. И вместо того, чтобы привыкать к доллару по 100, евро по 120, население побежало отоваривать таящие рубли: у кого поменьше – шли в М.видео за техникой в квартиру, у кого побольше – за квартирами. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.

Все мы привыкли, что МТС – надежный провайдер услуг мобильной связи и надежный плательщик по облигациям. Их акции являются синонимом облигаций (квазиоблигации). А их бонды торгуются на уровне ОФЗ. Но может ли что-то пойти не так? МОЖЕТ!

Мы разобрали множество компаний второго-третьего эшелона: пивоварня Афанасий, сеть HENDERSON, ювелирные салоны Sunlight, каршеринг Делимобиль, Сегежа. Да и вообще, специализируемся на рискованных, но доходных облигациях. Как же нас занесло в МТС?

Облигации

Долгое время облигации МТС воспринимались, как бенчмарк (ориентир) безрисковой доходности. ОФЗ, к примеру, дают 12.5%-13.1% на срок до трех лет.

1 ноября, значит пора доставать зимний пуховик и подводить итоги октября! Ежемесячно я пишу отчет о том, что произошло по финансам и другим моментам. Напоминаю: я начал копить на квартиру в Сочи в июле 2021. 28 месяцев позади. Погнали!

Инвестиции

Было на 1 сентября 2 613 336 ₽:

• Депозит: 1 002 901 ₽
• Биржевой: 1 610 435 ₽

Открывал зонт по причине дождливой погоды, и из него на меня посыпались забытые в нём 103 000 рублей. Естественно, все деньги решил проинвестировать, они пошли на брокерские счета.

Основной покупкой стал выпуск замещающих облигаций Газпром Капитал ЗО31-1-Д. Про него я как раз подробно писал, меня он устраивает и сроком, и доходностью в долларах. Часть денег пошли на покупку HKD под дальнейшие покупки китайских дивидендных акций из финансового и нефтегазового секторов.

Само собой, покупал облигации и акции, а также фонды.

Облигации: Джи-Групп, Роделен, Элемент Лизинг на размещениях, немного УК Орг и Плаза — в них риски повышенные.

Вспоминаем, какая долгосрочная доходность у разных активов, и фантазируем, удвоится ли индекс российских акций. А ещё, ищем грааль фондового рынка

АТОН в конце 2022 года опубликовал рейтинг десятилетней доходности по классам активов. В нем индекс Московской биржи полной доходности (с учетом реинвестирования дивидендов) занимает первое место с результатом 10,2%, не многим лучше недвижимости (9,7%) и наличного доллара (8,7%). Долларовый депозит бы всех перегнал.

Как известно из теории Дарвина, акция произошла от облигации, взяв от неё доход (купон превратился в дивиденд), но отбросив привязку к номиналу, фиксированные по датам и размерам выплаты. И вот этот рептилоид стал не менее популярным инструментом. Но обратная эволюция превратила некоторые акции в квазиоблигации или в так называемых дойных коров.

Отличие от дивидендных аристократов в том, что дивиденды плюс-минус не меняются. У аристократов — повышаются (в теории, на практике-то даже аристократы могут оступиться).

Квазиоблигация — это вообще ни разу не облигация, просто из-за регулярного получения дивидендов она похожа на облигацию. Это акция компании, которая чаще всего уже никуда не растёт в силу специфики бизнеса, а дивиденды выжимаются акционерами, к примеру, на развитие других их бизнесов.

В этом плане квазиоблигации схожи не только с облигациями, но и с фондами недвижимости. Взято тот же РД или АБ7. Они 4 раза в году выплачивают рентный доход (прямо как купон или дивиденд). Атриум и Парус вообще платят ежемесячно — будто сдаёте квартиру квартирантам. Фонды недвижимости имеют потенциал роста, как и квазиоблигации, но в них не будет иксов за неделю, как в акциях роста.

27 октября Центральный банк ожидаемо повысил ставку. Неожиданно, что на 2 процентных пункта. Для финансового мира, ключевая ставка – это как закон всемирного тяготения. Правда, законы физики не меняются пять раз в год.

Что нервирует?

Нестабильность ставки создает нервозность в пассивах банка. Например: подняли ключевую ставку в сентябре – население открыло вклады под новые ставки. Банки эти ставки зафондировали и выдали кредиты. Спустя полтора месяца ЦБ еще раз повышает ставку, и тоже на существенную величину. Настолько существенную, что выгоднее забрать деньги, и разместить под новый процент в другом банке.

Все это создает лишнюю суматоху: вкладчик может забрать вклад и переоткрыть под новый процент (+2%). Но банк то не может забрать выданный кредит…

Понятно, что ЦБ волнуют более масштабные задачи и проблемы. Но…Если все так плачевно в экономике, почему не начали повышать раньше?

Мы уже писали, что глобальная экономика взаимосвязана, и ставка ФРС США влияет в том числе и на Россию. Так там начался рост ставок с 2022 года: планомерно, шаг зашагом.

Обновил дивидендный календарь, оставил дивиденды, которые утверждены на ноябрь. Стоит учитывать, что это промежуточные дивиденды, поэтому дивдоходность практически по всем крайне низкая, но если сложить все дивиденды за год, то будет получше.

При такой высокой ставке ЦБ хорошей практикой считается также закотлечивание в свои портфели облигаций. Для гурманов у меня есть несколько интересных вариантов:

• Облигации с защитой от инфляции — ОФЗ-ИН
• Флоатеры — облигации с переменным купоном и флоатеры АФК Система
• Элемент Лизинг
• Моторика

А для любителей дивидендов есть также дивидендные акции компаний Китая с дивидендами до 8-10% в долларах Гонконга. Уже есть про финсектор и нефтегазовый сектор. Ну и, собственно, дивидендный календарь на ноябрь:

Авангард AVAN

• Купить до: 22 ноября 2023
• Реестр: 23 ноября 2023
• Дивиденд на акцию: 57 ₽
• Дивидендная доходность: 4,96 %

Банк Авангард платит регулярно, причём всё больше и больше. Но пока что дивидендная доходность всё же скромная. Зато тенденция хорошая.

Типа финансовый дайджест, только с игрой слов в названии. Неделя была супер насыщена. Разбираемся в каждом важном событии

Недвижимость

Цены на жилье (в качестве индикатора мы используем композитный индекс Дом.Клик) продолжили рост. Мы ошиблись в прогнозе начала снижения цен на вторичке в октябре. Но от своей версии, и от причин не отказываемся.

Рубль продолжает слушать рекомендации аналитиков и укрепляться ниже 95 рублей за доллар. Эльвира Сахипзадовна удивила, но не удивила новой ставкой. Объявляют новые дивиденды, выходят новые выпуски бондов. А я сходил на конференцию Смартлаб, пополнил свой портфель новыми активами и рассказал в традиционном инвестдайджесте о самом важном, что, на мой взгляд, произошло за неделю.

Ключевая ставка 13% → 15%

Первым делом, естественно, про ключевую ставку. Долго ждали, гадали на ромашке 14%, но Эльвира Сахипзадовна сделала в итоге 15%. Об этом я подробно писал в отдельном большом посте. Ближайшие полтора месяца так, дальше посмотрим.

Рубль продолжает укрепление

На фоне приближения налогового периода экспортёры продолжили наращивать продажи валютной выручки. Всё идёт по плану — указу о продаже валютной выручки. За эту неделю курс упал за неделю со 95,32 до 94,12 рубля за доллар.

Есть вероятность, что доллар опустится и ниже. Эксперты называют сначала 92, а особо позитивно мыслящие ждут и до 80. Инфляция на сентябрь — 6%. А туземунить на инфляции можно в линкерах. Но лишь официально =( Инфляция в сентябре-то снова растёт.