☝️ Для всех, кто не в курсе. Я, Артем Цогоев — ветеран рынка коллективных инвестиций в недвижимость, я в индустрии с 2003 года, с небольшими, но яркими перерывами. Именно поэтому я вполне могу писать об этом. Потому что я знаю, как это работает (и как не работает тоже знаю).

➖ Риски управляющей компании. Главный минус для меня. Еще раз обращу внимание нечувствительных инвесторов — покупая пай ЗПИФа вы передаете деньги в доверительное управление, а не покупаете часть объекта недвижимости, как многие думают. Если ЗПИФ это мешок с активами и деньгами, то вы покупаете не то, что внутри, а часть мешка (нитку от мешка). В любой момент настоящий хозяин мешка продаст то, что внутри и пожелает вам счастливого пути (см. кейс ПНК Рентал), обменяв нитку на ваши деньги.

А если это доверительное управление моими деньгами, то кто ими реально управляет? Хрен его знает ©. Кто в Тинькофф Капитал принимает инвестиционные решения — вообще непойми кто, скорее всего девушка-брокер из Whitewill. В «ПНК Рентал» топ-менеджмент был похож на номиналов (они просто все время менялись — Пилевин, Дубровин — где они сейчас?). В Parus AM — окей, нормальные люди.

( Читать дальше )

Представьте: вы пять лет держите ЗПИФ в портфеле, смотрите на расчетную стоимость пая — она стабильно растет, отчеты оценщика выходят регулярно, выплаты приходят.

И вдруг при ликвидации фонда оказывается, что реальная цена продажи объектов оказалась намного ниже той, что значилась в отчетах.

Именно это случилось с пайщиками «Арендного потока». Они оказались в серьезном минусе. Предлагаю подробно разобрать этот кейс.

А чтобы понять, почему это произошло, нужно разобраться с системой оценки активов в ЗПИФ.

В конце статьи минимум, который стоит делать по любому фонду в портфеле, чтобы минимизировать риски.

База про ЗПИФ недвижимости

У каждого ЗПИФ недвижимости есть расчетная стоимость пая (РСП). Ее определяет оценщик по договору с управляющей компанией (УК). Оценщик считает, сколько объект будет приносить в будущем, смотрит на рыночные аналоги и иногда рассчитывает стоимость постройки такого объекта. Получается официальная стоимость актива для публикации в отчетах.

( Читать дальше )

В апреле этого года на биржу вышел новый ЗПИФ Парус-НиНо.

Объект — склад Озона в Нижнем Новгороде, цена пая 900 ₽, только для квалифицированных инвесторов.

Разобрал финансовую модель и презентацию фонда.

Из интересного: фонд работает по-разному для краткосрочных и долгосрочных инвесторов.

Тот случай, когда доходность фонда будет зависеть от многих сценариев: перезаключение и индексация договора, налоговая льгота и конъюнктура рынка складов.

Какую стратегию выбрать пайщику?

Разбираю по порядку.

Качественный склад без наценки

В фонде два склада в пригороде Нижнего Новгорода. Общая площадь 153 тыс. м². Локация удобная — до федеральной трассы М-7 500 м., до центра города 11 км. Склад оборудован по стандартам класса А: высокие потолки, пятиуровневая мезонинная конструкция внутри одного из зданий, крепкий бетонный пол.

Озон построил складской комплекс под себя и вложил более 10 млрд ₽ в оборудование сверх стоимости здания. Переехать из такого объекта дорого. Риск преждевременного расторжения аренды низкий.

( Читать дальше )

Группа Accent запустила интерактивный инструмент для анализа инвестиционного портфеля. Сервис, доступный на сайте компании, позволяет оценить, как добавление коммерческой недвижимости влияет на доходность и риск в логике всего портфеля.

Инструмент построен на данных Московской биржи и объединяет ключевые классы активов: акции (индекс IMOEX), государственные облигации (RGBITR), корпоративные облигации (RUCBTRNS), золото (RUGOLD) и индекс фондов недвижимости (MREFTR). Пользователь может задать собственную структуру портфеля и временной период, после чего система рассчитывает его ключевые характеристики: годовую доходность, волатильность, коэффициенты Шарпа и Сортино, максимальную просадку и коэффициент Кальмара.

Функционал сервиса выходит за рамки типового калькулятора доходности: это скорее продуманный инструмент портфельного анализа. Он позволяет сравнить, как ведёт себя портфель с разной долей недвижимости и без неё, а также оцифровать прогнозы: меняется ли просадка, сглаживается ли волатильность, как трансформируется соотношение риска и доходности.

( Читать дальше )

IPO за последние 3 года нанесли урон благосостоянию инвесторов.

     Когда инвесторы смотрят на IPO, то нередко считают, что это прекрасный способ заработать. По той логике, что компания прямо обязана после этого вырасти, хотя пример того же ВТБ постоянно твердит об обратном.
     Хорошую корову, способную продолжать генерировать серьёзный рост, обычно, нужна самому. Но последние IPO за последние 3 года отрицают это мнение.


( Читать дальше )

XSBORA — это торговый код паев ЗПИФ «Термы “Бора-Бора”», который инвестор покупает через брокера как ценную бумагу.

Инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и относится к формату, где коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость соединяются с будущей операционной моделью термального комплекса.

Эта статья отвечает на 3 ключевых вопроса инвестора:

• что именно представляет собой фонд и как устроена структура владения;

• откуда в модели берется прогнозная доходность от 30% годовых;

• какие риски действительно важны и где слабые места инструмента.

1. Карточка инструмента

Инструмент: инвестиционные паи Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Термы “Бора-Бора”».
Биржа: Московская биржа.
Торговый код: XSBORA.
ISIN: RU000A10ENY3.
Регистрационный номер: 7658-СД от 04.03.2026.
Дата начала торгов: 22.04.2026.
Уровень листинга: третий уровень.
Управляющая компания: АО «Центральная трастовая компания».

( Читать дальше )

Все что напишу ниже — исключительно мой личный опыт, опыт рядового российского инвестора, без специального экономического образования, который с детства мечтал обрести финансовую независимость из книжек Кийосаки, Наполеона Хилла и прочих цыган. И который ее добился.

Уже несколько лет я живу только на процент от капитала, никаких других источников дохода нет. И это разрушило мою жизнь. По правде сказать, жизнь никогда не была настолько унылой как последние годы. Да что там, это не жизнь — это тюрьма с пожизненным, в которой тебе гарантированно неплохое питание до смерти и больше ничего. 

Школа, студенчество — друзья, первые успехи и неудачи, вызовы и преодоления.

Работа, первые успехи в бизнесе — радость от успешных проектов, взлетевшая вверх самооценка, ощущение что все двери открыты и нет предела росту.

и выход на раннюю пенсию, F.I.R.E. — я живу на 2% от капитала в год, все деловые компетенции утеряны, окружение и друзья — почти обнулились, самооценка на нуле, амбиции ограничиваются индексацией расходов на инфляцию. И ощущение, что я никогда не был настолько несчастлив.

( Читать дальше )

1. Парадокс прибыли и убытков

Это парадокс из области математики, но для тех, кто не прогуливал алгебру в 6 классе, это просто очевидность. Другое дело, что об этом парадоксе мы не всегда помним. Звучит он так: «Если вы получили убыток 10%, то для получения прибыли недостаточно заработать 10%».

✔️Смотрите на примере. Сегодня акция Газмяса стоит 1000 рублей. Завтра она падает на 10%, а послезавтра – растёт на 10%. Вопрос: сколько она будет стоить? Если ваш ответ – 1000, то идите в 6 класс, т.к. это неверно. Потому что 1000 – 10% = 900. А 900 + 10% = 990.

Чтобы выйти из просадки, скажем, в 40%, вам нужно получить 67% прибыли. А из просадки в 70% прибыль должна быть 233%.

Верно и обратное. Чем выше ваш доход, тем меньше (в процентах) требуется, чтобы его «съесть». Например, при росте портфеля на 80% для «съедения» прибыли достаточно падения на 44%. 

2. Парадокс роста

🔼Рост всегда идёт сначала медленно, а затем быстро. Я о росте капитала. И о силе сложного процента. Первоначально рост идёт небольшой, но затем график стремится вверх, и доход приобретает экспоненциальный рост.  А реинвестирование добавляет ему реактивного топлива.  

( Читать дальше )

Инвестиции существуют давно. Настолько давно, что появились инвесторы, которые стали знаменитыми. Поэтому давайте посмотрим какие их фразы стали известными.



Чарльз Маккей:

• Люди подвержены стадному мышлению. Они сходят с ума толпой, а приходят в себя медленно и поодиночке 

Джон Темплтон:

• На этот раз все по-другому! — самое опасное сочетание слов
• Бычий рынок рождается на пессимизме, развивается на скептицизме, растет на оптимизме и умирает на эйфории

Джесси Ливермор:

• Все, что происходит сегодня на фондовом рынке — случалось раньше и будет происходить снова
• Помните, что акции никогда не бывают слишком дорогими, чтобы вы могли начать покупать, или слишком дешевыми, чтобы начать продавать

Ник Мюррей:

• Нет такой вещи, как отсутствие риска. Есть только выбор, чем рисковать и когда рисковать
• Богатство определяется в первую очередь не результатами инвестиций, а поведением инвестора

Джон Кейнс:

• Если ты должен банку сотню фунтов, у тебя проблемы. Но если ты должен банку миллион, проблемы у банка

( Читать дальше )

Недавно стало известно, что со счетов бывшего чиновника, находящегося в СИЗО, неожиданно пропали 25 миллионов рублей.

 Как выяснилось, злоумышленники предъявили поддельный паспорт в офисе «Билайн» и заказали дубликат сим-карты. Ну, а дальше дело техники! Получив доступ к номеру, мошенники зашли в личный кабинет онлайн-банка и в течение двух недель планомерно выводили средства со счетов жертвы. Улов киберпреступников составил почти 25 миллионов рублей. Похищенные средства затем обналичивались в банкоматах.

 Как не стать жертвой угонщиков сим-карт





В настоящее время сим-карта не только дает доступ к сети мобильного оператора. Номер телефона, зашитый в сим-карте, является ключом к многочисленным онлайн-сервисам и приложениям (электронной почте, мессенджерам, социальным сетях, сервисам электронных и банковских платежей). И этот ключ надо беречь!

( Читать дальше )