БПЛА, склады и ЗПИФы: почему паническая продажа может быть плохой реакцией (Часть 1/2)

📊 #ЗПИФ #Склады #Недвижимость

19 недель падения МОЕХ окончились прилетом дронов на один из складов WB. И у многих инвесторов в складские ЗПИФы возникла естественная реакция: «А что если прилетит именно в мой склад?»

> Вьетнамский флэшбек и -> panic sell🔻

Но как инвесторы мы обязаны разделять две вещи: эмоциональный образ риска и математическое ожидание ущерба.

🔍Риск стал видимым, но не обязательно стал новым
Риск повреждения складов не появился в момент последней новости — он существовал и раньше. Новое здесь не сам факт риска, а то, что рынок начал его замечать.

Это классическая поведенческая ловушка: пока событие абстрактное, инвестор почти не учитывает его в оценке. Как только появляется конкретный кейс — человек резко переоценивает вероятность повторения именно в своём активе (например, инфраструктурные риски иностранных активов). Это не анализ риска, а реакция на свежесть события.

🧩Почему не стоит думать, что «прилетит именно в мой склад»?
Когда человек видит новость, он мысленно рисует один склад, один прилёт и полную потерю актива. Для инвестора в публичную недвижимость это неверный подход.

Смотреть нужно не на картинку в голове, а на структуру риска:

🧐 Какую долю складского рынка занимают активы ЗПИФов, cколько объектов внутри фонда, какая доля арендного потока приходится на один объект, есть ли страхование имущества и потери арендного дохода, какой долг у фонда, есть ли резервы и понятная политика выплат на время восстановления. Вопрос не в том, «может ли что-то случиться» — конечно, может.

Вопрос в том, какова вероятность, масштаб ущерба и кто его несёт, что происходит с портфелем в самом худшем случае?

✔️ Системный риск ≠ риск полной потери капитала
Мы посчитали суммарную площадь всех публичных складских ЗПИФов на Мосбирже — вышло порядка 3 млн м². Общий объём качественного складского рынка России по данным NF Group и Nikoliers на I квартал 2026 года — около 59,5 млн м² (30,7 млн — Московский регион, 6,35 млн — Петербург и Ленобласть, 22,4 млн — остальные регионы).

Доля публичных складов — это не 50% и не 30%, как может интуитивно показаться после новостей, а порядка ~5%.

То есть при грубой прикидке вероятность попадания БПЛА/ракеты в наш объект — около 5%. А повторное независимое событие в активах: 5% × 5% = 0,25% Это не точная актуарная модель — у риска есть география, тип арендатора, инфраструктурные факторы. Но порядок величины важен: системный риск не стоит превращать в фантазию о гарантированном уничтожении конкретного фонда.

🧮 Даже при событии актив не теряется целиком:
Ущерб раскладывается на части: физическое повреждение, временная остановка арендного потока, срок восстановления, страховое возмещение, франшизы и лимиты, поведение арендатора, реакция рынка в цене пая. Корректная формула ближе к: вероятность события × доля фонда, затронутая событием × непокрытая страховкой часть ущерба × период потери арендного потока.

А не «прилетело = мой фонд обнулился». Как писали в некоторых чатах и обсуждениях   =)

Продолжение — в части 2: что известно про страхование, что заявили УК, и где риск действительно опасен.

*Не ИИР