Вот меня иногда умиляют посты на Смарт-лабе про инвестиции в недвижимость.
 
В этих постах берется гипотетический чувак, который купил квартиру в Москве в 1996 году. И на основе роста с этой низкой базы делается вывод, что сдавать квартиры ОЧЕНЬ выгодно.
 
Да, в 1996 году покупать было выгодно. Что квартиры, что акции Сбербанка (причем акции Сбербанк гораздо выгоднее).
 
Но мы же говорим о текущем моменте для инвестиций. Вы считайте реально !
 
И еще: вы, например, задумывались, сколько у вас ворует управляющая компания в многоквартирном доме? Поверьте мне, очень много. И схем воровства тоже очень много.
 
А если у вас не одна квартира, а несколько объектов, то сумма воровства будет в десятки и даже сотни тысяч рублей ежемесячно.
 
Можно, конечно, закрывать на это глаза и вешать всю коммуналку, включая воровство, на нанимателей и арендаторов.
 
Но среди арендаторов коммерческой недвижимости, например, все меньше таких, которые готовы компенсировать собственнику воровство управляющей компании. Люди каждую копейку считают.
 
И это только один нюанс, которых множество: юридических, экономических, технологических. 
 
Так что те, кто считает сдачу недвижимости пассивным доходом — очень ошибаются.
 
А в части жилья, да еще и в регионах — это НЕВЫГОДНО !

Стоимость квартиры 5 000 000-6 000 000
Плата за аренду 35 000
Доход в месяц 35 000 / 5 500 000 = 0,636
Для того чтобы получить доход и сравнить с банковским депозитом учтём, что полученный процент мы каждый месяц реинвестируем, получаем:
(1+0,00636)^12 = 1,079
Получаем 7,9%
Другой расчет:
35 000*12 = 420 000
420 000 / 5 500 000 = 7,6 %
В общем это вполне схоже с банковским депозитом. Естественно стоимость аренды может быть и выше и ниже по сравнению с данными, но в своем примере я взял вполне реальные цифры из жизни.
Смотрим дальше.
Налоги большинство не платят, а сдают в тихую.


( Читать дальше )

      1 подбил итоги 2013г от сдачи квартир (своих и чужих) в аренду… грязными получилось 5.5% годовых (и это был оптимистичный подсчет)… после вычета коммуналки осталось 4.8%… однако надо учесть НДФЛ… остается 4.2%... 
      2 дополнительно надо учесть ремонт+обустройство мебелью и техникой… такое бывает не каждый год, но деньги тратятся если оптимистично прикинуть, то остается 3.2%... 
      3 дополнительно надо прикинуть амортизацию жилья… дома не стоят вечность… и старую развалюху задорого не сдашь… прикинем амортизацию за 50лет на уровне -2% годовых и получим итог 1.2% профита… ура ура!!! целый год пахать за 1% годовых 
      4 однако будем реалистами… цены на недвижку целый год простояли на месте, поэтому инфляцию надо записать в минус… итого 1.2%-6.5%=-5.3%
     вообщем по факту у меня убыток в -5.3% годовых 
 
       мораль… т.е получается каждому жильцу за право снимать квартиру я заплатил 5.3% годовых, что примерно равно арендному платежу (см пункт 1)… получается что сдавал забесплатно, а если считать чистыми, так еще из своих приплачивал
      хороший бизнес??? все еще мечтаете о 2ух квартирах в мскве на пенсии???
 

Исполнение: Указательный и средний пальцы поднесены к губам в виде буквы V, язык двигается снизу вверх между ними, имитируя куннилингус.
Происхождение: Как и в первом варианте, обыгрывается название компании, которое по звучанию напоминает слово cunt (англ. «влагалище»). Этот вариант используется реже, чем первый.












Исполнение:

( Читать дальше )

В продолжение моего субботнего поста
 
smart-lab.ru/blog/159170.php
 


( Читать дальше )

Завтра, 30 декабря, последний день торговли на ММВБ. Последний день, когда ещё можно уменьшить свою официальную прибыль или убыток для тех, кто торгует на споте. Не упустите эту возможность!

Что надо сделать тем, у кого позиции на споте.

1. Заказать предварительный расчёт подоходного налога у своего брокера. Обычно его присылают через несколько минут после заказа (ВТБ24 так делает). 

2. Если у вас по итогам года получается прибыль, её надо уменьшить. Закрывайте убыточные сделки, фиксируйте убыток. Так как пока вы сделку не закрыли, прибыли и убытка по ней у вас нет. И тут же открывайте её заново, если хотите держать дальше. Если закрыть всё сразу страшно, закрывайте частями, часть акций продали — откупили, потом ещё часть продали — откупили. Главное, не переборщить и не уйти в большой убыток, чуть ниже нуля сделали официальную прибыль и достаточно, налог с вас за год не возьмут. А если уже взяли (например, при выводе средств), то сам брокер в январе его вернёт.

3. Если у вас по итогам года убыток, точно также его убираем. Закрываем прибыльные сделки, фиксируем прибыль и убыток уменьшаем. Тут тоже надо не переборщить и не уйти в минус, фиксируем прибыль до тех пор, пока убыток не станет совсем маленьким. Точно также продаём частями (если сразу продать прибыльную позицию страшно) и выкупаем назад, если хотим её держать дальше.

( Читать дальше )

Вижу, что на форуме стала появляться обрывочная информация по поводу грядущих изменений по комиссиям и платежам за данные на СМЕ, и хочу, как зарегистрированный брокер, прояснить ситуацию в полной мере. Описанные ниже изменения затронут всех, кто торгует американскими фьючерсными инструментами и их производными, вне зависимости от брокера.


( Читать дальше )

В материальном плане 2013 год один из самых успешных, в психологическом — полный провал, такого стресса, не переживал уже очень давно.

Теперь подробнее:

2013 год начался  в  прекрасном «боевом» настрое, с депо 300 тыс. дол. + текущий профит примерно 50 тыс.?.. поза — лонг в акциях по нокиа. 

Весь год торговал только одну фишку — NOKIA, на трёх площадках нью-йорк и хельсинки и чуть франкфурт

До сентября действовал строго по своему плану:
лонг — 50% в акциях, 50% в сфд плечо не более 2:1.
шорт — это выход в кэш, а шорт на  сфд не более 10% от депо  

В сентябре текущий депо достиг миллиона… и «крышу снесло»(((
Фикс, вывод 200 тыс… а далее!!! шорт «на всю котлету»!!(( с плёчом 2:1… фишка продолжает лонговать… прошли все сигналы на закрытие и смену позы…  в меня словно бес вселился… вместо кэша и перевёртывания, я с упорством безграмотного «лоха»  усредняюсь и наращиваю шорт…

( Читать дальше )