SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. killanalitic
Аренда в Москве не благотворительность !!!
- 16 января 2014, 10:43
- |
Стоимость квартиры 5 000 000-6 000 000
Плата за аренду 35 000
Доход в месяц 35 000 / 5 500 000 = 0,636
Для того чтобы получить доход и сравнить с банковским депозитом учтём, что полученный процент мы каждый месяц реинвестируем, получаем:
(1+0,00636)^12 = 1,079
Получаем 7,9%
Другой расчет:
35 000*12 = 420 000
420 000 / 5 500 000 = 7,6 %
В общем это вполне схоже с банковским депозитом. Естественно стоимость аренды может быть и выше и ниже по сравнению с данными, но в своем примере я взял вполне реальные цифры из жизни.
Смотрим дальше.
Налоги большинство не платят, а сдают в тихую.
Ремонт минимальный и его, как в данном пример делают раз наверное в 3 года в лучшем случае. Все остальное тоже дешевое. Так что этими затратами можно пренебречь.
Но вот что еще бросается в глаза, то что если мы кладем денежные средства на депозит, то так называемого прироста курсовой стоимости мы не ощущаем.
Теперь давайте посмотрим, что происходит с квартирой в Москве.
Давайте рассмотрим разные периоды покупки жилья.
С 1996 года :
Стоимость жилья 700дол за квадратный метр
В 2014 году:
Стоимость жилья примерно 5000 дол
Что в итоге (5000 / 700)*100% = 714%
То есть в итоге получается, что если бы мы положили в банк в 1996 году 700 долларов и забрали бы вклад в 2014 г, то получили бы тоже 700 долларов. Сначала вы возразите, но я исключил начисление процентов, тк как я показал выше, что банковский депозит по процентам примерно равен плате за квартиру, то есть в районе 8%. Ещё раз, мы исключаем накопленную сумму, тк они одинаковые и смотрим на прирост. В банке прироста никакого не может быть!!!.. Только реинвестирование суммы, фактически реинвестирование арендной платы тоже можно осуществлять. Да, расчеты слишком просты, тк здесь мы не учитываем, то что если в банке мы клали 700 долларов, то на квартире они фактически были бы заморожены.
Давайте посмотрим, с другой стороны..
В квартире мы делаем разовую инвестицию, получаем аренду и при этом прирост курсовой стоимости.
Смотрим среднюю.
Один вклад.
Одна квартира.
Образно берем квартиру в 30 м2. Так как мы исключаем изменение курса USD/RUB, то можем в общем произвести пересчет по сегодняшнему курсу, тк сумма одинаковая и в банк и на квартиру. Возьмем произвольно 32, он у нас будет и на 1996 и на 2014, хотя это не совсем правильно, но я объяснил почему всё так.
В 1996 году это обошлось бы 30 * 700 = 21 000 $ = 21 000 * 32 = 672 000.
Исключим изменение банковского депозита, тк если делать разные проценты, то расчеты будут долгими. Берем в среднем 7%.
Получаем 672 000*(1+0,07)^18 = 2 271 314. Это банковский депозит с ежегодным реинвестированием под 7% с 1996 по 2014
Если бы мы купили средненькую квартиру в Москве, то с 1996 г по 2014 г получили бы:
30 * (5 000*32) = 4 800 000. Думаю видно, что суммы разительно отличаются, учтите, что здесь я еще не учитывал, то что за квартиру бы шли еще арендные платежи!!!!!!!!
В этом случае суммы были бы еще больше несопоставимы.
Если мы будем брать с 2000г, то квартиру будет еще выгоднее.
Можно еще посчитать, но мне не дает объем блога, тк пишет, что слишком большой объем. Могу лишь отметить, что покупка квартиры в Москве скорее всего было бы менее выгодным вложением именно в 2008г, тк цены были пиковые!!!
Ещё раз повторю, что возможно в комментариях будут споры, но в реальности есть еще подводные камни. Квадратный метр в 2014 г может быть больше стоить в Москве и намного, но я брал всё в среднем. Плюс интервал можно брать другой, но на долгосрочном периоде квартира в Москве выигрывает, это долгосрочная инвестиция. Если вы смотрели год или 1-5, то все-таки это наверное не подойдет для вас. Если вы также купили ее в три раза дороже, чем должна стоить просто из-за того что там итальянские обои, которые испортятся через 3 года, то также это ваши проблемы, и это будет невыгодно. Ещё раз повторяю я брал среднюю стоимость и среднюю ситуацию. Ещё, что индекс РТС квартира по Москве тоже обогнала.
Плата за аренду 35 000
Доход в месяц 35 000 / 5 500 000 = 0,636
Для того чтобы получить доход и сравнить с банковским депозитом учтём, что полученный процент мы каждый месяц реинвестируем, получаем:
(1+0,00636)^12 = 1,079
Получаем 7,9%
Другой расчет:
35 000*12 = 420 000
420 000 / 5 500 000 = 7,6 %
В общем это вполне схоже с банковским депозитом. Естественно стоимость аренды может быть и выше и ниже по сравнению с данными, но в своем примере я взял вполне реальные цифры из жизни.
Смотрим дальше.
Налоги большинство не платят, а сдают в тихую.
Ремонт минимальный и его, как в данном пример делают раз наверное в 3 года в лучшем случае. Все остальное тоже дешевое. Так что этими затратами можно пренебречь.
Но вот что еще бросается в глаза, то что если мы кладем денежные средства на депозит, то так называемого прироста курсовой стоимости мы не ощущаем.
Теперь давайте посмотрим, что происходит с квартирой в Москве.
Давайте рассмотрим разные периоды покупки жилья.
С 1996 года :
Стоимость жилья 700дол за квадратный метр
В 2014 году:
Стоимость жилья примерно 5000 дол
Что в итоге (5000 / 700)*100% = 714%
То есть в итоге получается, что если бы мы положили в банк в 1996 году 700 долларов и забрали бы вклад в 2014 г, то получили бы тоже 700 долларов. Сначала вы возразите, но я исключил начисление процентов, тк как я показал выше, что банковский депозит по процентам примерно равен плате за квартиру, то есть в районе 8%. Ещё раз, мы исключаем накопленную сумму, тк они одинаковые и смотрим на прирост. В банке прироста никакого не может быть!!!.. Только реинвестирование суммы, фактически реинвестирование арендной платы тоже можно осуществлять. Да, расчеты слишком просты, тк здесь мы не учитываем, то что если в банке мы клали 700 долларов, то на квартире они фактически были бы заморожены.
Давайте посмотрим, с другой стороны..
В квартире мы делаем разовую инвестицию, получаем аренду и при этом прирост курсовой стоимости.
Смотрим среднюю.
Один вклад.
Одна квартира.
Образно берем квартиру в 30 м2. Так как мы исключаем изменение курса USD/RUB, то можем в общем произвести пересчет по сегодняшнему курсу, тк сумма одинаковая и в банк и на квартиру. Возьмем произвольно 32, он у нас будет и на 1996 и на 2014, хотя это не совсем правильно, но я объяснил почему всё так.
В 1996 году это обошлось бы 30 * 700 = 21 000 $ = 21 000 * 32 = 672 000.
Исключим изменение банковского депозита, тк если делать разные проценты, то расчеты будут долгими. Берем в среднем 7%.
Получаем 672 000*(1+0,07)^18 = 2 271 314. Это банковский депозит с ежегодным реинвестированием под 7% с 1996 по 2014
Если бы мы купили средненькую квартиру в Москве, то с 1996 г по 2014 г получили бы:
30 * (5 000*32) = 4 800 000. Думаю видно, что суммы разительно отличаются, учтите, что здесь я еще не учитывал, то что за квартиру бы шли еще арендные платежи!!!!!!!!
В этом случае суммы были бы еще больше несопоставимы.
Если мы будем брать с 2000г, то квартиру будет еще выгоднее.
Можно еще посчитать, но мне не дает объем блога, тк пишет, что слишком большой объем. Могу лишь отметить, что покупка квартиры в Москве скорее всего было бы менее выгодным вложением именно в 2008г, тк цены были пиковые!!!
Ещё раз повторю, что возможно в комментариях будут споры, но в реальности есть еще подводные камни. Квадратный метр в 2014 г может быть больше стоить в Москве и намного, но я брал всё в среднем. Плюс интервал можно брать другой, но на долгосрочном периоде квартира в Москве выигрывает, это долгосрочная инвестиция. Если вы смотрели год или 1-5, то все-таки это наверное не подойдет для вас. Если вы также купили ее в три раза дороже, чем должна стоить просто из-за того что там итальянские обои, которые испортятся через 3 года, то также это ваши проблемы, и это будет невыгодно. Ещё раз повторяю я брал среднюю стоимость и среднюю ситуацию. Ещё, что индекс РТС квартира по Москве тоже обогнала.
20 |
Читайте на SMART-LAB:
Книга заявок на дебютный выпуск российских сукук будет открыта 29 мая
❗Уже через неделю, 29 мая , будет открыта книга заявок на дебютный выпуск российских сукук , ценных бумаг структурированных по принципам...
19:07
Инвестиции без спешки: торгуем в выходные
Алексей Девятов Рынок часто движется импульсами, и тем важнее оценивать активы без спешки, не отвлекаясь на инфошум. Для этого отлично...
16:53
теги блога killanalitic
- Amazon
- S&P500
- акции
- биржевые истории
- Бык
- Вконтакте
- вот так
- все просто
- встреча
- глупость
- горы
- грамотность
- ГУРУ или ГУРЫ
- гуру фондового рынка
- движение
- движения
- доллар рубль
- друзья
- ДУ
- евросеть
- жадность
- жук
- заметки
- звонок
- золото
- ЗПИФы
- идея
- иллюзия
- инвестиции
- индикаторы
- интернет
- истории
- история
- как есть
- как то так
- каша
- квартира в Москве
- консультант
- коронавирус
- корреляция
- котировки
- кризис 2020
- Кселиус
- кухня
- мда
- Мегафон
- металлургический сектор
- мечел
- МИНФИН
- Мэйл
- начало
- началось
- Нефть
- Ник
- новая жизнь
- обама
- облигации
- обо всем
- обо всем по немногу
- оптимизм
- оффтоп
- павел
- палочки
- пипец
- поворот
- подход
- потеря
- пробуждение
- прогнозы
- пропасть
- просто
- просто так
- профессионалы
- профит
- психология
- рынок
- рынок - взгляд
- с чистого листа
- сайты
- связной
- сделки
- СПГ
- старт
- судьба
- сургут
- сюрприз
- такси
- Татарин
- тенденция
- теория
- толпа
- трейдер
- туалетная бумага
- урок
- успех
- Фомин
- Холодные звонки
- Шорт
- экономика
- японцы
Делаете это через интернет банк?
Хорошие отношения с соседями? на ваш текущий адрес приходит какая-нибудь почта на ваше имя?
Если с хозяевами возникают проблемы и они переходят в острую фазу, то есть очень действенная мера воздействия на них:
пригрозите им, что сообщите в налоговую о том, что вы снимали квартиру и платили ежемесячно за нее 50 000 рублей.
В качестве доказательств проживания можете указать, что вы платили за свет, за телефон (не важно на кого оформлен — главное что вы со своих реквизитов платили).
Вообще идеально каждую ежемесячную квартплату хозяевам оформлять распиской и копить их.
После такой угрозы — они становятся шелковыми и пушистыми. Но это лучше оставлять до последнего разговора. Последний аргумент, но самый действенный.
Квартиры дорожают усегда, кто не согласен, зарубите себе это на носу!
:)
Вы планируете жить вечно?
Да и продать квартирку всё сложнее и сложнее. Этот «актив» висит в объявлениях годами. Давление со стороны новостроя всё сильнее и сильнее. Поэтому будьте готовы, купив квартирку сейчас и зарабатывая на ней 6% — продать её на 30% ниже.
Стоимость жилья 700дол за квадратный метр
В 2014 году:
Стоимость жилья примерно 5000 дол
Что в итоге (5000 / 700)*100% = 714%
в 1996-2006 годах и проценты по депозитам были отнюдь не 7%…
+добавить премию/дисконт за ликвидность… и квартира опять таки в жестком минусе
Так же тогда можно и взять акции того же сбербанка, они с 15 копеек до 110 рублей выросли. Это еще похлеще недвиги :D
так что из 35 000 вычти еще 6-7 тысяч коммуналки.
И твои расчеты малость ухудшатся.
Я просто ситуацию по москве знаю и в примере приведена именно такая ситуация.
Во-вторых, чтобы реинвестировать ежемесячные платежи, вы должны их инвестировать под ту же ставку, каким образом? вы на 30 000 купите долю в квартире и будете долю сдавать?;)). Поэтому здесь надо считать простые %, от годового дохода.
В-третьих, если не брать, сумасшедшего роста начала 2000 (которого больше не будет, основной бум прошел). То с оптимистичного срока, с 2007 года (есил брать с 2008-2009 года, то все еще хуже), типовые квартиры в Москве среднегеометрически дорожают на 5% в год (по ГКС).
Поэтому в сумме 11%.
Налоги платить все-таки надо, особенно в плане ужесточения политики в данной области, поэтому итог: 9.6%.
Что вполне сопоставимо с доходностью по депозитам и облигациям, но которые обладают гораздо большей ликвидностью, и меньшим риском (в частности по депозитам). С квартирой же может быть — пожар, затопление, плохие арендаторы, падение! цены.
В целом — чудес не бывает, арбитража и сверхдоходностей здесь нет.
Проблема в том, что он о людях, купивших в 1996.